回迁房没有房产证的买卖协议有效吗

Question

回迁房没有房产证的买卖协议有效吗

Answer 1

一、回迁安置房买卖协议有效。

房子是一个家庭最重大的财产，也是老百姓最关注的话题之一，相较于商品房，价格相对实惠的拆迁安置房现在是很多人购买的对象。

我们在法院裁判文书网上以房屋买卖合同、回迁房或安置房 判决结果：继续等为关键词搜索，案件范围限定为合肥市，总共获得11件民事判决书，案件范围合肥市 包河区、庐阳区、蜀山区、高新区、肥西县、巢湖市等区县，以上11份民事判决书均判决售房人继续履行双方签订的回迁房买卖合同，配合买房人办理房屋所有权过户转移登记手续。

根据上述司法判决书，可以肯定的回答：回迁安置房买卖协议有效。

在实践中，没有取得不动产权证的回迁安置房买卖大量存在，在签订回迁房买卖协议时无法办理房产过户手续。

因此，在签订《回迁房买卖合同》要对回迁安置房交房的时间、不动产权证办理、过户的时间、费用做出明确约定。

二、律师提醒在协议中特别关注以下这几点：

买房人对房屋是否属于夫妻共同财产，是否存在其他共有人要核实准确。如属于共有财产的，要求夫妻双方或者其他所有权人共同在合同上签字。

回迁房买卖合同要对回迁安置房交房的时间、不动产权证办理、过户的时间、费用做出明确约定。

写明具体什么时间将房屋交付与购买方，写明自能够办理不动产登记手续几日内，出卖方办理不动产权证，写明自取得不动产权属登记证书之日起几日内办理不动产权证的过户手续。

明确约定较高的违约金或具体的计算方法，要能够实际操作，让毁约方无利可图。

写明毁约方退还全部已付购房款，按该房屋增值额赔偿购买方损失，并约定毁约方承担律师费、交通费、调查取证、诉讼费、保全费、保全担保费等费用。

建议聘请专业的人员拟定合同条款，在合同中约定符合法律规定的较高的违约责任，对于可能产生的损失也做明确的约定。

Answer 2

回迁房没有房产证买卖协议有效，但当事人对房屋仅享有债权，不发生物权变动的效力。房屋未办理物权登记导致回迁房没有房产证属于物权变动问题，不影响房屋买卖协议的效力。
【法律依据】
《民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。