商铺允许转让好还是禁止转让好？

Question

如果允许转让是不是以后我想用铺子也要掏转让费？如果那样的话还不如一开始自己就收转让费外加租金呢 如果不允许转让 怎样杜绝租客的一切转租 转让 转借行为？
我的意思是 我是房东 不知道店铺允许转让好还是禁止转让好 还有~谢绝各种复制粘贴~！

Answer 1

　　建议允许转让，对于商铺而言，“转让”是不能杜绝的，否则多数情况的商铺是没人敢租的，至于转让费，这个得看装修的投入成本，无法排除借转让费名义赚点钱的情况。

　　商铺转让中的六大陷阱：

　　一、房东规定不许转让
　　这种情况很多，有些房东为了避免自己的房子，一遍又一遍地转到别人手里，最后到底找谁收房租都不知道，往往会在合同里规定一条，不允许转让。很多去转让铺面的朋友，会忽视这个问题，想着只要价格谈的合适就没有什么问题，没想到，把铺面费了很大的劲装休好，但是过几天房东跑过来要房租，觉得非常奇怪，原来才知道，上一份合同里规定，不允许转让！这个时候成骑虎难下之势，通情达理一点的房东还会按原来的房租给你，但是，有很多房东都会提高房租，甚至直接把你赶出去！所以我们在转让商铺的时候，一定要看到店主与房东签订的合同，确认合同里规定没有不允许转让这一条才可以谈转让事宜，有些店主，会不让你看这份合同，如果是这样那你宁愿不转，因为这里面一定有猫腻。同样的，如果你是从一手房东那里租过来，在商铺租赁合同里也要有允许你转让这么一条，因为做生意的事，谁也不知道能不能经营得下去，一旦经营不下去，你也只有转让出去，好把租金收回，如果规定了不允许转让，那就意味着你要转让出去会变得很困难。

　　二、拆迁风险
　　由于很多人对所要转让铺面周边的环境不是很熟悉，规划也不是很清楚，经常遇到类似的问题，铺面转让过来没做几个月的生意，就有人过来发拆迁通知了，这时候你在想转出去基本上很难，而你已经在这个店铺上投入了很多。所以要避免拆迁的风险，首先要到城市规划去看看这一片有没有拆迁通告？其次，找周边的商户问一下，打听一下消息，避免自己的投资打水漂。再次，如果一个片区转让的铺面非常多，那你就要非常注意了，不是因为这片要拆迁，那就是因为这片生意很难做的起来！

　　三、房东口头答应不涨房租
　　这年头，涨房租成了一个经常的话题，但你要开个店做生意就不一样了，那可不象是普通租房涨一点点！我们去转让铺面的时候，经常会和店主谈好转让费，而很多店面的租期一般只有几个月了，这意味什么你转过来以后，几个月你就要重新交房租，很多转碰面的朋友当时会想到这个问题，于是，提出问房东会不会涨房租？然而得到的答复往往是，店主说房东答应了，不会涨房租，即便是亲自在电话里与房东交流也会这么说。但是等到了房租到期，房东总是找各种理由来涨房租，对原来说过的话不认账，但是因为铺面是人家的，你也没有办法。所以比较稳妥的办法是，如果电话里面一房东沟通，确认不涨房租，应该叫房东过来，重新拟定一份合同，在合同里明确规定房租，这样就避免了风险，或者是在转让的合同上让房东签名加上一条，房租按原合同执行。

　　四、特种行业不允许经营
　　有一些行业比如像餐饮，现在的规定一般要商业地产，铺面上面不是居民居住，才可以做餐饮，如果你在转让之前不先把这些情况了解清楚，那就可能出大问题。还有比如像洗车场，现在昆明规定，地上洗车场备案证不再新增，还要有排污设施等等，即使你把这些设施都弄好了，你也不一定把证办下来。所以，了解你要从事的行业的相关规定，是你转让铺面的一大前提。

　　五、合同一年一签
　　前段时间小李就遇到了这样的问题，一年前他跟现在的房东签订合同，房东当时口头答应，房租是不会涨的，除非周边的房租都涨它才会长，当时小李也要求房东签订三年的合同，房东不同意，说我们这一片都是一年一签，结果现在，房租到期了，房东要涨房租，小李真是拿他没办法，续租也不是，不租也不是，自己的生意刚刚有点起色。房东永远是租房者的对立面，千万不要相信他口头答应的任何事情，很多店铺的朋友遇到的情况是，你的生意做得不好，房东不涨房租，但是如果你的生意做得很红火，房东一般都会要求涨房租，因为他知道这个时候你不舍得丢弃你的生意，所以，签订长时间的商铺租赁合同是必要的，一般最少是三年，如果这样房东依然不同意，那你一定要问清楚到底是因为什么，房东坚持一年一签的，最好不要转。

　　六、中介有猫腻
　　现在的房屋中介多如牛毛，我们即需要他们，但对他们也要有防备之心，有很多房东的店铺长时间转让不出去也会把商铺的信息挂到中介那里，这样的铺面到了中介那里就不是转让了，一般都是转租，转租意味着你并不是从一手房东那里租房，对于房东的规定以及房东与店主签订的合同一无所知，即使有什么特殊的规定，中介也不会告诉你，因为他们希望你成交才能收取到佣金，这样就存在很大的风险。另外，中介一般对于商铺出租也是收取一个月的租金作为他们的中介费，商铺可不比普通住房那么便宜，一个月的租金一般的也在5000以上，好一点的商铺更高，在10000以上，这样无形之中就增加了你的租房成本。所以，商铺最好不要找中介来租，实在找不到店主或房东，可以通过旁边的商铺打听，很多时候是可以找到房东的。

Answer 2

我是做地产的，当然是不允许转让好了，这样比较省事，因为二房东如果做不出来想转让，把商铺转出去，还要把你找出来重新签合同。。。这个要看你个人的意思了，也不是特麻烦，自己选择。。

Answer 3

这个看你是平常的时间多不多，如果你比较多的操作时间，投资商铺转让比较挣钱，接手之后装修一下之类的可以赚取很多差价，如果没那么多时间直接当房东当然也不错。
总的来说前面的投资相对小，但是需要操作和机会，后者一次性投资比较多，但是相对更稳定

Answer 4

作为专职管理商铺租售的职业人士向你提供思考问题的方法：
1、要严格区分“转让”和“转租”不同概念含义：前者指产权的转移（例如买卖），后者仅指租赁权或称房屋使用权的转让他人。
2、别把租客当傻瓜。人家知道了你就是房东，还谈何来转租费与租金一起收？要闹笑话的。
3、租赁合同中转租权如何定夺？A、取决于你对该商铺的未来发展前景、升值空间的预期。如果你非常看好它，则就约定不允许转租，走了老租客就提升租金，收益较大。B、取决于对眼下商铺租金价格的定位，如果定价已经到了喉咙口，出租有难度，则不妨让租客有盼头，有甜头，允许他未来收获转租费——只要他转租得出。
4、要是明确了不允许转租，则要在租赁合同里明示，并约定违约责任，例如可以解除合同并收取对方违约金若干元。追问

我们这边通常说的转让是 有人租了你的商铺倒手转给别人赚转让费 哪怕店里放了一条板凳也都转出去，如果允许转让是不是以后我想用铺子也要掏转让费？ 第二条也不对 谁也没把谁当傻瓜 我要是想转自然不会让他们知道我是房东 如何闹出笑话？ 还有 听说有的转出去了他们串通好跟房东说是亲戚在店铺 是不是就无从查起了？怎样杜绝租客的一切转租 转让 转借行为？

追答

再答：1、你说的情况就属于转租，即有人做二房东。
2、如果允许转租，在租赁期内，你要用铺子，就提前解除租赁合同，收回商铺的使用权。在对方没有违约的前提下，提前收回就是你违约了，要支付对方（与你签约的二房东）违约金，而不是付给最后一个使用商铺的人转让费。
3、既要避免别人转租，又想要要随时自用。建议你缩短租赁期，例如合同一年一签。
4、“怎样杜绝租客的一切转租转让转借行为？”还是按我先前说的，在合同里约定经营种类和违约责任，并经常去现场查看。转租发生了，总有征兆的，例如卖鞋的改卖服装了，门头重新装饰了。

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