商品房的外立面所有权归属问题，由谁维修？
房屋属性为商品房，竣工时间为2001年（房龄19年），在阳台外部的铁艺现已腐蚀、锈穿，造成楼下阳台在雨天漏水。请问：住宅用商品房外立面的装饰性构筑物的物权归谁所有，由谁维修。请做出司法解释，具体引子哪个法条？
《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”按照这一规定，居民住宅小区的外墙面不属于专有部分，单个居民对与其专有部分紧密相联的外墙面不拥有所有权。居民住宅小区的外墙面属于小区全体业主所有。居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相联的外墙面拥有合理使用的权利。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。
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第1个回答 2020-07-09
首先，就是区分物权，知道是谁的，自然就知道是谁修了，但是没有法条会对外部铁艺进行规定，所以只能从各项法条中寻找和分析。
《物权法》第六章 第七十条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
总的来说，在一定范围内，不属于业主专有的，就是共有部分。多数维修的都是保修两年，外立面最长的也就保修5年，房龄19年肯定过保修期了，我就不给你找文献了。
共有部分也就是说，漏水属于你这栋楼全体业主的事，应当由物业公司经业委会同意，或者你这栋楼全体业主的双三分之二同意（物权法第六十七条，需要划选票），向当地房管局递交大维基金使用申请。也就是说，用大维资金去修。如果雨漏的没那么大，就干脆找“蜘蛛人”外围打胶，当然钱要挨家挨户去收。
总的来说，这是大伙的事，就是非常麻烦，尽量别自己揽下所有支出，不然等别人家漏雨找你家来收钱的时候，你心里会产生极大的不平衡。
《物权法》第六章 第七十条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
总的来说，在一定范围内，不属于业主专有的，就是共有部分。多数维修的都是保修两年，外立面最长的也就保修5年，房龄19年肯定过保修期了，我就不给你找文献了。
共有部分也就是说，漏水属于你这栋楼全体业主的事，应当由物业公司经业委会同意，或者你这栋楼全体业主的双三分之二同意（物权法第六十七条，需要划选票），向当地房管局递交大维基金使用申请。也就是说，用大维资金去修。如果雨漏的没那么大，就干脆找“蜘蛛人”外围打胶，当然钱要挨家挨户去收。
总的来说，这是大伙的事，就是非常麻烦，尽量别自己揽下所有支出，不然等别人家漏雨找你家来收钱的时候，你心里会产生极大的不平衡。
第2个回答 2020-07-07
商品房的外立面属于该幢全体业主所有，当外立面需要维护维修时，应该向当地的住房保障部门的房屋维修资金监管办申请提取住房维修资金进行维护或者维修，具体需要的资料和手续可咨询当地的住房维修资金监管办。追问
建筑物外墙装饰性铁艺在没有特殊约定的情况下，管理权应该在物业方，属于公共部分，我在《物权法》及《物业管理条例》中没有找到相应的条文。请问有相应的法律、法规条文依据吗？
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