养老地产的土地性质并非单一，既可能属于住宅用地，也可能属于商业服务业设施用地，具体取决于其规划、用途及运营方式。
养老地产作为一种新兴的地产市场，其核心在于为老年人提供适老化设计的居住环境，并配建日常生活护理、餐饮服务、医疗、康复、健康管理、文体活动等重点基础设施。这种综合性开发模式使得养老地产在土地性质上呈现出多样性。
对于以销售产权为主的养老地产项目，其土地性质往往接近于住宅用地。这类项目通过招拍挂等方式获取土地，开发建设可分割产权并可进行销售的养老住宅，同时嵌入相关养老服务。这类养老地产项目在本质上与住宅类房地产开发相似，但更加注重适老化设计和养老服务配套，目标客群明确为老年人消费群体。
然而，对于非公益性私营养老社区，其土地性质则更倾向于商业服务业设施用地。这类养老地产项目通常以提供高品质的养老服务为主，包括日常照料、健康管理、文化娱乐等，且项目本身不可分割产权进行销售。因此，其盈利模式主要依赖于养老服务的高质量运营，而非单纯的住宅销售。
此外，还有一些养老地产项目利用集体建设用地或存量资源进行开发，这些项目的土地性质可能更加复杂多样。例如，利用农村集体经济组织所有的建设用地自办或以建设用地使用权入股、联营等方式与其他单位和个人共同举办养老服务设施的项目，其土地性质为集体建设用地。而利用商业、办公、工业、仓储存量房屋以及社区用房等举办养老机构的项目，则可能在符合详细规划且不改变用地主体的条件下，继续按原土地用途和权利类型适用过渡期政策。
综上所述，养老地产的土地性质并非固定不变，而是根据其规划、用途及运营方式的不同而有所差异。无论是住宅用地还是商业服务业设施用地，甚至是集体建设用地或存量资源利用，都有可能成为养老地产项目的土地来源。