求助：有关农村宅基地和房产拆迁问题

Question

刘伯华律师，
您好。
我是一个刚刚毕业的大学生，今年24岁。现有一些关于农村宅基地和房产拆迁问题想请教您。
我的父亲出走15年，音讯全无，但是一直没有报失踪或申请宣布死亡。我一直由母亲抚养。母亲于2002年单方面申请离婚，一直未再婚。
父母亲结婚时，母亲的户口并没有迁到父亲村里，我的户口原来是落在父亲村里，后为上学问题迁出随母亲，后一直未动。
几年前，我爷爷的侄子通过我爷爷把我父亲的宅基地批掉了，并转卖他人盖房。事后我和我妈妈才知道，因为那年我高中毕业要上大学，迫于经济现实接受2万元补偿。
我爷爷有二子一女，二儿子结婚后立有一张分书，包括房子、家具、田、山地的归属情况全部写明。现在我父亲的村子房子要拆迁，爷爷在未通知我和我母亲的情况下，就原分于我父亲的房子，与拆迁办签了合同，并拿来1.5万赔偿金给我，并告知由于之前批过宅基地，只能赔这么多，而且这是最后一笔钱，从此以后我父亲在村里所能享受的权利全部没有了。
我的叔叔（即爷爷的二儿子）也批了宅基地，自己盖了房子，也获1.5万赔偿。
我现在有以下问题：
1、宅基地是否可以买卖，还是只能转让使用权？
2、爷爷是否有权处理该宅基地，我是否有权要回我父亲的宅基地？
3、如果我父亲宅基地所在村子要拆迁，对该宅基地的赔偿属于谁？
4、有关房子拆迁，就我父亲的房子，爷爷是否有权不经我自行与拆迁办签合同，该合同是否有效，我能否推翻该合同？

我的母亲没有固定工作，只是靠给做床罩被套维持生计，15年来生活不易，我只是想要回我应得的东西，希望刘律师能帮解答一些疑问，给我一些建议，万分感谢！

祝
工作顺利！

Answer 1

首先看是否有遗嘱继承，如果有遗嘱继承，优先适用；如果没有的话，按照法定继承，先由配偶、父母、子女作为第一继承人同比例继承。

然后，需要关注的是，继承农村宅基地需要是本村的村名，如果不是本村的村民，可由其他继承人继承，然后由这些其他继承人进行一定的经济补偿或置换。如果继承人均不是本村的村民，那么可能全部失去继承的权利，但是宅基地由村委会收回后，可能会给予一定的经济补偿。
“现在想要把农村的房子卖掉，给儿子在城里买套商品房，不知道农村的宅基地是否可以进行买卖？”
根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地是专门给农村集体成员解决住房问题，分配给他们的带有福利性质的一种土地使用权，只有农村居民才可以享受，宅基地使用权是不能进行自由买卖的，只允许集体组织内部成员进行调剂。
“按法律规定，宅基地的所有权属于农村集体经济组织，买卖农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。”余律师表示，农村宅基地使用权不能像国有土地使用权那样在市场上流通，但可以在集体组织内部进行调剂，但这种调剂也是有条件的。
“宅基地使用权不得单独转让。”余律师说，“比如城镇居民、法人或其他组织这些都是不能购买的，也是说拥有宅基地使用权的只能是集体组织内部成员。其次，转让人未经集体组织批准、向集体组织成员以外的人转让，又或是受让人已有住房不符合宅基地分配条件，这些情况的转让都是不具有法律效应的。”他表示，想要进行宅基地使用权的转让，必须同时具备5个条件：转让人拥有两处以上的农村住房（含宅基地）；同一集体经济组织内部成员转让；受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；转让行为征得集体组织同意；宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。
“宅基地原则上是一户一宅，同一集体组织内部可以进行调剂转让，子女也可以继承，在同一经济组织内的兄弟姐妹可以进行分割。”余律师说，关于农村宅基地的自由流通现在国家已经在进行一些试点，但是法律还没有改变，暂时无法实现自由买卖，像读者所希望的也许需等城中村改造或是安置拆迁换成拆迁房后可以进行自由买卖了。“关于宅基地使用权如何转让，用通俗的话说就是同一经济组织内，宅基地使用权我不要了，而他没有，与集体组织协商好后，在村里办个手续再到土管部门处理即可。”余律师说。

Answer 2

1、宅基地是否可以买卖，还是只能转让使用权？
：不能买卖，如果存在房产，可以转让。
2、爷爷是否有权处理该宅基地，我是否有权要回我父亲的宅基地？
：从法律上讲，如果没有宣告死亡或失踪，他人无权处分你父的财产。如果你父有房产，当然你有权获得补偿。如果宣告死亡，则你父的继承人包括子女（你）、父母（你爷）、配偶（你母亲已经离婚，不是）
3、如果我父亲宅基地所在村子要拆迁，对该宅基地的赔偿属于谁？
：答案同上。
4、有关房子拆迁，就我父亲的房子，爷爷是否有权不经我自行与拆迁办签合同，该合同是否有效，我能否推翻该合同？
：同上。来自：求助得到的回答本回答被提问者采纳

Answer 3

宅基地只能转让使用权，呵呵，其实中国的土地都只能转让使用权。你爷爷无权单独处理你父亲名下的任何财产，你母亲已离婚，那目前你和你爷爷具有对你父财产处理有相同权利。前期卖宅基地，这类民事纠纷，你去翻翻吧，我估计是过诉讼时限了，也就是说你无权再追究了。但是现在这次，你可以追究的。你先去打听打听到底一个户口是补偿了多少，补偿了什么。如果有利，去请个律师吧。如果没利，就算了，年轻人要自己努力才行，不然拿什么来养好你含辛茹苦的母亲。还有就是，说到底你对你爷爷也有一份责任，何必把一家人弄得疙疙瘩瘩。