上海商业房产的土地增值税预征率是多少？

Question

是写字楼等商业用房，不是住宅。目前上海没有发文明确这个预征率，请问有开发经验的各位，预征率按多少呢？
我问的不是住宅！回答问题的请看清楚！！

Answer 1

“沪十二条”的又一配套执行文件出台。上海市地方税务局下发 《关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告》(上海市地方税务局关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告<公告2010年第1号>)，除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域 (区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。房地产开发企业开发住宅项目的，以项目为单位预缴土地增值税。分期开发的，以分期项目为单位预缴土地增值税。

住宅开发项目销售均价按“项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积”的公式计算，项目可售住房总销售价格、总建筑面积按房屋主管部门备案通过的该项目“商品房销售方案”中可售住房的销售价格和建筑面积计算。追问

看清问题，不是住宅！

追答

无论是住宅还是门面、写字楼，都属于商品房。

追问

但这个文说的是住宅，不是商品房

追答

这个文是针对所有的房地产开发企业预缴土地增值税的一个规定，文件明确指出，除保障性住房以外，其他均按照上述准执行。如不理解，请咨询上海市国家税务局、上海市地方税务局：12366或网上在线咨询：http://www.csj.sh.gov.cn/wshd/wshdzxzx/WSHDZxzxServerCtrl-inforLogin.pfv

追问

12366早就问过了，这个只适用住宅，不论是标题还是文中都指的是住宅，不知道你怎么理解的。要是有文件规定，还用来这里问么？我打过不少次12366了，没有解决过我的任何问题，我希望有切实开发经验的人士来回答

追答

文件没有对非住宅的土地增值税的预征进行明确的规定，按照常规的做法，地方税务部门也不可能按照高于5%的预征率来进行预征土地增值税。如果当地税务机关使用高于5%的预征率来进行预征土地增值税，他们会出示相关的政策文件。

另，全国大多数房地产开发商都知道，一般实行2%的预征率来进行预征土地增值税，如果你是开发商，你们应该有税收管理员来进行纳税辅导。

Answer 2

除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域 (区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。
土地用途一般是商住用地。有商业也含住宅，写字楼一般参照商住用地的标准。如有不清也可致当地国土部门咨询，会有更详细的说明。

Answer 3

　　按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）文件要求，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。追问

据我所知上海某个区是全部按2%预征的，但我想知道是否所有区都这样，还是根据价格有更高的预征率？