房地产基金要找到一个优质的商业地产收购标的,并非易事。
通常,房地产基金管理团队考察10个拟出售的商业地产项目,能有1-2个进入收购洽谈阶段,已经是相当不错的成绩。究其原因,通常房地产基金持有经营商业地产的周期通常在10年以上,这迫使管理团队需要对商业地产及其周边配套环境发展前景有着长远的判断。
通常房地产基金在考察收购项目时,基本会考虑四大因素,一是项目拿地成本是否较低,有助于压低商业地产收购价格以提高租金回报;二是商业地产所处的城市地价还有多大的升值潜力;三是项目开发商是采用自有资金,还是银行贷款进行项目投资建设,若是前者,整个商业地产项目出售定价无需考虑银行还贷利息支出部分;四是项目开发商的楼宇管理水准能否保持较高的长期入住率。
空置率高低,往往是房地产基金做出投资决策的关键考量因素。比如一线城市中心地段办公楼的入驻率得超过90%(即空置率小于10%),若一个办公楼入驻率低于这个数值,表明它的未来租金收益存在较大变数。
鉴于不少二线城市中心地段办公楼空置率接近20%,不少房地产基金已将这些城市办公楼项目剔除出投资范围。
当前多数房地产基金更倾向收购一线城市中心地段,开发商自有资金开发的商业地产楼盘。毕竟,按照地以稀为贵的投资规则,上海、北京等一线城市中心地段可用于商业开发的土地越来越少,势必导致地价与房租标准双双上涨,令房地产基金不但能获得较高的租金收益,未来项目出售的利润也相当可观。
多位金融业内人士直言,房地产基金的持有经营投资策略,与REITS相比类似。两者最大的不同,一是房地产基金是向合格投资者募资,不像REITS向公众发行;二是房地产基金目前无法享受REITS的相关税收优惠。但在实际操作环节,房地产基金将会借助基金子公司通道设计产品,用于收购商业地产持有经营。这种做法的好处,是基金子公司理财产品无需对个人所得税代扣代缴,等于变相为投资者避税。
当前涉足商业地产收购-持有-经营的房地产基金资金规模已超过千亿大关,俨然成为民间资本输血房地产的另类投融资模式。
“现在市场不差钱,差的是优质商业地产项目。”一家房地产基金负责人表示。为了压低收购价格抬高租金收益,多数房地产基金乐衷于收购开发商急需套现融资的商业地产项目、然而,除非房地产开发商融资压力紧迫,否则不大愿意在价格方面做出过多让步。
毕竟,现在市场信息透明度很高,一线城市中心地段优质商业地产项目能创造多大的收益,大家心里都知根知底。