1.银行房贷是浮动利率,一般是每满一年调整一次,以每一年度开始日的利率水平,这样,2007年10月首次还款,当时基准利率为7.83%,2008年10月满年调整，基准利率为7.74%,也就是你现在执行的利率,与去年相比,还是有所下降(下降为0.09%),但幅度很小,你感觉不到而已.
贷款基准利率在2008年9月份调了一次(利率没有变动),10月份就调整了两次,11月27日又调了一次,但你要到2009年10月享受到(你吃亏了?遇到利率上调时也是一样的,机会均等).
当然你在签订合同时可以选择次年调息或次月调息. 如果是次年调息的利率方式,则在2009年1月就能享受6.12%的最新基准利率.看来你的贷款是满年调息类型了.
2.关于国家7折房贷优惠:10月22日，为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，同时为了扩大内需，加强居民对普通自住房的购买信心，央行特别发布了“扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度、支持居民首次购买普通住房”的公告。公告表明央行决定自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。打7折就是基准利率的70%. 以前已经办理了贷款的个人并已经享受优惠(85折),一般要在2009年1月1日执行 .需要向贷款银行上交一份要求优惠的申请.
温馨提示：答案为网友推荐，仅供参考