有30万个人抵押款的二手房，想买的话要注意些什么？

Question

本人在上海，看中一套95年的二手房，它是那种房改售房，中介说没有营业税（这个我也求证过，有的说有，有的说没有，反正让中介写了承诺书，如果有要他全额承担），最大的问题是房东把房子抵押给了另外一个人，借了30万款，现在我想买，很是担心这过程中会出现什么样的问题，我确认过撤消抵押，要7天才能生效，有抵押状态时是可以签买卖合同的，但是不能过户交易，我现在很担心会出什么问题，求高手帮帮忙，谢谢了，请想帮我的真诚回答我，可以加重赏分。

Answer 1

应当注意如下内容：
1、房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。购买抵押中的房产，应当去房管局查询房屋是否冻结并走访周边邻居房东是否有债权债务纠纷。
2、房屋产权是否明晰
　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
3、交易房屋是否在租
　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
4、土地情况是否清晰
　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，虽然政府不可无偿收回，但每交易一次都需要支付一次土地出让金，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
5、市政规划是否影响
　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
6、福利房屋是否合法
　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
7、单位房屋是否侵权
　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
8、物管费用是否拖欠
　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
9、中介公司是否违规
　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
10、合同约定是否明确
　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

Answer 2

　　首先要看的是有没有两税 1：营业税 2：个税 、就是说满5年就没有这两税 。房改房满5年一样

　　既然中介敢出保证那就意味着一定没有营业税 其次你的知道原房主是否仅此一套住房 否则就产生个税 个税是总房款的1% 重点：一定要中介公司给房价低写 这样所有费用将减少至最低。
　　还有就是中介费打折问题 （要是独家限时正常是总房款3% 多家房源那就看你怎么跟中介协商啦 最佳状态就是走代办）至于原房主欠贷30W 是需要你给他提前还款的 当然需要公正 、强调 公正费用全部有原房主承担 原因是给他提前还款赎证！（虽然是你买） 这些就得委托中介找一个在当地比较有实力的中介公司 他们走手续都有一定的流程 规范 正规 这样能踏实很多

　　正式签署买卖合同时应当注意几点：1：中介费 2：契约价低写多少？3：如：你也是贷款 处于各种原因银行不给你放款时怎么办？所以一定要添加三方免责条款！（如：在什么什么情况下 三方免责 等等..）至于原房主欠贷30W协商谁来还款就可以不必担心 要是你来还款必须做公正.

　　在大连房屋买卖是所有税费都由买方承担 上海就不知道喽 本人就是中介公司的不赞同你买二手房 原因就是刨去中介费以及税费合成后总房款并不低 个人认为凡是购买二手房的65%以上都后悔只是说不出口而已 因为是自己选择的 当然如地角 楼层 价位 等等都能达到你满意也可以选择

　　以上陈述绝对手敲键盘：
　　楼主：*.*本回答被提问者采纳

Answer 3

朋友，你好。购买二手房需要考虑的因素就比较多，比如价格、地段，房屋年限、配套设施等等，但很多购房者往往只考虑了上述因素，而对如何签订二手房知之甚少，这样对购房者来讲存在较大的风险。与新房相比，二手房交易市场普遍存在各种各样的问题，不可测风险较大，如中介市场虚假广告、权属不清、房屋质量问题、产权纠纷等，所以在签订合同之前需要做些必要的了解和调查。

　　一、产权归属。产权归属是二手房买卖中购房者最关心的问题，但是往往购房者只是核对一下产权人的产权证、身份证，而不去做进一步的了解，这是不对的。我认为还要注意以下几个方面：

　　（1）房屋类型。我国目前的房屋类型比较多，也比较乱，既有可以自由上市转让的商品房，也有对房屋转让有限制的房屋，如安居工程房、经济适用房、及部分房改房依照法律规定上市交易是要受到达到一定年限等条件限制。这类转让受限制的房子权属一般比较容易出现争议，如确定要购买该类二手房，最好是让出售方出具保函，由售房者承担后期出现权属争议时所有的法律责任，从而避免或降低将来能因权属争议所导致的不利后果。还有的房屋是属于单位集资建设的，单位可能与房主约定需要服务一定年限或满足其他条件才能出售，所以签订购房合同前应察看房主原来与单位所签的购房合同，并取得单位的同意。

　　（2）是不是共有房屋。根据法律规定，共有人未获其它共有人同意，擅自处分共有财产的，其行为无效，因此对于共有房屋一定要有共有人签字认可。还要应该注意的一种特殊情况，就是夫妻共有财产，虽然房产证只有一个人名字，但实际上是夫妻两个人共有，应由夫妻两个人共同签字认可。

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Answer 4

5年以上的房产交易时没有营业税的，属实。
首先，问题在于，抵押房产是不能进行交易的！
所有权在抵押期间已发生转移至债权人。借款人（抵押人）无权将物业再抵押！
即使你与抵押人签了买卖合同也属无效合同，抵押的房产若抵押人到期无法正常偿还借款，债权人是有权将抵押房产向法院申请拍卖的；
其次，必须明晰房改房权属人，即使房改房房产证上仅为一个人单独所有，在交易前也必须在房管局查档确认权属人
最后，购房必须明确一点，可以先付定金，在房管局进行过户完成后再付尾款，权属人归入你名下，购房手续才算完成，以免上当受骗。

Answer 5

房子产权证登记的时间满5年是免营业税的，不过95年的房子应该是混合的吧，我们这边混合的银行都不让贷款了。
房子是抵押给个人，那是又风险的，如果是给银行那就没什么问题了，这么个要谨慎啊，你告诉中介叫他和房东说自己去还，可以请担保公司还，不过利息高了一点。这样他的产权清晰了过户交易才放心安全！