在房地产项目开发时，应注意那些问题？

Question

如题所述

Answer 1

一、明确评价对象类型
　　生态环评，首先要弄清的问题是此工程所面对的影响对象属于何种类型的生态系统。生态系统指生命系统与非生命系统在特定空间组成的具有一定结构与功能的系统，它是生态影响评价的基本对象。要弄清楚生态系统是自然生态系统还是人工生态系统；是陆地生态系统还是水域生态系统；是城市生态系统还是农业生态系统。不同的生态系统，其结构、功能各不相同，人类对其干扰、影响的程度不同，其恢复的能力也不同。
二、生态环境影响识别与评价因子的筛选
　　生态环境影响识别旨在鉴别拟建工程与潜在的生态受体之间的关键联系，确保评价工作的针对性和有效性。将拟建工程和受影响生态系统分解为各自的组成部分，鉴别可能的交互作用，寻求合适的表征因子和参数。值得注意的是识别与筛选要建立在一定的调研基础上（文献查阅、实地考察与咨询、访问）。评价因子的筛选参数见下表。
三、评价范围的确定
　　1、必须包括所有作用因子
　　包括建设项目全过程、全部活动空间。
　　2、必须包括全部受影响受体
　　指受影响生态系统，阐明类型、组成、结构、过程、特点。
　　3、必须包括所有影响
　　直接的、间接的、显在的、潜在的。
四、生态环评的评价等级
　　评价等级指对评价工作深度和广度的要求。根据生态环境影响的程度和范围大小分为三级。一个项目只定一个级别，有多个影响点时，按级别最高的一个定级。
　　一级：全面深入评价（有很重要环境影响或敏感环境问题）
　　二级：有重点问题评价（或专题）
　　三级：一般问题，可分析确定
五、房地产开发与生态环境保护协调措施
　　（一）合理利用土地，提高土地的生态经济效益
　　城市可依据土地的功能和发展密度进行分区。一般分为商业区、工业区、住宅区等，通过分区管理，限制建筑密度，保护环境，保障公共设施建设。在土地综合利用上，要有一定的比例限制，即采取生活和生产、平面和空间整体化规划的方法，把工作、居住、购物、娱乐、休息等各类活动放在同一或毗连空间，这样可以大大节约用地，同时可降低基础设施的投入，又能满足城市生活的需要。
　　一个建设项目需要多少土地，实质上是开发和建设的密度和容积率问题，一般来说，建筑密度越高，土地的利用率越高，但密度问题还涉及到环境、交通、基础设施的承受能力以及经济技术发展水平等问题。在一定时期内，必须要以一个合理的密度加以控制，这个密度既要考虑与当前的环境、交通、基础设施等承受力及技术经济水平，又要注意与将来的发展趋势相适应，从而促进城市土地利用的规范化、合理化和效率化。
　　（二）发展城市绿化，增加城市自净能力
　　绿化具有净化空气、水质、土壤，降低噪音，改善城市小气候以及美化城市等功能。目前，世界各大城市在房地产开发和再开发中都十分重视城市的绿化，积极营造城市环城林带，努力扩大城市绿化覆盖率。我国城市环境恶化的一个重要原因就是绿地比例太低，因此，需要从大环境出发，保证足够的公共绿地，以增强城市的自净能力。在新建房屋时，必须使绿化与建筑占地面积比例达到一定的水平；其次是专门进行园林、旅游、风景区的建设和各个住宅小区的绿化配套，包括绿化隔离带、街心花园、道路绿化以及工厂绿化等综合开发经营；再次是积极发展主体绿化、屋顶绿化和建设“屋顶花园”等，提高城市绿化整体水平。
六、结论
　　中国森林面积少、草场退化、水土流失、土地荒漠化和珍稀濒危野生动植物保护等问题依然存在。进一步加强生态环境与生物多样性的保护仍然是一项十分重要的任务。
　　生态环境和城市房地产开发利用是一个统一整体，在城市房地产开发过程中，必须以生态环境的保护和合理利用为前提，采取一定措施，合理布局，使项目开发和生态环境保护两者达到协调统一。

Answer 2

1、房地产开发用地，除国家规定可以采用划拨方式的以外，应当依照法定程序，以公开竞价出让方式取得。
2、下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（1）国家机关用地和军事用地；
（2）城市基础设施用地和公益事业用地；
（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（4）法律、行政法规规定的其他用地。
3、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
4、房地产开发项目资本金制度：房地产开发企业应当按照国家规定的标准，将项目资本金到开户银行专户储存。实施分期开发的项目，可以按照投资比例分期专户储存。房地产开发企业在办理房地产开发项目建筑工程施工许可证时，应当提交该项目资本金专户储存的凭证。
国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定：资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
5、房地产开发项目达到下列标准之一的，必须进行招标确定勘察、设计、施工、监理以及工程建设有关的重要设备、材料等的采购单位：
(1) 施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；
(2) 重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的。
(3) 勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的。
6、房地产开发项目竣工后，施工单位应当向房地产开发企业申请竣工验收；房地产开发企业应当自接到申请之日起20日内，组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。对涉及公共安全的内容，房地产开发企业应当向城市规划、公安消防、人防、环保等有关部门申请专项验收；有关部门应当自接到申请之日起20日内进行专项验收。房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目经验收合格后，施工单位应当向房地产开发企业提交质量保证书。质量保证书中应当明确保修范围、保修期限和保修责任等内容。房地产开发企业应当自验收合格之日起15日内，将竣工验收报告和城市规划、公安消防、人防、环保等部门出具的认可文件，提交房地产开发主管部门备案。本回答被网友采纳

Answer 3

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