购房宝典：买二手房出现质量问题谁来负责？

Question

如题所述

Answer 1

现在房地产市场上出售的房屋，整体可划分为新房和二手房这两大类。二手房虽然是别人住过的，但其性价比更高，同时地段还要比同价格的新房好一些。不过，二手房较容易出现质量问题，那么，买二手房常见质量问题都有哪些？遇到这些问题该由谁来负责呢？
一、买二手房常见质量问题都有哪些？
1、漏水问题
漏水问题包括屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、地下室漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水。最好的办法就是购房者在下雨天亲自去看看房屋，或者自己在卫生间、阳台处做排水试验。
2、墙体开裂
包括整栋楼的外墙是否有裂痕以及地面和墙上有无裂缝。如果有裂缝，要看是什么样的裂缝，是否会存在较大的安全隐患等。
3、水、电、暖、气等问题
打开水龙头观察水的质量、水压；检查房屋内的电线线路的设置是否合理，是否存在电线老化的现象；打开电器看看供电容量是否能满足日常居住用电需求；看看煤气灶等的设置是否安全合理，是否存在可能的安全隐患。
4、门、窗密闭性差，容易变形
门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。
5、下水管道堵塞
二手房的地漏一般都是老式的铁地漏，时间久了，腐蚀、生锈等问题会造成下水道堵塞。
二、二手房出现质量问题谁负责？
1、签订合同前即已经出现质量问题
购房前一般普通人都能看到的明显质量瑕疵问题，购房后不能成为卖方推卸责任的理由。因为购买二手房一般情况下都是使用年限较久的房屋，购房人一定要仔细检查房屋质量。
2、入住后出现的明显质量问题
入住后出现房屋质量问题，入住后才发现，如果不属于隐蔽工程，属于外在的房屋质量问题，出卖人应承担质量瑕疵担保责任明显质量问题。
3、购买后出现隐蔽的质量问题
房子有很多问题是我们不容易发现的，而须经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现的质量问题，称为隐藏的质量瑕疵。房屋的隐蔽质量瑕疵担保责任由出卖人或开发商承担，应根据隐蔽质量瑕疵的形成原因进行分析。
若该隐蔽质量问题被出卖人在使用过程中所产生，由出卖人承担责任，如果隐蔽的质量问题是房屋本身所固有的自然损耗老化的，房屋处于保修期内，购房人可向房屋的开发商主张保修责任。
4、已经告知的质量问题
无论是明显质量瑕疵还是隐蔽质量瑕疵，如果出卖人在订立合同时已经明确告知存在质量问题，但购房人坚持购买，对此出卖人也不再负任何责任。
5、共用部分的质量问题
常见共用部门包括：外墙、公共管道等，这种情况由物业承担维修责任，费用从专项维修资金中支出。
6、邻里导致的质量问题
邻里导致的质量问题，本质上不是购买的房屋本身质量问题，而是由于外力第三方导致的房屋问题，是一个侵权问题，最直接的责任方就是侵权方，谁漏水谁维修，谁负责，可以向法院请求侵权方停止侵权，可以请求赔偿损失。