转租合同是否有效？转租合法吗？

Question

如题所述

Answer 1

签订长期租房合同，这是很多房东的需要，同时，在一些情况中，承租人也希望可以签订长期居住合同，因为这样，可以在房租上得到优惠，同时，也能让自己的生活更加安定，何乐而不为呢?但是在长期的租期之中，可能因为工作的调动，可能因为一些其他的原因，无法继续租房，这个时候，很多朋友便会选择将房屋转租。那么转租合同是否有效?转租合法吗?下面，我们就来看一个案例!
2001年3月，小王与房东签订租赁合同，因为房东身处外地，希望能签订长期租约，而小王也因为房东的房租让步而感到很开心，于是双方签订合同，租期为两年。半年之后，小王因为换了工作，与居住地过远，于是想要换地方住，但是又害怕房东不予退还押金，于是在网站上发布租房信息，将现有的租房转租出去。房东在一次回家时发现自己的房子被转租，于是告知小王，他没有权利将房屋转租，并要求现租房人搬出，并以此要求小王赔偿自己的损失。但是现居住人却拒绝搬出，并拿出了与小王签订的房屋租赁合同。
那么上述案例中小王的转租合同是否有效呢?他这种转租的行为又是否是合法的?我国统一合同法第224条第一款规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此可见，对未经出租人同意的转租，依合同法规定出租人可以解除合同，但对于承租人与次承租人之间的租赁合同是否当然有效或无效并未明确。
而显然，案例中小王的行为是未经房东同意的，小王本身并没有出租房屋的权利，因此，他与次承租人签订的转租合同也属于是无效合同，房东要求次承租人搬出房屋的行为也是有理可循的，若房东坚持，次承租人则不得不在规定限期内搬出，而小王则需退还次承租人所缴纳的租金等款项。不但如此，房东还有权要求立即与小王解除租赁合同。至于房东要求小王赔偿的，虽然属于合情合理，但在法律上却并未有明确规定。