论地价的上涨为何这何猛烈 今年下半年以来,各地地价上涨迅猛,地王频出。但到底原因何在?是否真的如舆论所说流动性泛滥所致,钱太多之说。在此,就一些目前的现象做些基本分析,以供参考。 第一个现象是,前几年,总听说开发商捂盘,惜售,通过摇号的方式让买房者通宵排队,同时,每次开盘只开一部分,看到好卖就提价。这样,让购房者处于饥饿状态,自然而然便能频频提价,同时,产生恐慌心理,唯恐现在不买,下次又要涨价。比如该区域有100套房子供给,但每次只推出20套,同时也有100个人有需求,如果一次供给,那么供需应该是平衡的,理论上只要成本价加合理利润即可达成成交。唯一的差别仅在于选择到中意的房子的先后顺序而已。但由于只有20套,100个人选择,便成了5比1,这时便如拍卖一般,价高者得,或有关系者先得,而且也没有了选择的余地,只要能选上即可。那么第二批再开20套,便成了余下的80人选择20套,也还是4比1的关系,由于有了第一次的经验,这时,购房者将不会再去选择,只要能有即可,这时,开发商将第二批的提价也就顺理成章了。往下循环,则一次次提价,一次次疯狂。这是经济学理论的有效需求理论的经典现象。试想在70年代末,80年代初,还处于供给短缺的时代,同样去买电视,猪肉等生活必需品,是不是也如同此现象一般。那时得凭票供应,按计划供给,方不致于哄抬物价。曾几何时,我们看到的地方政府拍卖土地的操作手法不也和上面所说如初一辙。在每次房价低迷的时候或地方政府调控的时候,土地出让一般也处于低迷期。少有地方政府发出土地出让公告。缘何,盖因此时地价便宜,政府土地出让收入少所致。就像自己口袋里揣着宝贝,在市场不好时也不想卖一样,因为卖一件便少一件。将来市场好时拿什么去卖呢?所以这时政府的供给也少,就像开发商在房价低迷时如果资金不缺便捂盘一样的道理。等到市场回暖时,又隔一阵放出一片土地。于是,每次都看见几十家开发商去抢一片地,如同饿狗扑食一样,那么怎么不出现哄抬地价的现象。大家知道,老百姓不买房,将无房可住,居无定所,在目前
租售比这么低的情况下,连租房也不愿意。盖因要有家的感觉。那么作为一家企业,尤其是国内一线开发商大多数均是上市公司的情况下,如果没有土地开发,无项目运作,它的遭遇是怎样的呢?我们可以想像,那首先是员工离职,尤其是核心员工离职,因为一般这种员工的市场生存能力是最强的,也是最容易在其他公司找到岗位的。再接着就是
资本市场的抛弃,资本市场是不会为一个没有发展前景的公司的投资的,股价会迅速下跌,公司市值缩水,将来就算想再在资本市场融资,那也是缩了水的贱卖了。如此,公司将进入恶性循环。因此,对于开发商而言,也就不得不拼了命的要拿地。此为在有有效需求的背景下,饥饿疗法的必然结局。 另一个现象是,目前市场上豪宅频出,普通
公寓房不见踪影。为什么产生这种现象呢?很简单,由于地价频频上涨。各家开发商能拿到地都不是傻大胆,而是在凭供公司的品牌和公司的产品产生溢价后才敢于拿地。那么普通住宅能产生多少溢价呢,所以各家公司都往高溢价的产品上发展才敢于拿那么贵的地,这也是经常看到各地面粉贵过面包现象出现的根本。就像闹市区很少看见普通面包房一样,因为店租贵,所以产生了
85度C等一些面包坊,那这些面包又有多少是普通市民能消费得起的呢。 再一个现象是,地价为什么那么高呢,还有个原因是因为土地拍卖时采用的一次报价,每个人都不知道对方的底限是多少,所以,想要拿到地的话,最好的办法就是把自己的底限顶上去,一直顶到嗓子眼上,这样才有把握拿下这块地。大家都知道上海的车牌拍卖也是如此,两年以前,采用一次性报价的方式竞拍,诞生了全国最贵的两块铁皮,一个车牌卖到了5万多,之后老百姓意见太大,竞拍方式作了变更,改为先一次报价,后面进行修改。将价格降到目前的3万多。前车之鉴如此,为何在土地市场还要犯同样的错误呢,根本原因还在于地方政府经营城市的需要。车牌数量可以随市场需要做出调整,土地出让数量则不可能像车牌数量一样随时可以增加。因此,必然是价格越抬越高。开发商由于被绑上了市场的战车,只能被动前行。因此,目前很多地产公司上市其实未必是件幸运的事。不上市,市场的发展权在于已,一上市后,很容易被贪婪的资本市场吞没。 以上只是个人浅见,仅供各位参考。
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