山西太原的房价为何与西安等城市相似?

Question

如题所述

Answer 1

1. 省会房价被县城房价反超的现象，是由城市产业结构、教育人口等宏观因素以及整体市场供求博弈和营销渠道的加码催化共同作用的结果。
2. 山西太原作为省会城市的房价降价，根源在于产业不兴。曾经，山西的产业结构高度依赖煤炭，其工业增加值占地区生产总值的比重一度超过30%。同时，从事采矿业的工人高峰期近两百万人，占山西人口的10%，三分之一的家庭与此相关。
3. 由于资源倾斜，山西其他产业如矿山机械依赖外部供应，本土品牌如海棠洗衣机、春笋电视机难以发展，投资回报率低。即便如今，山西品牌也屈指可数，即便是汾酒和醋系列，也有茅台和恒顺醋业各压一头，国酒醋都纷争不断。
4. 山西曾一度是全国“优等生”，但这样的发展也有代价：产业结构单一，转型困难；生态环境受损；人口结构老龄化，人才流失。产业决定就业环境，缺乏就业机会导致人才外流。
5. 太原房价的内卷是从环线项目进入万元时代开始的。随着开发量的增加和市场需求的有限，房企之间的竞争加剧，价格开始下跌，项目难以保持独立。不少项目调整幅度达到30%。
6. 太原的房地产销售高度依赖渠道，大半的成交来自渠道。虽然渠道有其价值，但过度的依赖会导致佣金不断上升，对地产营销人的未来构成威胁。
7. 在山西的地市和县城，除了大同、运城有部分渠道份额，大部分县级市基本不需要渠道。地级市和县级市也可能面临省会如今的情形。
8. 面对山西县城房价与省会房价的现象，省会太原的房价虽然存在波动风险，但价格风险仍是最低的。山西县城有96个（85个县，11个县级市），而省会只有1个，太原在人口、GDP在省内的地位无法撼动。
9. 放眼全国，太原不一定是最佳选择。与长沙、昆明、郑州等城市相比，这些城市对年轻人有更强的吸附能力。随着城镇化进程，四五线城市和县城可能会出现更多“鹤岗”这样的城市，毕竟朔州的房价已经给出了警示。