一、什么是月冲和年冲?
首先,要明确公积金账户上的钱不能作为购房的首付款,它的最大功能是“冲还贷”,冲减房贷的还款额。
那么,如何更好的利用每个月的公积金来冲减房贷呢?一般而言,公积金“冲还贷”的常见方式有两种:月冲和年冲。到底哪种方式能达到最佳“减负”效果,并不能一概而论,关键要看房贷者本身
现金流情况。
1、月冲可减轻贷款
月供压力
“月冲”,又叫逐月还款法,是指银行逐月地将公积金账户上的资金支取出来,用于支付住房贷款的本息。
对于多数购房者而言,其所能够申请到的最大
公积金贷款额一般不足以覆盖全部房贷,而每月公积金的进账额一般也小于月总还款额。因此,公积金加
商业贷款的组合贷款模式以及公积金“月冲”方式是多数人的常见选择。
2、年冲如一次性冲抵房贷最省利息
“年冲”,又称为一次性还款法。和“月冲”的本息还贷不同,“年冲”是直接用公积金账户上的全部余额来冲抵贷款本金。而根据公积金管理中心的规定,“年冲”须优先归还公积金贷款本金,也就是说,偿还完全部公积金贷款本金后,才可以冲减商业贷款的本金部分。
“年冲”方式其实是一种
提前还款,节省的多为公积金贷款的利息。同时,这种方式更适用于公积金账户余额较多,且贷款初期现金支出压力不大的购房者。
根据公积金管理中心规定,使用“年冲”还需要满足一些条件:第一,住房贷款必须满一年以后,才能去办理冲抵本金的业务;第二,在一般情况下,冲抵的本金额度不低于6个月还款额。当然,这是小编所在地所要求的条件,至于不同地区的还请咨询自己当地的相关部门。
另外,“年冲”之后,减少了贷款的本金,相应的每月还款额也会有所降低。对于那些还贷能力充足的人,此时可以到银行更改一下自己的还款方式,比如保持每月还款额不变,同时缩短自己的还款期限,以达到进一步节省利息的目的。
二、月冲和年冲究竟应该选择哪个?
综上可得出,选择年冲还是月冲关键看现金流。
选择月冲不会妨碍你
提前还贷。你可以把每月节省的现金攒到年底一起冲抵本金,也可优先归还商贷本金。
选择年冲的话,可能还贷初期的现金流压力较大,但是,熬过一年,月供的负担将会大大减少。不过,年冲还需考虑冲还公积金贷款后,公积金贷款相对较低的利率将不再享有,而月冲更有利于积累现金,用以提前冲还商业贷款。