公房是我国计划经济时代福利制度的产物。在北京地区，根据管理部门不同，分为直管公房和自管公房。
直管公房租赁，一般由承租人提出申请，经房屋管理部门批准后，按照国家政策进行分屋并签署公房承租合同。自管公房租赁，一般由申请人提出申请，由申请人所在单位按照相应政策进行分配并签订公房承租合同。按照现行司法意见，法院可以受理直管公房承租人纠纷案件，因缺少相应指导意见，基本上不审理自管公房承租权纠纷案件。
本文中，夏广域-律师主要对直管公房变更承租人问题进行分析及探讨。
国家建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条第三款规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”根据该规定，有权继续承租者不仅应为原承租人的家庭成员，同时还需具备与原承租人共同居住两年以上这一条件。
目前，北京直管公房租赁适用的1998年1月1日版《北京市公有住宅承租合同》第七条规定：“租赁期限内，承租人外迁或死亡，承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。”该条款不仅贯彻了《城市房屋租赁管理办法》的精神，还针对“与原承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员”的情况，规定了“其他家庭成员无异议”这一条件。作为公房管理部门，进一步明确了在两个以上具备继续承租条件的原承租人家庭成员中确定继续承租人的原则，也为《城市房屋租赁管理办法》相关条款的执行，作出了必要的补充。
现实中，北京房管部门在办理直管公房承租人变更手续时，都要求其他家庭成员同意，否则不予变更。那么，《北京市公有住宅承租合同》第七条中的“家庭成员”和“其他家庭成员”具体是指哪些人呢？
夏广域-律师认为，无论是“家庭成员”，还是“其他家庭成员”，都必须同时符合以下四个条件：
1.为原承租人的直系或旁系亲属;
2.与原承租人在同一户口本上;
3.在承租公房内连续居住两年以上;
4.无其他住房。
以上四个条件必须同时具备，否则此人既无权提出继续履行原合同的请求，亦无权对他人提出继续履行原合同提出异议。如果房管部门以不同时符合上述条件的其他家庭人员不同意为由不予办理变更手续，则可以对房管部门提起诉讼，通过法律途径维护自身的合法权益。
直管公房承租人纠纷按照现行司法意见法院是可以受理的，而因自管公房缺少相应指导意见，因此现在基本法院对自管公房承租权问题不予审理。本文案例主要对直管公房变更承租人进行分析及探讨。
北京现在直管公房租赁合同适用的都是1998年1月1日起使用的《北京市公有住宅承租合同》，该合同第七条约定：租赁期限内，承租人外迁或死亡，承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。
“
现在北京房管部门变更承租人都要求其他家庭成员同意，否则就不给变更。那么其他家庭人员是指那些人的，是直系亲属，还是有户籍要求，还是有居住要求呢？
”
建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条第三款规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”根据该规定，有权继续承租者不仅应为原承租人的家庭成员，同时还需具备与原承租人共同居住两年以上这一条件。1998年1月1日起使用的《北京市公有住宅承租合同》第七条规定，租赁期限内，承租人外迁或死亡，承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。
该合同条款不仅贯彻了《城市房屋租赁管理办法》上述条款的精神，还针对两个以上与原承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员的情况，规定了其他家庭成员无异议这一条件，作为公房管理部门在两个以上具备继续承租条件的原承租人家庭成员中确定继续承租人的原则，也为《城市房屋租赁管理办法》上述条款的执行，作出了必要的补充。因此，该合同条款中“家庭成员”和“其他家庭成员”均应当理解为系原承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员，而并非指不具备该条件的原承租人的直系或旁系亲属等。
因此，直管公房变更承租人，其他家庭成员又无异议的中其他家庭人员是指：
1、与原承租人是家庭成员即直系或者旁系亲属。2、户籍与承租人在同一户口本上。3、在承租公房内联系居住两年以上。4、无其他住房。
四个条件同时具备，否则，其他家庭人员无权提出异议。如果房管部门以不符合上述条件的其他家庭人员不同意，而不给变更过户；可以起诉房管部门予以变更。
宋聪聪律师
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