我认为：
1：根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(1995年建设部颁布)规定，公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公摊面积包括楼梯间、过道、电梯井、管道井、变电室、设备间、公共门厅、警卫室、共用墙体等。
2：电梯井：住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。楼梯间：容纳楼梯的结构，包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆)。同时它是一个相对独立的的建筑部分。联系整个建筑的交通运输。管道井：走各种管道的空间，有垂直的，也有水平向的，有贯通的，也有分隔的。变电室：小区的电力系统中，对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所。设备间：设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所。过道：住宅套内使用的水平交通空间。
3：不同建筑形态的公摊面积不同。比如低层洋房，公摊系数在7%—12%;带电梯的小高层住宅，
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