小区物业费虚高，如何降低，需要依法依规完善：
一、依照《物业管理条例》第三条、第四条的规定，以及建房规〔2020〕10号《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》规定，（十一）完善物业服务价格形成机制的规定。关键是，物业服务人或者企业应当履行物业承接查验义务，公正的检查验收结果是其依法核定服务成本的客观依据，也是业主对住宅建筑专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务的依据，建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主；建设单位出售所建住宅必须承担上述前期物业服务责任，按国家规定向物业服务企业移交业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备等。
二、定额管理的必要性。以服务成本支出构成“1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等”（以下简称为薪酬）为例，若不落实定额管理，假设物业经理每月的薪酬1万元、提供服务的住宅建筑面积分别为10万平米和100万平米，则每月每平米的服务成本分别为0.1元和0.01元，相差10倍；由此可见，服务人员的薪酬在服务成本所占比例过高，则会压缩用于维修、养护、运行的费用。因此，必须对人员薪酬以及维修、养护、运行的费用实行定额管理，才能保证用于维修、养护、运行的费用，这是保证安全、防范事故的必要措施；只有注重规模效益，才能降低人员薪酬在服务成本支出的比例，保证用于维修、养护、运行的费用。
三、落实定额管理能够提高服务收费的透明度，切实指导基层社区的物业管理工作，调动居民参与积极性，有效服务群众，应当成为政府主管部门指导、监督检查的具体标准。能够实现各项服务成本定额管理，应当是评价物业管理水平的主要内容。
四、在基准价及其浮动幅度的指导下、落实各项成本支出费用定额管理、形成服务价格，是法定服务收费义务，也是行政法规规定的服务内容。物业服务人应当遵守《价格法》第三条、第十条、第十三条等规定；应当遵守《关于商品和服务实行明码标价的规定》第十九条第二款“一项服务可分解为多个项目和标准的，经营者应当明确标示每一个项目和标准，禁止混合标价或捆绑销售”的规定，按照《物业服务收费管理办法》第十一条第三款规定的9部分收费项目，应当分别标明定额计费标准。
五 、按规定划分物业管理区域的基础上注重规模效益。《物业管理条例》第九条“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备”的规定，涉及物业服务成本核定以及服务收费的一致，体现公平原则；国家标准《城市居住区规划设计规范》以居住组团确定配建设施，对于社区管辖范围内配建设施不同的组团，应当逐一核定服务成本、服务费用，依法实现“共有和共同管理的权利”。实际，国家允许一个服务企业承担多个物业管理区域（包括经营性用房）的服务业务，允许跨区、跨市、跨省实现规模经营；但是，考虑物业的共用设施设备相同是关键，要合理划定物业管理区域，分别订立物业服务合同、单独核算。
六、依据有关国家的规定，详见本号“住宅小区前期物业服务应尽义务”、“小区内规划用于停放汽车的车位、车库归谁所有”、“按国家规定共享共有车位的收益”、“住宅小区规划不应存在人防车位”等文章。
依法依规提出建议，希望采纳、帮助朋友。
温馨提示：答案为网友推荐，仅供参考