投资商业地产有什么技巧吗？

Question

如题所述

Answer 1

投资技巧是指合理投资商业地产http://www.zbsydc.com的方式与技能，商业地产投资是不动产投资的重要方式，涉及到方方面面，如何使自己的投资更有针对性和科学性，是投资的关键。
技巧一：商铺投资的目的
购买商业用房的目的大致分为两类：一类是用以出租或转手出售赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。
另一类是作为资金保值并升值的手段。考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定；纯住宅投资回报低，而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性
技巧二：租用还是买产权　　　
产权商铺可以转让、继承、出租或用于抵押；而以租赁方式取得的商铺相对保障就少的多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却日渐减少。
技巧三：商铺投资方向
根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。
一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较低廉，经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主，业态无法覆盖，人气不是很旺，所以转手或转租的前景相对暗淡。
住宅楼底商一般是为居民区服务，前提是必须有足够的消费人群。从目前天津的情况看，几乎每个小区都有底商，规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱，所以价格虽然相对低，但是收益不明显、风险相对更高。
纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短所以倍受青睐和追捧。但是前期价格高，负担重，使一部分人很犹豫。不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺，一手店铺非常稀缺，所以一手店铺仍具备足够的升值空间。

Answer 2

商业地产投资技巧：

【商铺篇】

商铺投资大致分为两类：一类是用以出租或转手出售赚取收益；另一类是作为资金保值并升值的手段。

技巧一：商铺投资的目的

购买商业用房的目的大致分为两类：

一类是用以出租或转手出售赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。

另一类是作为资金保值并升值的手段。考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定；纯住宅投资回报低，而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。此外，有相当一部分自营性质的经营商，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。尤其是在中心商圈的店铺更受他们青睐，比如设立形象店、旗舰店，展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。

技巧二：租用还是买产权

产权商铺可以转让、继承、出租或用于抵押；而以租赁方式取得的商铺相对保障就少的多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却日渐减少。

技巧三：商铺投资方向

根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。

一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较低廉，经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主，业态无法覆盖，人气不是很旺，所以转手或转租的前景相对暗淡。

住宅楼底商一般是为居民区服务，前提是必须有足够的消费人群。从目前天津的情况看，几乎每个小区都有底商，规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱，所以价格虽然相对低，但是收益不明显、风险相对更高。

纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短所以倍受青睐和追捧。但是前期价格高，负担重，使一部分人很犹豫。不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺，一手店铺非常稀缺，所以一手店铺仍具备足够的升值空间。

技巧四：商铺投资，几时出手最划算？

一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。

随着工程进度逐渐加快，开发商一般都会涨价。尤其是中心商圈内的店铺，因为正式营业后前景广阔，开发商是“皇帝的女儿不愁嫁”，到这个时候再购买，付出的就更多。看准项目前景，及时出手，抢先一步往往能占尽先机。

技巧五：投资怎样的店铺

最早的商铺就是一些临街的小作坊和杂货铺，提供一些日常用品；后来出现了单一形式的购物街和专业市场，各种专卖店出现，但专卖店品种单一，无法满足消费者更多的选择，于是出现大型百货商场。目前充斥国内的百货商场因为格局简单、购物环境嘈杂，已经落后。

SHOPPINGMALL此时应运而生。MALL的直译为“林荫道”，在SHOPPINGMALL中指的是“步行街”。一般地，在类似的商业广场(购物中心)中，店铺围绕一条或几条步行街来布置，而且这种室内步行街主通道的宽度以6米左右、辅通道4米左右为宜，因为这种距离既能使人群快速到达各个店铺，而且不会过于空旷，整个商场保持旺盛的人期。

SHOPPINGMALL应该非常注重购物环境的设计，倡导的是“购物、休闲、娱乐”一体化的服务，也就是“一站购齐”的理念，而这一点，目前天津市面上林林总总的各种店铺、商场都没法满足。

在SHOPPINGMALL内的店铺，则充分共享充足的人期，所以商机可以有效保证。

技巧六：如何选择铺位位置

目前很多商铺投资者往往都陷入一个误区：过分讲究商铺的位置也就是通常所说的“地脚”。

实际上，一个成熟的休闲购物中心，地脚已经逐渐被淡化。因为有足够优越的购物环境、有效疏导人流的室内步行街，所有的店铺都已经成为一个整体，关键就在于自己的经营特色是否能吸引住人。

当然，室内步行街交叉处、主入口处和SHOPPINGMALL共享空间的店铺因为先天条件好，每一个逛商场的人都会经过，所以更受追捧，但是相对价格会更高，所以选择时也必须全面权衡。

技巧七：看准你的合作伙伴

商铺投资非常讲究“群羊效应”，也就是看主力店。一般来说，经过多年发展、有成熟商业运作经验的商界巨头进驻，都会带来旺盛的人流。

同时，选择邻居的另一方面就是要看商场的整体经营业种。SHOPPINGMALL提供的是“一站购齐”的消费模式，最讲究的是业态覆盖，因为只有提供全面的物品，消费者才会长时间停留，而小店铺的业主则可完全分享这些巨头们的成熟经验，更重要的是可以分享人气。

技巧八：选择有发展前景的商圈

每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京的王府井、上海的南京路、南京新街口、广州的中山路北京路、深圳的老街。它们都是城市中古老的中心商圈，无论世事如何变迁、商圈如何更替，这里的商铺始终都在乐呵呵地赚钱。

【写字楼篇】

写字楼虽然会有较高的投资回报率，但同时，由于写字楼投资总价高，变现期长，对于投资者来说就需要理性地分析，谨慎投资。

写字楼投资技巧一：算好投资回报率

每个想投资写字楼的人，可能都会问到“哪个区域最容易升值”，固然，升值潜力很重要，但业内专家提醒：投资者在投资写字楼的时候，还是应该首先从个人的资金情况而选择，首先确定自己能买得起什么价位的写字楼，之后再在这个价位区间内选择投资环境相对较好的写字楼，在这个过程中，投资回报率是一定要注意的问题。

那么如何计算写字楼的投资回报率呢？根据现在通用的计算公式：购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价。例如，现有一处写字楼，面积约110平方米，售价约为7000元/平方米，根据此处写字楼周边的物业分析得知，月租金约为4000元，计算得知，这处写字楼的投资回报率为6.2%。投资者即可根据投资回报情况，控制自己资金流。

写字楼投资技巧二：好地段、好物业

投资写字楼有三类人群：想改善办公环境的公司；中小企业主；纯投资者。业内专家认为，写字楼投资特别要看准其地段价值，尤其要注重该地段的发展潜力，诸如其今后是否会有更多的商业房产出现在周围。

对于纯投资者而言，其不仅要考虑写字间是否租得出去，还要想好要租给什么人。另外，写字楼所处的交通位置及便利程度也尤为重要，如果地理位置偏远，交通不方便，相对来讲就不适宜投资。如果写字楼周边交通线路发达，价位又合适，那就可以投资。专家建议投资者可以选择在交通状况比较理想，同时又靠近商业区的地段进行投资。因为这类地区的写字楼会依赖成熟的配套而迅速被市场接受，同时，又可为日后获得稳定的回报打下良好基础。

作为投资型物业，写字楼的增值、保值要通过物业管理服务来实现。物业公司管理的好坏，直接决定写字楼的用水、用电是否顺畅，垃圾清运是否及时，以及车位管理的好与坏等方方面面的问题。相信不会有公司喜欢在脏乱差的环境中办公，因为这不仅会影响到办公的情绪，也会影响到公司的形象。因此选择投资写字楼时，调查物业公司的管理情况亦不容忽视。除此外之，写字楼所拥有的停车位多少也很重要。