十里春风的规划及投资价值点？

如题所述

第1个回答 2019-08-18

项目位于通州永乐店漷和恒业二街交叉口，小区占地面积154206㎡总建筑面积436188㎡。
项目共57幢楼，其中15栋高层（27层）共2955套，37幢别墅（4层含车库）共312套，5幢洋房（4-6层）共134套，项目总套数为3401套房。项目高层户型为75平、85平和90平的2-3居，全部为南北通透户型；别墅户型为110+40平（地上三层地下一层）；洋房户型面积暂未公布，目前待售中，开盘时间预计9月份K2自家物业），容积率2.2，绿化率35%。
交通配套：道路交通有京沪高速，京津高速，永开路。公交车有805路，805块，直达北京站，轨道交通未来有京津城际高铁永乐店站（5公里），今年5月开通亦庄火车站，19年底开通永乐店站。
生活配套：通州大运河CBD、京通罗斯福、万达、廊坊大学城。
教育配套：社区自带幼儿园【12班幼儿园，面积3400平方米】、德仁务小学、永乐店中心小学、永乐店中心中学。
医疗配套：通州永乐店卫生院、解放军263医院、同仁医院开发区分院及国际医疗集散区医院。
公园景点：永乐生态公园、凤河公园、台湖湿地公园、绿州丰盈高尔夫俱乐部、阳光新贵高尔夫、新桃园度假村、京津花园高尔夫。

关注区域分析

每个区域发展规划不同，楼盘周边将来的发展情况也很重要，所以我会着重给您分析一下您关注区域的发展潜力：

通州区域简介

功能定位-城市副中心

通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端。2015年，中共北京市委十一届七次全会通过《京津冀协同发展规划纲要》，通州正式成为北京城市副中心。

作为城市副中心，通州承担着对接中心城区功能和人口疏解，疏解非首都功能的重要职能。北京市政府、市委等行政机构将陆续搬迁至副中心，优质教育、医疗等配套资源将陆续入驻，远期将带动40-50万人口的迁入。未来通州将成为北京发展新磁极、首都功能新载体。

通州副中心规划范围集中于区域西北部，属于通州目前发展速度最快的部分。副中心内现有配套完善，多条交通线路直通中心城区，三甲医院和重点学校集聚在此，未来将迁入更多优质生活资源。区域其他部分发展相对落后，生活配套有待完善。

通州区-新房市场情况

随着城市副中心概念的提出，通州区房价大幅上涨，目前新房均价6-7万左右。政府为稳定房地产市场，一方面严控住宅土地供应，中指数据显示，通州区住宅土地供应从2013年以来连年下滑，2017年仅3宗；另一方面实行“双限购”政策抑制需求。未来随着区域的发展，大批高端人才将引进通州，住房需求不断增加。严重失衡的供需比，将导致住宅越来越稀缺。

通州15年开始不批建筑用地，现有商品房数量买一套少一套。

整体来说这个楼盘价值点在于：

1，低均价，总价200万起的二居或小三居，整个北京均价可以说是最低，性价比非常高的新房楼盘，东南六环的位置对应北边昌平蟒山再往北延庆的新房楼盘最低均价都在2.8万，3万左右，而且延庆那边还没有太大的规划发展。所以这个低总价和低均价受到很多刚需型用户的关注。

2，第二，楼盘位于通州，永乐店被定义为永乐店生态小镇，绿化覆盖率高达70%以上，富含负氧离子，可以说是“皇帝的后花园”。那永乐店将承接在一核五区就职的高端商务办公人群，或其他地方过来的商旅人群，满足居住需求。

3，项目紧邻京津京沪两条高速，京津高速直达五环，车程30分钟，京沪高速直达三环，车程40分钟；以朝阳CBD国贸为例，车程43分钟，距离北京市政府新址30公里左右；19年底年，京津城际高铁在项目周边将建成永乐店站，到达北京南站高铁时间15分钟，到达天津塘沽时间10分钟，该城际高铁属于刷卡式高铁，可直接换乘地铁；随着S6号线（通过通州次渠，北向直到首都机场，南向直达大型第二机场）的建成，项目周边将开通23号线（国贸北京电视中心——永乐店）经过此处，共有三站地铁经过永乐店。

4，通州15年被定为行政副中心，有一核五区的规划，另外永乐店的项目作为皇帝的后花园，未来核心区高端商务办公人群一般会向周边分散居住。我们公司之前在朝阳门，朝阳门工作的商务办公人群，一般都是租房住在丰台这边，整体来说，一核五区规划，五区指的是国际医疗集聚区，国际组织集聚区，文化创意产业集聚区，文化旅游区，和环渤海高端总部基地，这些将会直接带来40-50万人口的流入，再加上京津高铁建立，带动京津冀一体化发展，未来发展潜力现在就能看得见，发展状况可以类比望京。

5，十里春风售卖证上的价格是3.7万，也就是住建委批准售卖价是3.7玩，现在推出的是特价房源，有6万低50万的优惠，首付越多优惠力度越大，整体优惠下来均价在2.6万左右，上一期4.22号开盘，均价最低达到2.2万，总价195万就拿下了70多平的两居室。

第一，根据上次开盘和这次开盘的价格来看，每期开盘均价都在往上涨，目前能直接看到的价值就在于售卖证上的价格和现在买房的价格。

第二，通州其他的新房楼盘均价至少在5.5万以上，目前次渠附近的楼盘，一个万科的翡翠四季，一个台湖银河湾，这两个都是*现房，品质都很高，银河湾是准现房，5月初交房，6月完全完工，均价在7万左右，而万科品质非常好，但是国家只批5.5万的售卖均，因为是期房，2020年才交房，所以您能看到价值点差异就有1.5万，如果买100平的房子，差价就已经有150万了。

第三，通州的人都非常认可K2集团的项目，因为该集团就是在北京通州做房地产开发起家的，项目绿化率高达35%，整体体量有57栋楼，37栋都是别墅，15栋高层在周边，整体来说买高层享受的是别墅区的待遇。物业也是集团自己家的物业，24品质非常高，建议您抽几个过去看看，我这边给您制定行程节约您的看房时间也不会增加您的购房成本因为说了这么多，不如去看看，才能有一个更直观的感受。