烂尾楼盘遭业主强制停贷，预售制该不该取消？
近期，全国多地烂尾楼业主联合发起声明，要求强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口，以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份的城市。涉事楼盘中，也不乏前些年颇受市场关注的“网红”楼盘，部分楼盘甚至在开售时“日光”。
是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。
整体来看，当前停贷项目占比较小，但是要高度重视，防患于未然，避免风险升级。如果及时出台统筹兼顾各方的有效措施，顺势推动二次房改，则能借机将房地产市场发展推向正轨。
停贷项目所属房企绝大部分是此前债务违约的风险民营房企，主要分布在河南、湖北、湖南等地。
总体来看，涉事楼盘主要是延期交付多年的楼盘，以及未到交付时间，但资金紧张、难以复工的停工盘，反映出了商品房预售制的负面效应愈发凸显。
简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了，发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。
所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。
不该取消，至于为什么，因为总的来说预售制的优点大于缺点，如果把房子改为建成后才交钱，那么问题会更多，不仅仅是烂尾这种单一的问题会出现。
自己在施工企业和政府部门都从事过，分享为什么不能取消的原因，我们只需要站在非预售制的角度出发思考就可以得到答案了。
一、预售制更利于投资企业前期资金累计，避免资金链断裂，利于保证房屋的质量、工期。
在楼盘的建设中，主要分为建设手续和楼盘实体两部分，建设手续主要是选址意见书、建设工程规划许可证、建设用地许可证、施工许可证、项目报批手续等软件资料的报送和审核，这部分主要是保证楼盘是合法建设的，和业主利益关系最密切的就是后期能保证房产证绝对可以拿到。
而另一部分，就是楼盘实体建设了，这里表述一个项目专业术语，叫做工程造价，工程造价是楼盘建设期内计划或实际投入的总资金，楼盘的工程造价都是非常大的，而投资方是否有这么多资金用于工程造价呢？
这是个未知数，因为各个企业的实力层次不齐，假象一个二流实力的投资企业承接了一个一流的楼盘，那么结果会如何呢？这个企业本身经济实力不行，如果不通过预售制积累资金，必定会造成偷工减料的质量缺陷、经费不够造成工期拖延，烂尾这种问题也一定会出现。即使一个一流的企业承接了这个楼盘，但是突然遇到建设期内材料涨价这些意外因素，也难免形成质量、工期问题。
所以，预售制取消并不能杜绝楼盘烂尾的问题，相反，预售制更利于楼盘建设，对于质量和工期是绝对起到促进作用的。
二、政府需要楼盘盘活土地资源，解决市民住房问题，而投资企业需要预售制获得主动权，并且是合理的。
中国的人口非常多，而住房难一直都是非常棘手的问题，即使政府修建了廉租房、保障房、公租房这些房屋能让一部分人有房可住，但是现在是市场经济了，政府需要投资企业相互竞争，从而带动市场经济，盘活土地资源，建设更多的楼盘给人住，这是自然经济发展的必然趋势。
投资企业作为企业的目的肯定是盈利，既然政府支持企业搞楼盘建设，建设楼盘也能挣钱，那么投资企业必定会去做。
但是，挣钱不能把自己圈住，所以，投资企业一定会通过预售制获得主动权，这是一种方法，并且个人认为很合理。
至于为什么合理，因为如果非预售制，等到楼盘建成后，业主可以选择的楼盘更多了，说白了，预售制利于投资企业销售楼盘，不至于楼盘建成后，别人跑到其他楼盘买房了，那么就没有投资企业愿意搞楼盘了，因为风险太大了。
并且个人认为政府是默许预售制的，因为政府需要投资企业搞楼盘建设，前提条件是不能侵害业主的权益。
所以，预售制压根就没办法取消，这是当下一种趋势，无法改变，个人倾向预售制起码还要存在30年。
总的来说，预售制取消并不能杜绝楼盘烂尾的情形，相反，还会滋生其他问题。
为了避免这种问题，买房务必要选择经济实力靠谱、业绩较多、社会反响较好的投资企业。
至于如何解决楼盘烂尾的问题，只能是通过政府加大管控力度，也就是采取一种有效的方法避免投资企业跑路，个人认为大体上有两种方法，一是根据企业经济实力划分同时期承建楼盘数量上限，二是在预售制的基础上优化完善预售制付费方法和金额，消除业主购买风险。
烂尾楼盘遭业主强制停贷，预售制该不该取消？
预售制的存在，有他的一定的合理性。但是商品房的预售制度是否能真正起到该有的作用，关键还在于资金监管是否到位。
作为我国商品房销售最主要的方式，商品房预售制度极大缩短房企现金回笼周期，同时也增加市场商品房的供应，推动了城市化发展的进程。
“一栋大楼，从拿地到完工一般需要2年时间，在预售制的模式下，建设1/3层左右时即可对外预售（周期在半年左右），相当于地产商在拿着居民们的预付款支付所有的工程开支，1年半之后才交房给购房者。”某种程度上，这相当于全体购房者补贴房地产商2年的预付款利息。更重要的是，有了这些预付款，房企就可以以少量的自有资金撬动巨大的资金，极大地提高房企自有资金的利用率。
虽然利处明显，但因开发商在商品房还未建成时就收取了房款，所以购房者可能会面临部分开发商圈钱跑路、开发商延迟交房、房屋质量、房产证延期办理等问题。
“预售制度的实质是购房人预先付款，开发商后交房，中间交房等待期一般为2年左右。在此期间，购房人不但要承担银行贷款利息和首付款的收益，还要承担逾期交房或不能交房的风险。”
预售制度还助推了开发商盲目扩张，引发开发商资金链断裂、项目烂尾闲置等一系列风险。
在商品房预售制度下，对于购房者而言是先交钱再拿房，存在很多不可预料的因素和风险。例如，如果遇到开发商偷工减料，建造劣质工程，可能购房者拿到的是不合格房子。更严重的情况是，遇到房地产下行周期，若房地产开发商资金管理不善，其所开发楼盘可能最终会变成“烂尾楼”。
从目前房地产形势来看，短期内取消预售制度推行现房销售并不现实，但目前的“预售金监管”对开发商起到了一定的约束作用。
资金预售监管，是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
首先预售制度该取消：
第一因为预售制度是社会发展的产物，已经到了要退出历史舞台的时候了，国家城市化进程发展到一定的阶段，老板姓基本也有城里的房子了，前期也解决了开发商资金不足的困难，所以该取消了。
第二但是预售支付得分批有序取消，不能直接取消，不然会引起更多的开发商资金链断裂，导致更多的烂尾楼，可以让开发商预售比例慢慢减少，这样也能优胜略汰，淘汰一部分开发商，提高开发商进入门槛。
停贷问题何解？全国首例业主胜诉的裁判书，让购房者看到新的希望。
今年2月初，在一起因楼盘烂尾而导致业主停供的案件中，嘉兴中院二审的判决结果为，开发商因进入破产清算程序而无法向交付房屋，致使商品房买卖合同解除，购房者主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。
多名业内人士认为，预售资金监管制度有望完善，商品房限售制度或提前在全国范围内铺开。主管部门、银行与开发商应厘清责任、完善监管制度，助力购房者实现安居梦。
预售监管资金被挪用
“开发商把监管资金挪走了，我们背着房贷，楼盘还停工了，找谁说理去？”7月13日，宣告停贷的业主吴毅（化名）向时代周报记者表示。吴毅是陕西西安世茂璀璨倾城二期业主之一。
2020年8月，吴毅因为朋友推荐，购入璀璨倾城二期一套约120平方米单位，总价约150万元，月供5000余元。
“买这个楼盘就是冲着开发商的品牌来的，全国前10的地产公司。”上班、还贷、等待交房，一切原本都在按部就班地进行着。直到2022年大年初八，“我们发现楼盘停工了”。
璀璨倾城二期刚刚封顶，业主就发现预售资金监管账户没钱了。
吴毅告诉时代周报记者，业主们怀疑，开发商此前曾私自挪用了业主的购房款。针对此事，西安相关主管部门已经采取行动。
6月8日，西安市未央区住房和城市建设局给世茂集团上海总部发去《关于纠正违规挪用西安世茂璀璨倾城商品房预售监管资金的函》。文件称，“因你集团抽调商品房预售资金，现存在资金缺口达11亿，导致项目停工。”未央区住建局要求世茂“将之前调拨出去的资金退还到监管账户，解决资金缺口困境，保障项目如期交付。”
根据购房合同，璀璨倾城二期原本将于2022年6月30日交付。“我们知道肯定要延期，但直到前几天开发商才发了一份延期交付的通知。”吴毅说。
无奈之下，多名业主选择强行停贷。
7月12日，璀璨倾城二期业主在社交媒体发布《西安世茂璀璨倾城二期停贷告知函》称，“因购房资金被挪用，我们买的房子停工烂尾，未能按合同约定的交房时间交付。故业主一致决定，自7月起，暂停偿还按揭贷款，直至房子交付。”
吴毅告诉时代周报记者，业主已发起停贷告知函联名签印活动，正式对渤海、秦农、中信、昆仑等十几家参与银行采取强制停贷措施。
“房子都没了，还要征信做什么？”璀璨倾城业主通过社交媒体平台表示。
图片来源：图虫创意
已有业主胜诉先例
购房者面对项目烂尾强行停贷，是否有法可依？
今年年初，浙江省嘉兴市中级法院发布了一起购房者与银行关于烂尾楼剩余贷款纠纷的案件，最终法院判决剩余贷款由开发商承担。
2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。
2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。
2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。根据一审判决，许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生需归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。
但许先生不服，决定提起上诉。后经嘉兴中院二审判决，开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。
“项目烂尾后，购房者能否直接停贷，具体要看与银行的合同条款，不一定能够套用这个案例。”广东宏力律师事务所合伙人律师何雁英告诉时代周报记者，从法律层面而言，业主直接停贷是违反了他与银行之间的约定。
何雁英进一步表示，购房者向开发商购买商品房，是商品房买卖合同关系，那么开发商迟延交楼或者无法办证，是开发商违约；而购房者向银行贷款，是借贷关系，那么不管楼房是否能够顺利交楼或者是正常办证，其实是不影响购房者应当要偿还贷款的责任的。
中原地产首席分析师张大伟也告诉时代周报记者，一般来说，房子烂尾之后，如果购房人不主动采取行动，银行贷款是必须偿还的。如果不缴或者断缴，其社会信用就会受到影响，日常的出行，工作都会成为问题，严重的还会被法院强制执行。
业主遇到项目烂尾，该如何正确维权？张大伟建议，首先应该第一时间找到楼盘开发商解除《购房合同》，如果不能解除可向法院提起诉讼。紧接着收集好证据，通过法院解除与银行的《贷款合同》。
“在两个合同都解除的情况下，其买房贷款就不再需要购房者偿还，但最终结果依然要以法院判决为准。”张大伟续称。