烂尾楼盘遭业主强制停贷，预售制该不该取消？
近期，全国多地烂尾楼业主联合发起声明，要求强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口，以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份的城市。涉事楼盘中，也不乏前些年颇受市场关注的“网红”楼盘，部分楼盘甚至在开售时“日光”。
烂尾楼盘遭业主强制停贷，预售制该不该取消？
专家称取消预售制更不利于购房者，网友则杠上了：建议专家不要建议了。
在我看来商品房预售制加快了房地产企业的销售节奏，提高了房地产的建设量和建设效率，是房地产行业能够快速发展的重要条件之一。但是，预售制带来的问题也十分突出，质量纠纷、延期交房、烂尾等情况频现，这很大程度上是资金监管不到位造成的。
商品房预售制度的弊端：
1. 对第三方监管的要求很高。商品房预售制度对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为、银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力，管理成本也相对较高。
2. 商品房预售，楼盘还没生产出来就已经有了买家，而且已经付钱了。开发商对工程质量的把控肯定也就不那么严，承建商更加是得过且过，至于所谓的竣工验收环节……都是公关来的。等到业主收房的时候发现房子一堆问题，然后剩下的烂摊子就交给物管公司了
。
3. 给非法融资提供机会。相当长一段时期，一个城市的开发商，不管通过什么手段，谁拿到地就都能做开发商。而如何拿到地？要靠招拍挂，还有你懂的。这些投机的商人，抱着干一票就撤的心态，到处融资，抗风险能力极差，一旦某个大股东撤资或者楼市出现波动，百分百要烂尾。
我是支持取消商品房预售制度，我不是房地产从业者，房地产企业赢亏与我没有一点关系。这实际上是在减少开发商的财务杠杆，消除开发商取得土地和过度扩张的动能。从而促进房地产业的理性回报。从长远来看，取消商品房的预售制度是不可避免的。
此外，取消住房预售制，还可以保障购房者与银行等金融机构的合法权益，并从很大程度上避免了部分开发商卷款逃跑的风 险，大大降低了开发商交付违约的概率。
但是，从开发商的角度出发，未必愿意取消住房预售制。从预售制推出的初衷来看，意在解决开发商资金不足的问题，并推动城镇住房的建设。然而，当预售制取消之后，那么将会直接考验开发商的资金链状况，且无法借助购房者的预付款进行资金周转乃至资金抵押，所以对开发商来说，取消预售制也是弊大于利的事情了。
取消预售制，既有利，也有弊，但从整体上来看，还是利大于弊。但是，关键所在，则取决于相关配套措施的完善与否。
考虑到一种情况，假如住房预售制真的取消了，购房者需要等待商品房竣工之后再行购房，但一般来说，期房的取消，可能导致现房的供应量不足，进而加剧了住房供需矛 盾的问题。因此，在取消住房预售制度之前，还需要考虑到现房供应不足的问题，不能够让取消住房预售制演变为变相抬升现房价格的催化剂。
由此可见，即使未来要取消住房预售制，那最关键的问题，还是要解决好期房取消后的现房供应不足的问题。与此同时，需要加大保障房的供应力度以及土地供应的比例，只有把土地供应与住房供应大幅提升，才能够均衡房地产市场的供需关系，这也是房地产市场长期平稳健康发展的重要前提。
房地产市场已经从黄金发展期逐渐演变为快速降温的阶段，在房地产迅速降温的背后，实际上还是回归至“房住不炒”的属性，并让房子回归至居住的功能。时至目前，针对是否取消住房预售制的问题，市场仍然存在不少的争 议，但从大的发展方向来看，取消住房预售制可能成为一种趋势，保护购房者合法权益也是当前乃至未来最重要的事情。
房屋预售制度其实就是在房屋还未开建前先交定金、按照分期付款的方式售。它是由霍英东先生在香港油麻地公众四方街新建楼房时提出的。
这一销售模式节省了开发商的资金成本和运营时间，并且开发商在楼盘还未建好或未有足够资金时已经大赚了一笔，加速了他们的资金回笼；对于消费者来说，预售价低于现房的价格，出同样的钱可以拿到更大或者质量更优的房子何乐而不为呢？所以这一制度也被消费者认可和接受。于是很多开发商纷纷开始效仿这一做法，一时房屋预售制风靡整个房地产行业。
在住房市场下行，房企进入“慢周转”时代，房企资金链紧张，叠加疫情及防控政策影响地产链条企业复工等因素下，此前房企违规挪用资金、监管不到位等问题逐渐暴露出来。从短期来看，小业主“强制停贷”或承担较大风险，地方监管部门需落实好协调和兜底责任；从较长时间来看，预售资金监管需继续优化，完善对小业主的救济措施，比如探索采用担保方式。
虽然烂尾楼问题在多地都长期存在，但“多地小业主联合发起声明，要求强制停止偿还贷款”的行为并不多见。
这背后有诸多因素，例如，疫情之下业主偿债能力加大；房企频发暴雷影响市场信心，业主在明知房企复工无望的情况下，只能将维权的压力只能施加于银行等。
“保交楼”不仅关乎业主的切身利益，对开发商、银行和楼盘所在地经济发展和社会稳定都有影响。建议在出现楼盘停工、烂尾等问题时，四方同时派出代表谈判，共同推进解决。“地方政府不应‘躺平’，应该全程参与后续的处理进程中。比如，可以先地方对无法按期交付的楼盘做出分类，哪些是因疫情等影响，延期交付的楼盘；哪些是房企资金链断裂而烂尾的楼盘。”
解决已经产生的烂尾楼与保交付往往是相关的问题，一般首先要依靠企业自救，地方政府要加大监督和协调，解决实际问题，加大项目公司的资金使用与正常运营的管理，适当的情况下，可由购房人与项目公司、地方政 府形成联合推进的机制，有针对性解决问题。
类似于开发商贷款引入保险的信用制度一样，或可研究由开发商为购房者购买保险，以推动三四线城市的住房销售。“如果购房有相应的保险，那么当房企不能正常交付的情况，会有相应的赔付制度，以减轻消费者风险，降低矛盾，避免出现停付停贷现象。”
我觉得还是取消为好，毕竟房子还没盖好就开始出售，其中存在着不小的风险，这对于买房者来说没有保障。
而且相关的监督管理也不到位，买房者维权也是挺麻烦的。
近期，全国多地烂尾楼业主联合发起声明，要求强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口，以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份的城市。涉事楼盘中，也不乏前些年颇受市场关注的“网红”楼盘，部分楼盘甚至在开售时“日光”。
楼盘烂尾背后，房企和预售资金监管银行分别应该承担何种责任？业主单方面要求强制停贷是否可行？业主利益该如何保障？预售制是否应该取消并改为现房销售？
基于上述问题，第一财经专访了中国房地产数据研究中心执行院长陈晟，中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任王业强，人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大，北京大学房地产法研究中心主任楼建波，上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿，北京市盈科(深圳)律师事务所合伙人律师骆训文，北京云嘉律师事务所合伙人张博等多位地产领域专家和实务界人士。
多名受访者认为，在住房市场下行，房企进入“慢周转”时代，房企资金链紧张，叠加疫情及防控政策影响地产链条企业复工等因素下，此前房企违规挪用资金、监管不到位等问题逐渐暴露出来。从短期来看，小业主“强制停贷”或承担较大风险，地方监管部门需落实好协调和兜底责任；从较长时间来看，预售资金监管需继续优化，完善对小业主的救济措施，比如探索采用担保方式 崔光灿认为，预售制是我国房地产开发模式与融资模式决定的，是我国商品房建设供应机制的重要部分，当前在没有新的开发模式和融资模式变化下，尚无法简单一刀切式的取消，所以要从长效制度建设考虑完善并逐步调整这一制度，最终是建立房地产业发展新模式，更好的服务人民安居。
但况伟大和王业超则表示，从长远来看，或可探索现房销售。
况伟大称，预售制是针对楼市供小于求的背景下制定出台的。彼时，购房者根据供销情况和实际购房需求，预判未来房价大概率会呈上升趋势，故此愿意承担一定的购房风险。当前，对于一些去化压力大的三四线城市，预售制或已不再适用，建议在这些地区试点推行现房销售制度。
王业超称，中国房地产市场经过20多年的快速发展之后，目前已经由增量市场转入存量房市场，房地产开发应该更加关注住房品质的提升。长期来看，房地产行业集中度将持续提升，优质房企有望获取业绩集中度提升的机会，问题房企则将出清。在这样一个趋势下，预售制应该逐步退出房地产市场。