案情]原告李某于2011年看中了一套商品房,在与房产商签订正式购房合同前,先支付了一笔5万元的意向金,并与房产商签订了一份预订单。后由于工作调动于外地,李某遂反悔不愿购房,并要求房产商返还其意向金,房产商不肯,李某遂起诉于法院。第一种观点认为李某买房时所交的意向金属于定金,现李某单方面毁约提出不购房,房产商有理由不退还。第二种观点认为李某购房时所交的意向金属于订金,现李某由于工作调动不想购房,房产商应该将其意向金返还。[评析]笔者同意第一种观点。理由在于:第一,定金是为保证合同的履行,消费者预先向销售者(卖方)交纳一定数额的钱款,是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。依据《合同法》相关规定,给付定金一方如果不履行债务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务,需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后,依照约定,定金应抵作价款或者收回。而对于订金,目前法律上没有明确的规定,一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定,“订金”的性质主要是预付款,给付订金的一方违约时,可以与接受订金的一方协商解决并要求退款,如接受订金的一方违约时,则应该无条件的返还订金。第二,定金与订金其实是有区别的,主要表现在:首先,交付定金的协议是从合同,依约定应交付定金而未交付的,不构成对主合同的违反;而交付订金的协议是主合同的一部分,依约定应交付订金而未交付的,即构成对主合同的违反。其次,定金的数额在法律规定上有一定限制,《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%;而订金的数额依当事人之间自由约定,法律一般不作限制。另外交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时,不发生丧失或者双倍返还预付款的后果,订金仅可作损害赔偿金。第三,本案中,李某与房产商在签订正式的房屋预售契约之前,签订的有关预订单(或称意向书)并不是房屋买卖契约,不具备房屋预售契约的法律效力,订立预订单时收取一定的款项是作为订立合同的保证,所以李某购房时所交的款项应是具有立约定金的性质。在商品房交易中,如果李某履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若李某不履行合同,则无权要求返还定金。本案中李某单方面毁约,无权要求房产商退还其5万元的意向金。
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