“今年民宿生意真是太难做了，还好跨省游放开了，相信生意很快就会上来。”7月16日，家住北京东城区的一家民宿业主佟琳琳说。
跨省游恢复不到一个月，佟琳琳却没有那么乐观了，她所经营的三家北京市区民宿又开始面临是否合规的“生死考验”。
民宿惊雷
考验来自一颗搅动北京民宿市场的惊雷。
8月10日，北京市住建委发布的《关于规范管理短租住房的通知》向社会公开征求意见。
《征求意见稿》提出了短租住房的管理要求，称明确短租住房的经营条件：即应当取得房屋业主的书面同意，并符合小区管理规约或业主大会决定，没有管理规约或业主大会决定的，应当取得本栋楼内其他业主的书面同意。
此外，房屋还应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件并依法办理房屋出租登记。
这对去年年底刚刚花费50万将三家民宿整饬一新的佟琳琳来说难以接受，“我被杀了一个措手不及。”她说。
虽然《通知》距离正式实施还有一段时间，但佟琳琳对条款的正式落地时间非常关注，“我们今年最晚的预定已经排到12月，中间北京两次疫情闹出过几次纠纷，疫情撕开的缺口，今年一年都很难修复。”
据佟琳琳反映，今年整个2、3月订单量几乎为零，在此基础上，民宿业主依然需要承担租金和人力的重压，进入6月又再次生意清零，今年不但不挣钱，还要倒贴几十万运营资金。
在佟琳琳看来，《通知》拟规定的“符合小区管理规约或业主大会决定，没有管理规约或业主大会决定的，应当取得本栋楼内其他业主的书面同意”这个条款几乎等同于对她们这些民宿二房东说“不”。
“除非整座院子都是自己的，否则其他业主很难取得一致同意。”佟琳琳说，她经营的民宿所在小区是北京一个较老的小区，此前物业准备为每栋楼安装电梯却遭到一、二楼业主集体反对，“理由是装了电梯，一二层房价会降。”
“就连装电梯都难取得一致意见，何况是对大家没有任何好处的民宿呢？”佟琳琳已经开始在闲鱼拍卖家具，为下一次退订潮的到来未雨绸缪。
平台惊梦
北京拟发布的民宿管理规定姗姗来迟却已风雨满楼。
事实上，《征求意见稿》不仅对佟琳琳这样的民宿业者的运营加以规范，也对途家、小猪、爱彼迎这些民宿管理平台做出限制。
《征求意见稿》规定发布短租住房的互联网平台应当核验短租住房经营者提供的业主身份证明、经营者身份证明、房屋权属证明、治安责任保证书等材料，实地查看房屋状况，登记并实名认证经营者身份，逐一登记订单签订人和实际入住人员身份信息和有效联系方式，并按照相关部门要求报送入住人员、房屋等信息。
而以前北京民宿行业只有行业标准，没有专门、明确的法律规定。
某民宿平台负责人表示，他们勘察房源时会检验两个核心信息：第一，该房源是不是真实存在的，与上传到网站的图片是否一致；第二，查验房东是不是真实存在的。
该负责人认为，“二房东”的问题，不是经营的关键点，同时他们对房源所需要达到的标准做了提醒，例如这套房子是7月上线的，还没有安排上门勘察等等。
北京民宿新规如正式实施，爱彼迎这些民宿平台将面临大量北京房源下线的现象，而这样的操作对爱彼迎来说并不陌生。
去年6月，日本施行新的民宿管理办法，新规要求日本所有民宿进行正规注册，并规定民宿设施一年内用于经营的时间上限是180天，民宿户主须增加卫生及安全措施、外国人入住指示、应对投诉机制等。
新规实施后，大批原本通过爱彼迎等网络平台揽客的民宅，不得不退出民宿经营领域。据日本媒体报道，当时爱彼迎上80%左右的日本“黑民宿”已被强制下架，爱彼迎称已设立1000万美元基金，对受影响的游客进行赔偿。
而对途家、小猪这些中国本土民宿平台而言，大规模下架房源还从未发生过，但两家民宿平台公关负责人也坦言均配合政府参与了“通知征集讨论的过程”。
小猪公关负责人称，“目前北京这块因为之前一直配合监管关停，目前也刚恢复，所以总体城市民宿客源和乡村民宿占比差距不大。”
同时，该负责人表示，“如果《通知》执行落地，短期会不可避免对业务造成影响，但是长期还是对行业健康发展有帮助。”
进军乡村
在北京大学房地产法研究中心主任楼建波看来，从此次《征求意见稿》来看，调整范围限定为“国有土地上的居住小区内的住房”，没有明确指出乡村房屋和城市的“四合院”。
由此看来，与对城市民宿的严管相比，北京对于“乡村民宿”依然是鼓励发展的。
此前，乡村振兴战略的大背景下，全国各地政府都在支持乡村民宿建设，四川、河南、陕西、浙江、海南等地都出台了具体的政策支持。
比如，成都下辖彭州市，对民宿实行统筹营销，还有不超过6万元的一次性补贴，被评为金宿级还有50万元奖励。
河南省政府主导民宿招商会，副省长站台。云南、贵州一些省市，都出具相关政策吸引大理等地的民宿主。
紧盯乡村市场的小猪也于近日高调宣布，启动第二批小红书民宿商家招募，并推出聚焦城市周边游的全新产品“美宿多”。
京郊民宿市场也逐渐回暖。
北京市文旅局最新统计数据显示，京郊乡村旅游经营单位逐步复工复产，目前复工率达67%，7月份以来，京郊各地的民宿都出现“一房难求”的现象，整套房屋出租的客栈、别墅备受欢迎。
途家民宿数据亦显示，7月份以来，北京周边高品质、绿化居住面积大、更为安全和私密的乡村民宿需求量大幅增加。
具体来看，怀柔、密云、平谷、昌平等郊区民宿的预订量同比去年同期都不降反升。其中平谷和密云的民宿预订量同比增长超过100%；延庆地区的民宿交易量也已恢复到去年同期90%的水平。
同时，在“北京消费季”期间，北京市文旅局以新消费为主线，以乡村民宿为核心，重点围绕优化消费新供给，联合京郊各区充分挖掘开发，推出了“重点乡村游”、“京郊美食游”、红色主题游和精品民宿游四大类京郊主题共计40条精品线路。
由此，更显得佟琳琳这样的北京城市民宿经营者落寞，她撤退行动的开始，并不完全是因为这场面目狰狞的疫情，“经营民宿只是看上去很美好，实际上却困难重重。”
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