可 行 性 报 告
项 目 总 论
一、 项目基本情况：
1、项目由来及背景
2、项目开发单位基本情况
3、项目目标市场单位情况
。
二、项目模式与合作方式
第二节 项目的环境分析
2．地块环境卫生、社会治安分析
第三节 项目的定位
作为定向开发的小区，项目的定位有别于纯市场化运作的房地产项目。在把握其相似性的同时，注重个性化定位，使其具有与小区业主身份相适应的共同价值取向、个性追求和文化内涵。
1．项目概念和导入
为了确保项目在规划、质量、价格、物业管理以及服务功能上的差别优势，有必要对项目的主题进行设计和定位。根据本项目的特殊地理环境，以及该项目具有的与该区域其他项目在服务、价格和配套设施的优势，其完善的体育、休闲设施，使其项目具有很高的竞争力。潜心打造一个人与建筑的和谐，建筑与环境的和谐的生活空间，是开发者的追求，也是消费者的理念。为此，我们对该项目导入“华雅翠园，健康人家”的消费理念和地产概念。
就本项目而言，概念的导入不是追求时髦，也非买点的炒作，而是将抽象的概念通过建筑的语言，物业管理的语言具体地表达出来，在项目的规划设计和物业管理上以实实在在的支撑。
综合评估项目的差别优势主要有以下几个方面：
1、 项目的服务优势包括物业管理和配套设施
首先我们可以利用已具备的服务模式和功能，实施对该物业的管理。其次是现有的休闲、体育、学习等配套设施，功能齐全，在本区域的楼盘中独一无二。对楼盘开发商来讲，可以提升其产品的品质、保持其个性化特色，是楼盘的最好卖点。
2、 项目的价格优势
由于“华雅翠园”是定向打造，量身定做的，因此在规划设计上充分考虑教职员工的收入水平及受教育程度、兴趣爱好等因素。在分析消费行为和心理定位的基础上编制而定，具有较强的针对性和适用性。建成后因销售费用的减少，可节约开发成本5%左右。另外，空房率的极低，可减少开发的利息成本。在利润目标确定以后与同区域、同品质住房的售价相比，具有10%~15%的降幅空间。按照房地产行业价格竞争敏感性分析，如果实际价格低于心理价格10%以上时，则会造成巨大的价格优势，对销售起到巨大的推动作用。
第二章 项目方案策划
建筑应回归本原，崇尚朴实大方。本小区建筑设计布局，建筑风格以及建筑与环境的协调关系，如果脱离中国文化和现实定位，将无法表现小区特殊业主所具有的审美价值，更无法彰显小区所具有的特殊地位和与此相适应的文化内涵。实施本小区方案策划，在确保规划要求、满足小区主题概念的前提下，运用传统与现代相融合的设计语言，使之和谐和升华，创造一种“居之者忘老，寓之者忘归，游之者忘倦”的生活意境。
第一节规划设计方案定位
本小区的设计理念就是把来自不同系统、不同单位的业主融合在一起，构筑本小区独特的社区文化，使整个小区家家户户能够互助友爱、和谐融洽，尽享温馨快乐的生活。为此，本小区规划设计定位具体表现在以下几个方面：
1．规划超前 本小区导入家居智能化设置。数字电视，电话、网络、门禁以及整个小区的数字化监控，IC卡数字式收费和车辆管理等。此外，小区物业管理前期介入和小区配套设施都能体现小区的超前意识。
2．户型均好 小区的户型设计遵循均好化原则，注重户型格局中礼仪空间和私密空间的设计创意，讲究实用，避免门门相对，提高户型空间的利用效率。
3．建筑艺术 一方面小区业主是从事教书育人且具有较高文化素养和鉴赏品位的特殊群体；另一方面小区周边的文化气氛非常浓厚。所以力求把握建筑与环境的和谐，追求建筑艺术与传统文化的协调和创新。
4．配套完善 配套设施的完善是本小区的一大特点，大型绿化广场、高校学习氛围与小区人文、休闲、体育、娱乐和服务设施构成小区的特色和品质的提升。
5．质量优良 对于小区质量标准达到国家优良水平。
6．服务标准 提升小区的服务水平，是本项目开发建设中非常重要一环。良好的服务可提升小区的品质。开发者对物业管理的策划力求亲和与人性化，并做到提前介入，实现打造一个示范文明小区的目的。
7．环境优美 极佳的市政绿化配套，良好的地理位置，准确的生态、自然概念定位和高水平的环境规划，必将造就小区优雅、清新的环境。居住于此，可完全感受和煦的阳光，清新的空气。
第二节 项目规划设计要点
1．建筑面积 106560 m2
2．容积率 3.2
3．绿地率 40％
4．小区公建配套设施
变配房、垃圾站、门卫、会所等
第三节 项目公建设施规划
为了有利于创造舒适、方便、和谐、健康的居住生活空间；有利于打造一个配套齐全的生活社区；有利于开发者投资亏损的合理弥补，本小区的公建规划拟集中在西、南向邻街位置，分别配套商业购物、休闲娱乐、酒店餐饮等服务设施。另外结合环境设计整合学校已有的文体、休闲、广场、绿地设置。
1．体育康乐设施集中于小区东侧
小区体育康乐设施定位于与学校已建设施共享的原则。在小区东侧规划道路与学校体育场、 广场、花园沟通。
2．日常生活配套设施集中于小区西、南邻街区域
小区的各种日常生活配套，如商业购物、储蓄所、邮政、电信集中于规划的商业门面之中。通过各区域商业门面规范化、市场化运作，既可方便小区业主，又不影响小区恬静的生活环境。
第四节 项目景观规划
本项目景观设计遵循利用与改造相结合的原则。有景用景，用景改景，无景造景，天然与人工结合，达到调整空气、降低噪声、美化环境的作用。
1．小区景观轴线与花园组成团设计。
小区布置住宅群和多个不同风格、不同特色小型花园组团，并与小区东侧学校已建大型绿化广场、休闲场所共同构成小区景观整体。使业主拥有丰富的休闲、观赏、娱乐、游玩空间。特别是在南入口的景观规划上，力求恬静、大气，层次分明的整体视觉冲击效果。
2．小区景观、绿化的空间层次设计
从本小区西侧已有大型景观的基础上，穿插小型花园与建筑的有机整合，保持现有地貌所形成的自然空间层次。人工景观以及绿化的重点将放在路旁、楼旁并注重层次处理。
3．小区景观绿化的植物品种层次设计
利用草地、花卉、灌木、乔木、喜阳植物以及现有植被的合理布局来点缀小区的多彩层次色调。配以园林绿化草坪灯，射灯以及临桐梓坡路标志性建筑物外立面亮化、艺术路灯等，给人以色彩层次的动静变化效果。
第五节 项目建筑风格及立面设计
风格是一个建筑的个性或独特表征,是建筑艺术和审美价值的直接体现。本小区项目的建筑风格遵循与概念---和谐健康的定位相吻合；与小区的环境、地形相吻合；与教师公寓这一特殊群体定位相吻合。采用简洁、明快、朴实、大方的建筑风格。
1、 建筑外观、立面
建筑外观，立面遵循简洁、明快、质朴稳重的风格，采用大面积墙面外挑阳台、平窗设计，并与学校已建建筑的风格相呼应。
2、 建筑色彩
以采用较清淡明快的浆黄调和色为主基调，配以白、浅灰、淡浆黄等较鲜艳的色调。间缀其建筑隐于碧绿之间，营造轻快、清新、典雅的气氛。
3、 墙体材料及表面质感
考虑到地区雨水较多，而且酸碱度较高的特点，外墙材料选用防酸碱腐蚀、防老化的耐久材料，在质感上兼顾厚重的文化品位。
第六节 项目的户型设计
根据本项目市场调研及规划设计需要，结合本小区消费群体生活习惯、审美价值和社会层次的特点，力求在户型的空间配置、户型差异性和户型布局方面满足其个性化要求，确保户型的均好性。
1．户型的空间配置
本小区住宅的空间配置基本按8个空间格局进行设计，即：卧室、客厅、餐厅、卫生间、阳台、书房和储藏室（或保姆间）。为展示主人的社会地位、个人风格和鉴赏水平，将在客厅和主卧做一些局部优化，满足其对礼仪空间和私密空间的要求，特别是主卧设计将着重睡区、坐区、卫生区、壁柜区的合理分配。
2．户型差异性调整
因住宅楼栋的区位以及住宅面积和景观朝向不同，势必导致户型的差异性。为尽可能降低户型的差异性，满足各层次业主的心理需求和心理平衡，将根据户型差异因素的不同分别以局部的优化予以弥补，确保户型的均好性。
3．户型的布局
户型是消费者最为关注的重要因素。根据市场调研，消费者评价户型最重要的因素依次为：布局、朝向。而在布局上，消费者认为客厅、主卧、餐厅最为重要。鉴于本小区系以小高层结构为主的住宅类别，在户型布局上坚持以下原则：
·主卧、客厅、次卧朝南设计。
·尽量做到客厅和餐厅的分区。
·卧室门朝向避免与其他房间相对。
·满足客厅、餐厅、主卧、次卧、卫生间的通风采光要求。
第七节 项目道路、车位规划
为方便小区人员出入和确保安全、快捷，根据项目规划要求以及本地块四面环路，北向、东向和西向各设入口的实际情况，规划增设小区机动车入口，尽可能满足人车分流。
1．小区道路设计
小区道路采取曲直风格并与小区景观轴线相结合的设计原则，力求实现移步换景、方便、安全。小区主干道分别伸向四个区位组团并与绿化组团串连。次干道分别进入各住宅小路和小区步行系统，形成小区主、次、宅间、步行的道路网络。小区道路采用水泥路面、麻石路缘石。
2．小区车位设计
按照市规划局有关住宅小区车位规划设计要求，结合本小区业主收入水平，小区车位按住宅套数1：0.5—0.6比例配置。设计地下室停车位。
第八节 住宅交房标准及配套
本小区室内配套设施的配置，参照建设部有关国家康居示范工程建设室内配套设施的规定，结合本项目定位，设计室内配套为：
1．结构：多层为外混内框现浇板，小高层为异形框架柱结构，外墙为实心红砖；
2．外墙：外墙砖；
3．门窗：入户防盗门、外窗为铝合金白玻璃窗；
4．地面：水泥砂浆地面拉毛；
5．内墙及天棚：混合砂浆抹灰打底；
6．公共部位：一楼门厅、电梯前室、楼梯间等公共部位，水泥砂浆地面罩耐磨漆，888墙面，电梯前室地面及电梯门套贴石材，照明、消防设施到位；
7．给水：PP-R管材，IC卡计费；
8．厨房：管线明装预埋，上、下水管道安装到位堵头；
9．卫生间：公共卫生间设蹲式大便器一个，其他管线明装预埋，上、下水管道安装到位堵头；
10．排水管：U－PVC管材；
电路：按规范要求设空调回路、插座回路、照明回路至相应位置，IC卡计费系统；
11．弱电：设分户门禁对讲，电话、有线电视、宽带网安装到位；
12．天燃气：天然气管道敷设至厨房，IC卡计费；
13．变配电：双电源供电，每户8KVA设计；
14．供水：多层及小高层低区用水由市政管网直供（有待管网水压调查），小高层高区用水设变频管网叠压供水系统；
15．供热系统：设锅炉房，PE热水管道敷设至厨房、卫生间；
16．电梯：小高层设中外合资品牌电梯；
17．电话：2个点，客厅、主卧；
18．电视：2个点，客厅、主卧；
19．安防系统：电子巡更、出入口电动门、保安岗亭、车库IC卡安防系统等；
第三章 项目营销方案
为了履行让利业主的承诺，在实施项目营销策划过程中，保证自有资金到位和合理银行贷款额度的同时，采取预收定金和按工程进度支付购房款的低成本、多渠道融资方式，达到控制和降低开发成本，真正让利业主的目的。现就项目各户型价格调整方法、项目宣传推介和定金及购房款交纳方案策划如下:
第一节 项目营销原则
根据本项目的开发特点，结合目前市场需求状况，对住宅销售，车位销售和商铺销售分别采取不同的营销原则。
1．住宅销售
针对本小区的定向开发模式，开发商向委托单位提供各户型的编号、户型类别、销售面积、销售单价、销售总价等资料，由委托单位按规定自行分配。
2．车位销售
本项目车位销售将采取优先内部认购结合社会发售的方式。
3．商铺销售
本项目的商铺销售将采取引进小区必备的服务性功能，定向、定经营项目的销售方式，向社会发售。
第二节 项目价格定位
1、住宅价格定位。
本项目住宅价格是根据市场行情和开发商低收益的承诺，设定均价为小高层2300元/ m2，高层2500元/ m2 。水平、垂直差价的调整是根据各户型的层高，区位、景观、朝向的权重比例运用因素成对比较法评估确定。
住宅价格定位及调价一览表
楼型结构 销售均价 基准层 垂 直 差 价 水 平 差 价
调 增 调 减 调 增 调 减
小高层 2200元/m2 6．7 8．9．10．11、12层3—5% 1．2．3．4．5层3—5% 6—20% 6—20%
高层 2500元/m2 8．9 10．11．12．13．14．15．16．17层3—5％ 1．2．3．4．5．67层3—5％ 6—20％ 6—20％
2．地下停车场价格定位
地下停车位价格定位系根据建安成本和参照市场行情，运用成本法和市场因素修正法评估确定，暂定地下停车位销售价格为60000元/ 个。
3．商铺价格定位
商铺价格主要采取市场因素修正法确定，价格暂定每平方建筑面积价格为6000元。
第三节 项目营销计划
1． 项目营销计划安排
序号 工作内容 工作成果 时间安排
1 项目推介活动策划活动 展板、模型、购房流程 10.20—11.20
2 项目推介 制定交款流程及标准 11.21—11.30
3 交纳第一次购房款 提供各户型资料，按基数交纳 12．1—12.15
4 交纳第二次购房款 交至总房价的60% 工程完成到正负一周内
5 交纳第三次购房款 交总房价的100% 工程完成到封顶一周内
2.项目推介活动计划安排
序 号 项 目 内 容(时 间)
1 目的 宣传项目设计理念,介绍小区布局,建筑风格,环境交通、停车、公建配套状况、介绍小区各类户型、通告购房认购和交费流程。
2 地点 学校
3 时间 11.21—11.30
4 展厅布置 11.10—11.20
5 举展人员 2—3名专业营销人员全程讲解
6 布展内容 展板:小区平面图、鸟瞰图、立面图、组团图、公建设施图、户型图、购房交款流程模型：小区模型、户型模型
3．项目三次购房款交纳标准
本住宅小区业主签定房屋认购书后，按规定交纳第一次预付款，在办理第二次购房款时（达到总房价的60%，包括第一次交纳金额），如业主资金紧张，可委托开发商办理个人消费贷款。具体操作办法为：以业主所有的房屋产权证作抵押，统一在商业银行办理个人消费贷款。办理贷款的手续费（评估费按评估金额5‰、保险费、抵押登记费2‰、工本费10元、银行资料费200元）和贷款利息由业主承担。
①第一次交纳预付款标准（方案确定营销推介后一周内）
户 型 户 数 规定的住宅面积（m2） 交纳基数（万元） 金额(万元)
三室二厅 210 120—130 7 1470
四室二厅 180 1401—50 8 1440
四室二厅 150 160—170 9 1350
四室二厅 60 180以上 10 600
合 计 4860
②第二次购房款交纳标准（工程完成±0一周内）
户 型 建筑面积 交纳比例 交纳依据（计算式） 备 注
三室二厅 房屋销售面积 60%（包括第一次交纳的金额） 交纳金额=[销售面积×价格]×60%-预交金额
四室二厅
五室二厅
③第三次购房款交纳标准（主体工程封顶一周内）
户 型 建筑面积 交纳比例 交纳依据（计算式） 备 注
三室二厅 房屋销售面积 100%(包括第一、二次交纳的金额) 本次交纳金额=[销售面积×价格]×40%
四室二厅
五室二厅
第四章 项目物业管理方案
物业管理是房地产项目运作的重要一环。人们既要楼盘的品质，更需要楼盘的配套服务。由于小区所具有的特殊性，物业管理更为重要。根据国家有关小区物业管理条例，小区物业管理方案分交付前和交付后两个阶段策划。
1．小区交付前物业管理方案
① 确定物业管理模式和组织架构，报政府有关部门审定备案。
② 制定物业管理工作程序和员工培训。
③ 参与工程验收，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
④ 协助小区业主办理天然气、电话、电视以及宽带网络的开通手续。具体开通收费情况如下：
业务种类 初装费 使用费 备 注
天然气 2280元/户 使用费统一规定
电话 300元/户 使用费统一规定
电视 300元/户 使用费统一规定
宽带网 免 800元/户·年 联网方式不同的有所变化
2．小区交付后物业管理方案
① 根据国务院2003年5月28日颁发的《物业管理条例》之规定，在由业主大会选聘物业管理企业之前，由开发商负责小区的物业管理，同时着手开展业主大会的选举工作，在完成业主大会选举后，原聘物业管理公司交业主大会审定。
② 房屋建筑的共同部位、公共设备设施、附属建筑物、构筑物、配套建筑设施的维修、养护、管理。
③ 公共绿地、环境卫生、建筑小品、环卫设施的养护、维护、管理。
④ 治安消防、车辆停放、房屋装修、人员出入的管理。
⑤ 小区水电费、然气使用费、宽带网络使用费、有线电视收视费的代收代交，报刊杂志邮件的分发。
⑥ 按照xxxxxxx住宅物业管理收费办法，暂定本小区物业管理收费和集中供暖、供热水收费标准为：
收费项目 小高层 高层 单位 备注
物业管理费 1.0 1．2 元/月·m2 价格均须市物价局审批.水电费在市价基础上加公用及损耗摊销.
第五章 项目开发建设方案
1．项目建设方式
择优选择2家以上施工单位分片分段施工，聘请工程监理对整个小区施工建设实施全程监理，成立项目工程建设指挥部全程控制项目的工期、成本、质量，确保项目如期完成。
2．项目建设进度
本项目计划从二○○五年三月开始进行前期准备，在完成土地过户后18个月内完成全部工程建设。
项目开发建设进度安排分前期准备和后期施工、营销。前期准备包括项目开发管理计划和设计报建的前期准备，在具备施工条件后施工建设分施工准备、工程发包、设备材料选型、施工及管理、营销验收和交付使用。
第六章 项目投资成本及资金筹措投入
第一节 项目投资估算
项目投资总计191,379,063.12元，平均造价1,658元/㎡。项目总投资估算情况如下：
1、 总投资估算表
单位：万元
№ 项目 数量 单位 平均单价 金额
1 征地费用 252.00 26,840,000.00
2 建安费 106560 ㎡ 1100.00 117,216,000.00
3 配套费 106560 ㎡ 120.00 12,787,200.00
4 地下车位建安费 10500 ㎡ 1400.00 14,700,000.00
5-1 报建费（住宅） 98560 ㎡ 135.00 13,305,600.00
5-2 报建费（住宅） 8000 ㎡ 180.00 1,440,000.00
小计 186,288,200.00
6 财务费用 1 年 5,091,063.12 5,091,063.12
计 191,379,263.12
2、指标说明
① 土地征用费中出让金按现行改制企业优惠政策进行框算。
② 小区地下车库建安费用未纳入平均造价。
第二节 资金筹措及投资计划
本项目投资总额为176,679,063.12元，开发总建筑面积106560m2。由于本项目系定向开发和销售，因此，在投资经营方面主要采取投资的多元组合模式，通过控制和降低开发成本，达到真正让利于业主的目的。为确保项目园满完成，开发商在保证自有资金到位和银行贷款的同时，须采取预收定金和按工程进度交付购房款的低成本、多渠道的融资方式。
1．本项目的开发资金来源及投入计划。
①企业自筹 5000 万元
②项目建设期收入再投入 14360 万元
资金来源计划使用表
序号 项目 前期 土地征用及建设期 竣工后期 合 计
2005年以前 05.11.1-06.3.30 06.4.1-06.12.31 06.8.1-06.12.31
1 企业自筹 960 3000 1040 5000
2 项目收入再投入 4860 7200 2300 14360
3 银行贷款
4 总投资 960 7860 8240 2300 19360
从项目总投资和项目资金来源数据分析，可完全保证项目的按期完成。
第七章 项目销售收入估算及指标分析
第一节 项目销售收入估算及损益
1、项目销售收入估算表
项 目 可销售面积(m2) 销售单价（元/㎡） 销售收入(万元)
住宅 88060 2300 202,538,000.00
商业门面 8000 5000 40,000,000.00
地下车位 300(位) 60000 （位/元） 18,000,000.00
合 计 260,538,000.00
第二节 项目损益表与静态分析
1、 销售税金及附加，房产交易税一览表
房型 税收及费用项目 金额
住宅 营业税及附加/房产税/土地增值税/销售费等 11,342,128.00
商业门面 营业税及附加/房产税/土地增值税/销售费等 2,240,000.00
车位 营业税及附加/房产税/土地增值税/销售费等 1,008,000.00
总 计 14,590,128.00
2、 销售利润表
房型 销售金额 投资成本 税金 税后利润 74,916,686.88 税后利润50,194,180.21
住宅及公寓 202,538,000.00 191,739,263.00 11,342,128.00
商业门面 40,000,000.00 2,240,000.00
车位 18,000,000.00 1,008,000.00
合计 260,538,000.00 191,739,263.00 14,590,128.00 54,208,609.00
第八章 不确定性分析
由于系定向销售，销售时间短，资金回收快。总建设时间为一年，从投资建设到全部入住共计12个月时间。因此，投资回收期不超过1年。
1、 从销售收入、建设成本、销售税金及附加数据上可以得出该项目的投资效益（税后利润）为54,208,609.00元。
2、 因素敏感性分析汇总表
方 案 基本数据 成本+5％ 成本-5％ 收入+5％ 收入-5％
销售收入 260,538,000 260,538,000 260,538,000 273,564,900 247,511,100
成本 191,379,263 200,948,226 181,810,300 191,379,263 191,379,263
销售税金 14,590,128 14,590,128 14,590,128 15,320,128 13,860,128
税后利润 54,208,609 44,999,646 64,137,572 66,865,509 42,271,709
自有资金回报率 108.42% 89.99% 128.28% 133.73% 84.54%
第九章 项目风险预测及规避
1、政策法规风险
本项目开发的土地权属和定向开发系政策法规影响程度较大的两个因素。因此，在处理过程中，要注重把握政策依据。开发商须按有关规定尽快取得该幅土地使用的权属。与此同时，在定向开发上要注重与学校的衔接，及时沟通、交流。另外，对本项目的报建、用地、预售等环节做好申请和核批工作，以尽快取得各项审批手续，不影响项目的开发建设和销售。要充分利用政策法规，及时化解风险。
2、工期、质量风险
在本区域开发房地产项目，虽然具有诸多有利条件，但市场可变因素多，所以应尽早推向市场，抢占市场。要确保工程质量，争创优良工程。
3、销售风险
房地产项目的风险主要来源于房屋销售和成本控制。虽然，该项目是定向销售，同时中南大学湘雅医学院已有900多户需搬迁到河西居住，该项目还不能完全满足其需要。但从理论上来讲必须按惯例考虑空房率，以5%进行风险预测，在规定的销售期限内，可能减少销售收入近1000万元，投资回收期限将延长，总体经营效益将随利息成本增加而相应减少。
目前，该区域已有较多的房地产楼盘都开发有商业铺面，楼盘销售竞争较激烈。项目的成败与否，商业铺面的销售是关键。因此要有一套较成熟的整体营销战略，做好形象宣传，提升项目的价值。
第十章 结论
通过对项目的分析可见，“华雅翠园”的开发项目是可行的，并将带来良好的经济和社会效益。
1、本项目建设满足房地产开发的基本要素。一方面是地段因素，配套设施因素，水、电、通讯、道路、交通等方面条件较好；另一方面随着城市经济、政治、文化重心向河西的转移，特别是市委、市政府周边的发展，未来发展空间巨大。
2、本项目顺应改革和发展的潮流。高校后勤社会化改革势必带来后勤社会化的投入。确立高校区的战略思想，必将加快高校的发展。一方面随着高校教职员工收入的提高，势必带来更大的消费，特别是由于学校的西迁，大批教职员工希望在河西房产价格相对低于河东的情况下，在河西购置房产，而原来在河东已有的房产可进入市场；另一方面可以解决上下班不便的问题。
3、项目的投资效益明显。
本项目财务效益较好。通过敏感性分析，可知项目抗风险能力较强。即使在较为不利的环境下，也能获得较好的经济回报。
……
参考物业管理网
http://www.gywygl.com/6.html参考资料：参考物业管理网 http://www.gywygl.com/6.html