三步。
1、给律师打电话来律所面谈
2、尽快起诉保全房子
3、打赢官司,强制过户
一切的谈判,都是以100%的胜利为前提的,双方无非是互相退让寻求利益最大化,成本最小化。所以,购房人切忌,在对方准备充分的时候还指望靠谈判来解决问题。先起诉,再谈判。可能你这里还谈着呢,那头人家已经把房卖给别人了,或者抵押了。
业主想要毁约的时候,通常购房人还蒙在鼓里。所以业主比购房人先找律师,所以绝大多数购房人遇到业主毁约的时候,业主已经行动了一回合了。打了一个先手。如果双方都对法律充分了解,业主是有很大机会毁约的。
可能购房人还会问,能赔钱吗?违约金约定了20%能赔到么?
这个方向错了,说明你就不懂法,没经验。违约金再高,基于合同法,法院未必能完全支持。即便完全支持,也未必能填平房价的上涨。加上执行难的问题,房款被拿在业主手里,导致购房人错过了购房时机。
广大购房人一般不了解,除了要求定金罚则“赔双倍”,合同约定违约金以外,合同法还规定了一种明确具体的违约责任:继续履行合同的违约责任。
合同法 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
通过要求对方承担“继续履行”的违约责任,购房人可以打赢官司,让法院把房子“判给购房人”。用法言法语说是判决业主履行配合过户的义务。如果不执行法院判决,就可以强制执行,单方过户。