第3个回答 2013-07-28
商业情况：近几年来，中国房地产业兴起“大盘”热潮。动则几千亩，甚至上万亩的土地开发，在各大中城市频频亮相。这类大盘开发，具备统一规划、投资集中、房价相对低廉的特点，可以在三五年内快速聚集人气。而伴随这种大规模住宅开发而相应产生的配套需求，催生了一个新型的商业地产类型，即社区商业开发。
社区商业的模式定位，是一个非常敏感而重要的问题。配套商业的面积虽然不大，但对整个社区的长久发展有深远的影响。虽然社区商业是规模化住宅开发的必要配套设施，但是对于社区商业的模式探讨在过去的十年发展过程中，也经历了不同的模式，走了许多弯路。早期社区在兴建的时候对相关的商业配套考虑较少，例如在大型经济适用房社区刚刚建立后，商业配套数量明显不足，导致居民的消费需求无法满足。而后来随着商业地产的过热，很多社区商业由于定位错误，模式不合理，不但未能给社区提供完善的服务，连自身的生存都成了问题。由此可见，社区商业既可以是住宅开发与销售的增值利器，也可能成为社区经营的包袱。因此，社区商业的模式确定，有很高的技巧要求。
社区商业起因于居民油盐酱醋茶式的日常消费需求，而又拔高至健康、体育、文化、娱乐、品牌等高层面的消费需求。这是一种有明确定位的消费群体的商业经营。因此社区商业地产的模式有自身特点。
首先，社区商业的消费群体十分明确，住户即是顾客，消费层次与住宅楼价有密切关系。商业规模的确定必须根据供需关系，需求的计算则必须根据社区或者板块的人口数量、消费能力以及消费习惯确定。因此，配套商业的特点是门类繁杂，服务多样化，宜于配套互补，价格利润空间低，各类功能规模有限，要求服务便利。
配套商业的店面规模宜小不宜大，要利于经营者和消费者双方面。社区商业街的经营者或物业拥有者，大多是附近住宅区内的住户，消费者的消费也多是日常型的消费，所以小型店面既适合利润不大，销售渠道通常的日用品经营，也适合住户的商业地产的投资。但是这两类房产必须区分对待。由于日用品类零售业和服务业的利润有限，其承租能力也有限，因而以社区服务为目的的商业，切忌不可因追求销售利益而转变成高价的投资型店铺。配套商业用房的售价或租金应低于配套商业的承租能力，配套商业的业态也应由物业租约强制性规定。
不同社区的商业配套相互配合，也是一个完善服务和分担风险的良策。其实居民不仅需要本社区内，更需要和其他社区共同提供尽可能多样化的完善的服务。而不同楼盘的开发商显然缺乏相互协调的意识和能力。
配套商业作为当地居民的生活必要设施，第一是本区居民生活必需，第二不需要针对其他区域或整个城市的客户，因此其商业建筑设计的立意也同面向城市的其他类型商业不同。更需要购物环境亲切宜人，无需商业噱头。因为面对的都是住宅区内的老客户，商业环境的营造则要求贴近人的尺度，让顾客感受居家安逸的体验。而商业店铺的通用性，与可拆改的灵活性则更为重要。
目前，在城市大型商业与社区商业之间的一种中型商业正在走俏。
随着中国城市化进程的不断加快，以及各地新城建设的大趋势，与住宅社区相配套定位合适的商业地产项目将存在较大的发展空间。这也将促使商业地产开发商调整战略，由追求开发大而全的城市级购物中心和商业街区，向开发规模低档适中的社区型商业中心方向转轨