5月15日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)。通知明确，对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
多位专家表示，在“住不炒”定位不变的前提下，此次调整将间接推低个人首套商业性住房贷款利率，进一步降低刚需和改善型住房的资金成本，更好地支持新市民等群体的刚性和改善型住房需求。同时，通过打破个人首套房商业房贷利率下限的限制，也给各地结合自身实际的“因城施策”带来了更多的自主权。
个人首套房贷利率可低至4.4%
2019年，央行发布执行房贷利率新政。新发放的商业性个人住房贷款利率由之前的固定利率调整为以最近一个月相应期限为定价基准的贷款市场报价利率(LPR)。
根据最新的五年LPR，此次调整后，居民家庭首套房贷最低利率可从4.6%降至4.4%。简单来说，这次政策调整相当于给各地的商业房贷利率设置了下限。今后，各地将根据实际情况，在此标准上调整商业房贷利率。
或者减轻群体还款压力。
这一调整会给即将申请首套房贷的家庭带来哪些实实在在的好处？
根据央行发布的《2023年一季度金融机构贷款投向统计报告》，目前全国个人房贷利率为5.42%。按此数值计算，扣除20个基点后，未来个人按揭贷款实际利率有望降至5.22%。
以个人按揭贷款50万，等额本息，每月还款30年的方式计算，减免后，个人每月可还款不到62.16元，30年可还款2.2万余元。对于一线购房者来说，如果贷款扩大到500万，30年可以少于22万。
值得注意的是，这份通知指出，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。这意味着，个人住房商业贷款利率下限调整范围不包括二套房，不适用于已办理首套房按揭贷款的个人家庭。
广东省住房政策研究中心首席研究员李认为，这主要是由于政策导向还是不希望房地产吸收更多的社会资金，即不希望过多的社会资金过快流入房地产，坚持“住不炒”的根本原则。“在这种情况下，政策性纾困意味着有所为有所不为。”
进一步引导银行降低房贷利率。
“应该说，全面降成本是未来楼市政策的一个主基调。只有全面降本，才能降低大家的购买成本，刺激市场需求。”李表示，此次调整主要是鼓励购买首套房，促进商品房市场，改变需求萎缩、预期减弱、信心不足等市场状况。
“理论上，房地产市场利率下限的调整可以降低刚需和改善型住房的资金成本，从而刺激购买需求。在坚持‘住不炒’定位的前提下，赋予了地方政府更多的自主权。”浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员潘鹤林对话。
鉴于现实情况，此次调整主要是通过打破利率下限，促进银行间对首套房贷的竞争，来推动首套房贷利率的下行。“总体来看，政策引导首套房利率小幅下降，减轻了首套房用户的房贷压力。在引入这个pol之后
12月28日，央行发布公告，进一步推动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。
今年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成，或者转化为固定利率，原则上要在8月31号之前完成。
要想搞明白这个政策以及如何选择，我们要先搞清楚几个概念。
什么是LRP？
LPR全称Loan Prime Rate，即贷款基础利率，是金融机构对其最优客户执行的贷款利率。
LPR的数值多少目前是由18家银行共同报价，去掉一个最高价和一个最低价，然后算术平均值。最新的LPR可在CFETS或央行网站上查询。
那么这18家银行各自的报价是如何而来的呢？
根据最新公告，新的LPR报价方式改为按照公开市场操作利率加点形成，这里的央行公开市场操作利率主要指1年期和5年期中期借贷便利（MLF，俗称麻辣粉）。
也就是，LPR=MLF+加点（加点是各家银行根据自身情况，比如各自的资金成本、贷款需求、风险溢价等来定）。
什么是公开市操作？
公开市场操作就是央行和商业银行之间的业务关系，这涉及到基础货币的投放与收回。
逆回购：逆回购就是商业银行把资产卖给央行，央行把钱给到商业银行，然后两者约定一个利息，约定某一天商业银行再把资产买回来。这种操作是在一定期限内向市场投放货币，释放流动性，比如7天、14天、28天等。而正回购就是反过来，收回流动性。
酸辣藕SLO：简单说就是超短期的逆回购，央行相机操作，期限在7天以内；
酸辣粉SLF：常备借贷便利，商业银行把资产抵押给央行，央行放款给商业银行，期限1-3个月为主；
麻辣粉MLF：中期借贷便利，与SLF相比主要是期限长，包括3个月、6个月、一年、5年；另一个是定向投放，最终资金用途要向三农和小微企业倾斜；
披萨蓝PSL：抵押补充贷款，主要是向政策性银行（比如国开行等）提供成本比较低的抵押贷款，资金用途主要是为特定政策或项目建设提供资金（比如棚户区改造），期限一般为3到5年。
可以看到，不管名称如何，本质上公开市操作都是为了市场流动性，只不过期限和资金用途等有所差别。
什么是央行基准利率？
央行基准利率是央行公布的存贷款、贴现等业务的指导性利率，存款利率可以在此基准上下浮10%，贷款利率上下浮20%。
这次的最新政策又是怎么回事？
我们以大家最关心的房贷来举例。
之前的房贷利率是基准利率+上下20%内的浮动。
新规后，对于新购房的客户来说，新的房贷利率=LPR+加点（这个加点根据每家银行和自身情况不同，一旦确定在整个贷款合同期内是不变的）。
LPR可以变也可以不变，要看你自己选择。
如果选择不变，就以签署合同时最近一个月公布的LPR为准，比如12月20号公布的5年期LPR为4.8%；
如果选择变，就可以和银行约定一个重新定价周期。比如约定一年（最短也是一年），你每年的房贷利率就根据签订合同后重新定价时最新公布的LPR来定价。
比如你是2020年1月1号签订的，一年定价周期，2020年的房贷利率就是19年12月LPR4.8%+固定加点；2021年房贷利率就是20年12月LRP+固定加点；以此类推。
而之前的老客户，在这次可以有两个选择。
一是选择固定利率，就是跟之前的一样，但是一旦确定就不能在变，没有第二次选择机会。
二是选择浮动利率=LRP+加点。LRP的确定跟上边介绍的一样，而老客户的加点则有一个计算公式。
老客户加点=之前合同的最新执行利率-19年12月发布的LPR（加点数值可以为负）
比如之前的的房贷利率是4.9%加上20%的上浮，也就是5.88%，再减去4.8%，加点数值为1.08%。
最新的房贷利率=LPR+1.08%。
至于该如何选择，主要是如何看待未来LPR是上行还是下行。
LPR走势图
如果是上行选择LPR不变或者固定利率更好，这样可以提前锁定风险。如果是下行选择浮动利率更好，以后还款会享受到下行红利。
关于LPR未来趋势，目前网上更多的看法是下行，所以更建议选择浮动利率。
为何要更改政策？
主要是为了推动利率市场化，之前的贷款利率=贷款基准利率+浮动，而基准利率长期相对稳定，不能反映市场实际情况。
因为，不管上游公开市场操作利率如何，下游贷款利率始终参照相对固定的央行基准利率，这样利率市场比较固化。
而最新参照的LPR是由18家银行根据MLF和自家情况共同报价形成的，更能反映市场。
PS：首套房最低贷款利率不得低于相应期限的LPR，二套房、商业用房等则不得低于相应期限的LPR+0.6%，公积金个人住房贷款利率则不变。