我刚接触房地产，想咨询一些关于二手房交易税的问题 二手房交易都实际什么税 具体怎么算 给几个案例 谢谢

Question

上海地区 的 谢谢！

Answer 1

　　二手房交易税费的产生主要包括以下4种情况：

　　一． 正常过户

　　1.营业税：（税率5.55% 卖方缴纳）根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

　　2. 个人所得税：（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%

　　3. 印花税：（税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。

　　4. 契税：（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳） 征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

　　5.测绘费：1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 （08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。

　　6.二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米

　　7.登记费：（工本费）80元 共有权证:20元。所需材料：⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份） ⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。
　　每个地方的税费计算方法不同，还是要具体问题具体分析
　　实例一：
　　低于计税指导价
　　月亮岩路一套58.63平方米二手房，总共为7层楼房，买卖双方合同成交金额为6万元，房屋竣工建成时间为1997年，购房办证时间为1997年，卖方共有两处房产，而买方为首次购房。

　　税费收取说明：
　　1、成交价格低于计税基价的，按计税基价进行征收，成交价格高于计税基价的，按成交价格进行征收。考虑房屋的折旧因素，以计税基价为标准，每年可按2％扣减，最高不超过30％。

　　该房屋位于月亮岩路，根据土地分类划归三类地段，而该房为7层楼房，住宅类别为中高层建筑，按照两城区、金阳新区二手住房交易计税基价表，三类地段中高层建筑的计税基价为2960元/平方米。该房屋的竣工时间为1997年，今年为2009年，建成已有12年，折旧年限为12年，按每年2％折旧计算，折旧比例为24％，折旧后的计税单价为：2960-2960×24％＝2249.6元/平方米。该房建筑面积为58.63平方米，计税指导价为：2249.6×58.63=131894元。该房买卖双方的合同成交价为6万元，低于计税指导价，相关税费按131894元征收。

　　2、该房属于普通住房。

　　该房满足普通住房的3个标准，住宅小区建设容积率在1.2以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

　　3、卖方需要交纳的税费：

　　A、营业税和附加。该房1997年购买，已经购买2年以上，免征营业税和附加。B、个人所得税。该房购买年限已经超过了5年，但由于卖房人在贵阳市还购置有其他住房，该房不属于其惟一的生活用房，需要交纳个人所得税，交纳金额为：131894×2％＝2637.88元。C：手续费：住宅收取标准为3元/平方米，即58.63×3=175.89元。D：土地增值税：目前个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　4、买方需要交纳的税费：

　　A、契税。该房为90平方米以下的普通住房，购房人是首次购买，契税按1％收取。即131894×1％=1318.94元。B、印花税：目前个人购买住房暂免征收印花税。C、登记费：80元。D、手续费：住宅收取标准为3元/平方米，即58.63×3=175.89元。

　　5、所有税费共计4388.6元，其中卖方需要交纳个人所得税2637.88元、手续费175.89元，共计2813.77元；买方需要交纳契税1318.94元、登记费80元、手续费175.89元，共计1574.83元。

　　实例二：
　　高于计税指导价

　　虹桥新村一套98.41平方米的房屋，总共为7层楼房，买卖双方合同成交金额为26万元，房屋竣工建成时间为2000年，购房办证时间为2003年，卖方有两处房产，买方为首次购房。

　　税费收取说明：
　　1、虹桥新村根据土地分类划归三类地段，而该房为7层楼房，住宅类别为中高层建筑，按照两城区、金阳新区二手住房交易计税基价表，三类地段中高层建筑的计税基价为2960元/平方米。该房屋的竣工时间为2000年，今年为2009年，建成已有9年，折旧年限为9年，按每年2％折旧计算，折旧比例为18％，折旧后的计税单价为：2960-2960×18％＝2427.2元/平方米，该房建筑面积为98.41平方米，计税指导价为：2427.2×98.41=238861元。该房买卖双方的合同成交价为26万元，高于计税指导价，相关税费按合同成交价进行征收。

　　2、该房属于普通住房。
　　该房满足贵阳市普通住房的3个标准。

　　3、卖方需要交纳的税费：
　　A、营业税和附加。该房1997年购买，已经购买2年以上，免征营业税和附加。
　　B、个人所得税。该房购买年限已经超过了5年，但由于卖房人还购置有其他住房，因此该房不属于其惟一的生活用房，需要交纳个人所得税，交纳金额为：260000×2％＝5200元。
　　C：手续费：住宅收取标准为3元/平方米，即98.41×3=295.23元。
　　D：土地增值税：目前个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　4、买方需要交纳的税费：
　　A、契税。该房为普通住房，但面积超过90平方米，契税按1.5％收取。即260000×1.5％＝3900元。
　　B、印花税：目前个人购买住房暂免征收印花税。
　　C、登记费：40元（经适房减半收取）
　　D、手续费：住宅收取标准为3元/平方米，即98.41×3=295.23元。

　　5、所有税费共计9730.46元，其中卖方需要交纳个人所得税5200元、手续费295.23元，共计5495.23元；买方需要交纳契税3900元、登记费40元、手续费295.23元，共计4235.23元。

Answer 2

征收细则终被明确

　　国税总局发布的《征收个人二手房转让所得税通知》在市场上掀起了阵阵波澜。大家共同关心的问题就是，这个《通知》的发布究竟会对楼市产生一些什么样的影响呢？

　　从此次《通知》的内容来看，可以说对以前始终存在的一些“难点”问题做出了明确的界定，换句话说，二手房个税的严格征收已经是势在必行了。而在这些规定中，购房者最重要的是要关注这样两点：

　　首先，《通知》对二手房个税的转让收入、房屋原值、转让税金、合理费用这四项给出了明确的计算方法，其中转让收入为转让时的实际成交价格；房屋原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费（对于经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房还有特别规定）；转让税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金；而合理费用则是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，其次，《通知》突破了原来征收中的难点，明确了个税的征收与房产交易挂钩，提出主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理，地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收，说到底这体现了一种强制执行，与原来所谓的"自愿申报"就有了很大的区别。

　　不同情况影响不一

　　那么，该《通知》会对个人购房者产生一些什么样的影响呢？按照《通知》中的规定，转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。接下来，就让我们举几个实例来说明其中的问题。

　　张雯刚刚购买了一套150平方米的住房，总价为100万元（为计算简便，设定该款项已包括实际支付的房价款及交纳的相关税费），并且她还花了12万元进行装修，购买过程中花去公证费、评估费以及相关手续费800元。那么，如果她在2年后出售该房屋，假定出售时实际成交价格分别有120万元、130万元、和150万元三种情况，并假设付款方式有两种选择即一次付清或者按揭贷款，她分别应该交纳多少所得税呢？需要说明的是，由于《通知》中有“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，其税率在住房转让收入1%～3%的幅度内确定”的规定，在这里我们取中间税率2％来把此也作为一种情况加以说明。

　　第一种情况：房价款一次付清

　　我们先按以120万元价格卖出来作个计算说明，其他情况的计算方法可以此类推。

①转让收入＝120万元；②房屋原值＝100万元；

③转让税金＝营业税金及附加（售房价×5.55%）+ 印花税（售房价×0.5‰）＝1200000×5.55% + 1200000×0.5‰

＝67200元；

④合理费用 ＝ 100000（装修费最高扣除限额为房屋原值的10%）＋ 800（手续费、公证费等）＝100800元

⑤应纳所得税＝个人所得税应纳税所得额×20%＝（转让收入－房屋原值－转让税金－合理费用）×20% ＝

（1200000 － 1000000 － 67200 － 100800）×20％＝6400元；

⑥按2％核定征税应纳所得税 ＝转让收入×2% ＝1200000×2%＝24000元。

　　如果转让收入为130万元，则需要缴纳25280元个调税（按差额的20％缴纳）；如果是按150万元的价格转让，个调税为3万元（按总房价的2％缴纳）。

　　表1 房价款一次付清应纳所得税

　　第二种情况：房价款按揭贷款

　　在这种情况下张雯采用按揭贷款，其中500000元首付，500000元采用20年商业贷款，利率按优惠利率6.39%的九折5.75%计算。经过计算得知，2年中总共将支付利息55982元，由此合理费用应在原来基础上再加上已支付的利息，为156782元。

　　表2 房价款按揭贷款应纳所得税

　　通过计算，从中其实我们可以得出这样几个有趣的结论：第一，在房价上涨不多的情况下，由于有其他合理费用的存在，二手房个税产生的影响并不大。比如在“选择1”中，虽然房价上涨了20％，但要付出的所得税不过为6400元，仅占转让收入的0.53%。但是如果房价上涨达到了50％，个税的作用就体现出来了，比如在“选择3”中，应付所得税达到了63040元，但在这种情况下由于有核定征税规定的存在，聪明的购房者可以用此来进行合理避税，如果核定税率为2％就只要缴纳3万元所得税就可以了。第二，在“选择4”中我们可以发现，如果你现在按揭贷款买房并装修，二年后由于种种原因要卖出，即使房价上涨20％都有可能是亏损的，“选择4”其实已经体现了这种情况，所以现在购房就要慎之又慎；第三，在这几个选择中转让税金产生的影响都不小，所以从长期来看，由于购房5年后营业税免征或按买卖差价征收，这时个税的作用将会更大地体现出来；第四，很多房龄已到5年的房源，本可以免征营业税，但现在个税的征收却将使它们再次背上税收的包袱，而且这些房子原来买入价大多都不高，个税的影响就不容忽视。第五，由于贷款利息等可以被视为合理费用，它们在一定程度上可以减轻个税的影响。

　　投资性购房再受打击

　　当然《通知》中仍然对居民自住房的转让作出了优惠规定，比如对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；另外对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　所以可以这样认为，《通知》的出台是对投资性购房的再一次的打击，在税费被越来越严格征收的情况下，现在买卖一套房子，房价收入的10％就已经变成税费，这还没有包括其他许多费用成本

Answer 3

1 契税 1% 1.5% 3% 90m2以下按1%90 m2—144m2按1.5%144 m2以上按3%
2 印花税 房产证登记价
3 查档 50元 一次
4 登记费 50元 一次
5 交易费 6元/M2 *建筑面积
6 买卖公证费 3‰ 房产证登记价 有一方涉外的情况才收
7 个人所得税 20% 差额部份
8 营业税 5% 居住未满2年的全额征收
9 教育附加费 3‰ 营业税
10 城市建设维护费 1% 营业税
11 贴花 5元

Answer 4

先让评估个税评出一个评估价 按房子情况套进去算出来就OK了

二手房购房费用明细
应付费用：
收费项目 收费标准 应收费用

契税 普通住宅（首套） 房管局评估价×2% ￥
豪宅（144㎡以上） 房管局评估价×4% ￥
交易服务费 商品房、经济适用房 房屋总面积×6元/㎡ ￥
土地出让金（房改房﹨经济适用房） 房屋总面积×（3---16.5元/㎡） ￥
营业税(购买未满5年) 评估报告×5.6% ￥
个人所得税 评估报告×1% ￥
物业维修基金（新房如未交纳） 高层65/㎡ 多层35/㎡ ￥
差额营业税（购买满五年，面积超过144㎡或非住宅用房） （评估报告价—上次购入价格）×5.5% ￥
配图费 20元/户 ￥
工本费 60元/户 ￥
市场交易报告费用 评估价×5‰ ￥
过户费用合计： ￥
抵押登记费
60元/户（有地下室加收150元/户，超过200㎡300元/户） ￥
抵押服务费 贷款额×1‰ ￥
按揭服务费 贷款额×1﹪+400元 ￥
贷款评估费 评估价×5‰ ￥
印花税 贷款额×0.1‰ ￥
正信担保费 贷款额×3‰ ￥
按揭费用合计： ￥
费用总计： ￥

备注：以上费用为预算金额，以实际发生费用为准。如遇国家政策调整，以国家新政为准。此预算表不作为客户交纳费用的依据，感谢您对我公司的信任。
过户贷款所需资料：
买方：身份证，户口本，收入证明，婚姻状况证明（已婚需提供夫妻双方资料，未婚需提供未婚证明）及夫妻双方到场。
卖方：身份证，户口本，婚姻状况证明（已婚需提供夫妻双方资料；如离婚，需提供房屋归属权证明）及夫妻双方到场。
佣金： 代办费： 经纪人： 电话：