金融房产是一种资产配置的方式，通过配置某种金融产品，使其发挥保值、增值作用，并产生稳定的现金流收入。这种资产配置方式类似于传统的投资房产，但更为灵活和便捷。
近两年，大家时常能见到“金融房产”这个词。这到底是什么意思呢？有什么价值呢？能作为资产配置考虑吗？
1、什么是“金融房产”？
简单来说，就是配置某种金融产品，让其发挥保值、增值作用，并且持续产生稳定的现金流收入。这就像过去很多人热衷投资房产，稳稳的坐等升值，出租后，每月还能按时收租产生现金流收入一样。因为其殊途同归的金融本质，故而，大家将能达到这种资产配置目的工具称之为“金融房产”。
2、哪些人适合“金融房产”？
那么金融房产适合哪几类人群呢？包括但不限于这几类人群：
在一线城市非核心地段拥有多套房产的人。
在二三线及以下城市拥有多套房产的人。
在一线城市有一套房产，在二三线及以下城市投资一套及以上房产的人。
持有一套自住房，打算给孩子留一套房产或是打算投资房产来养老的人。
面对“金融房产”，持有人可以让其发挥以下几个作用：
价位合适时“卖房”套现，拿回本金及收益，另做打算。
缺钱，可出手一间房实现部分套现，之后“大房改小房”继续升值、收租。
临时周转，可以抵押贷款，贷款结束后继续升值；一直持有，离世后，“金融房产”成为可定时，定向，定额传承的资产，继续给到二代、三代使用；对于企业主来说，还能有效隔离公司债务的连带责任风险。
3、实体房产不香了吗？
实体房产还香不香，就要看买的房子还是不是“优质安全资产”。
是，当然要买。
不是，就需要谨慎斟酌。
“优质安全资产”的标准，至少要满足两个条件：
一是“优质”，价值稳定，能跑赢大部分资产品类。
二是“安全”，波动不大，升值可以产生稳定的现金流。
篇幅有限，我长话短说，中国城市的房价以新房价格计算的房产发展大致分为三个阶段：
第一阶段，2000-2012年，中国房产是优质安全资产。
第二阶段，2013-2021年，出现分化，部分城市的房子是优质安全资产。
第三阶段，2022年之后，持续剧烈分化，但少数区域的房产仍然是优质安全资产。
而这一波房地产行业的大红利期孕育的大批房产暴发户，都源自过去40年中国经济高速增长、中国高速城镇化、房地产行业高速增长等形势下，大家已经习以为常的惯性思维，认为房产投资是可抗通胀的刚性兑付产品。
但随着近几年，自2016年12月的中央经济工作会议中首次提及“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，“房住不炒”这一提法已有7年时间。包括近期国家开始全面实行不动产统一登记，无一不在昭示着，房地产必增值的刚性信仰已然被打破。
2016年12月的中央经济工作会议中首次提及房住不炒。
2019年是过去10年最差的一年，却是未来10年最好的一年。这是19年全网都在说的一句话，当时，不懂经济形势的人觉得这句话特矫情——已经好了40年了，难道不应该是一直好下去吗？而紧接着，在全球经济下行、中国产业转型、中美贸易摩擦等，因素之外，出现了新冠疫情这一变量。
现在，回看过去三年，感受当下，再细品2019年底那句话，它是不是神准？那再往后呢？房地产市场的神话还能依旧吗？建立在过往经验上的想象还靠得住吗？
往后看5年，中国经济增长对政策的依赖度很大，假设宏观政策是“稳妥积极”，我们可以预期GDP平会有4-4.5%左右的增长。此外，中国目前还面临几个现状：
城市化率接近70%，人口大规模流入城市的区间已经不大。
相比10年前，中国25-39岁的生育主力人群占比下降超过20%，而且教育和收入水平的提高也在影响年轻人的生育意愿。
2020年，中国城市住房自有率是73%，整体高于发达国家60%的水平，但北上广深的自住房率仍低于60%。
给定未来的中国经济增速和社会现状，大概可以预期，中国房产的年化收益很可能徘徊在2%左右，但一线城市的房产回报仍有很大概率维持在5%（注意，这是新房）。
所以，当你问房子还要不要买的时候，不妨问问自己，是否能接受一个2%或者5%左右的平均年化收益率产品。或者问问自己，有没有眼光和运气做出超过这种收益的个体选择？
4、“金融房产”VS实体房产如何选择
在说如何选择前，先盘点下，常见的可投资金融品类，无外乎以下几种：
一是实体房产，站在现在看未来，不一定优质，而是市场剧烈分化的一个局面，不可一揽子否定其价值，也不具备当年经济发展初期，还能普涨的行情。
二是股票、基金、期货、黄金以及各种金融衍生品，很多人都操作过，周期、涨跌、变现时机等变量因素的影响，短期内都会牵动你的情绪，长期价值也没有确定增值保值的属性，这里就不多说了。
三是古玩、珠宝、字画。这类东西，好。不过也有局限性，最大的局限性是受众窄、价格没有确定标准。
四是本文开篇提到的“金融房产”。
从优质安全资产的两个标准来考虑，能拎出来进行相同维度比较的产品，就剩“金融房产”和实体房产。如何选择的标准，我们可以从以下几个方面来谈：
1、变现能力。
2、收益能力。
3、投资门槛。
4、其他附加价值。
先来看看某一套“金融房产”的表现，假设一套100平米的房子，总价100万，以孩子名义买入，分五期付款，每期20万，这个压力相对来说比实体房产，首付动辄百万，大几十万要来的轻松多了吧。
交完后每月收租2500元，每年就是3万，你无需打理，不担心断租，更不用缴纳房产税，省心省力，稳稳收租70年，总收租70*3万=210万，而此时的“房价”由投入的100万变成了286万，此时你可以有2个选择，一是卖掉拿回286万，二是继续收租，持续增值。
而现在，如果你要买入一套实体房产，按前文分析的逻辑，首先应该选定优质安全的资产，那起码得是一线城市的核心地段资产，你才能安心长期持有，因为不担心下跌风险，也无惧那1-3个点的房产税，只要增值空间还在，这里房产值的是住宅，长期收益稳住也就是一个2%或者5%左右的平均年化收益率产品。
首先，比收益能力：
金融房产是一个无限接近3.5%复利的产品，持有时间够长，甚至都能超过3.5，相当于年化10几以上；而实体房产，前提要选对能保值增值的优质房产，长远看，才能保住不到5%的年化。
再看，变现呢？
如果家里急需用钱，出售这套房，你着急套现，如果叠加当下市场行情不好，买家没有道理不砍价，还要考虑到位置和未来房屋老化的问题，若干年后，这套房值多少钱也有很大不确定因素。
而金融房产，经过三年封闭期后。这套“金融房产”几乎每年的收益率都在3.5%。同时，这“金融房产”的现金价值是合同约定的。如果想“卖房”，根据那一年的现金价值结算即可，不打任何折扣。如果你只想用一小部分钱，那就卖掉一个“房间”，其余房间还可以继续3.5%复利升值。
接下来，看投资门槛：一线城市的优质房产，投资门槛，就算买个一室一厅40平米的小户型，也需要400万以上，假设你有房票，首付3成也得120万；而金融房产的门槛，就比较灵活了，丰俭由人，从结果来看，投多少，取决于你当下手中握住都少净资产。
最后，金融房产有，实体房产没有的是，它可以隔离债务风险，定向传承，对于企业主来说，就大大减少了债务和财产纠纷，省去不少麻烦。
上面提到的“金融房产”其实是一种典型的增额终身寿险产品。保险产品中，除了保障类外，还有能带来增值或现金流的储蓄类产品，比如年金险、增额终身寿险。根据合同，这些产品有约定好的生存利益和身后利益给到客户及收益人。
面对不再顺风顺水的经济环境，以及未来人口结构的变化，优化家庭资产，增加安全性轻资产，是让自己拥有稳定、持续资金池和现金流的选择之一。