开发商在销售广告中的允诺有法律效力吗？
一、关键词:房屋买卖、销售广告、合同效力
1.典型案例:
在商品房预售过程中,开发商在其户外广告和宣传单中进行了“买长阳半岛、上北京四中”的宣传,并作出了长阳半岛“一房一名额”就读北京四中房山分校初中的意思表示。基于对上述广告的信赖，小余于2011年与开发商立了购房合司。但事与愿违，签约后小余在内的许多业主都得知，入学资格仅保有6年，也就是说小区业主的子女在读完小学后就无法在心仪学校继续就读初中。因此，小余将开发商诉至法院要求法院确认开发商关于“一房一名额”的承诺具有法律效力。
2.法院判决
法院经审理认为:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的应当承担违约责任。本案中开发商关于“一房一名额”的承诺明确具体对小余是否订立商品房买卖合同及房屋价格产生了重大的影响,因此该承诺应当视为合同内容的一部分,对开发商应当具有法律约束力。据此，法院判决支持了小余的诉请。
二、懂法重点
1、为什么销售广告中的承诺也能约束开发商?销售广告在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述对购房合同的签订又有着巨大的影响，影响着购房人的心理，极容易产生诱惑力。实践中，购房人往往没有注意到将广告内容写入合同，开发商往往也不愿意写入合同中。在房地产市场持续火爆、房价居高不下的今天，为保护消费者购房人的利益，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条作出相关规定，确定符合条件的销售广告中的承诺也能约束开发商。
2、哪些广告可以约束开发商?根据上述司法解释的规定，具有法律约束力的房屋销售广告应当符合以下条件。其一，广告中允诺的事项为在规划范围内的房屋及相关设施;其二，允诺事项明确且具体;其三，允诺事项对商品房买卖合同的订立及房价款的确定有较大影响。
3、广告的取证和留存要注意哪些事儿?除了往期介绍的购买商品房应具备的一般法律知识外。本期需要强调的是对开发商打出的相关广告必须具有证据意识。购房时，购房人应当妥善保管“打动人心”的广告，以免遭“套路后因举证不能导致维权失利。一般而言，开发商悬挂的广告语、分发的宣传资料等都可以作为证据，越明确具体越具有证据价值。