青岛市一手房退房规定

Question

我10月份买了套一手新房， 在付完首付之后觉得户型不好，申请退房。开发商很爽快答应退房，然后11月底才到崂山区房产交易中心登记退房，说新规定要公示2个月，这是什么规定啊，什么时候出的？ 为什么要公示，公示到哪去了？崂山区政府的网上什么也查不到。好几十万放开发商那，利息怎么算？ 我也没打算要利息，怎么才能让他们快点把钱退给我？

Answer 1

最近房市的萎靡不振，致使社会中发生小范围的退房潮，购房者如何行使自己的退房权成为大家越来越关注的焦点。本文按现行法律规定，从法定的退房权和约定的退房权及其他相关法律规定，提示购房者怎样更好的行使自己的权利。

一、法定可以退房的情形：
（1）、商品房买卖中开发商的项目开发违法。
没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，如未获得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》等，项目被确认违法，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，会导致商品房买卖合同无效，合同无效的出卖人应承担购房者因此造成的全部损失。
（2）、商品房买卖中开发商未取得《商品房预售许可证》。
开发商故意隐瞒没有取得《商品房预售许可证》或者提供虚假商品房预售许可证明，与购房者签订商品房买卖合同，购房者得知后，起诉前出卖人仍未取得商品房预售许可证明的，则商品房买合同无效，由出卖人返还购房者已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（3）、商品房买卖中开发商擅自变更规划设计。
已经签订商品房买卖合同，出卖人不得擅自变更设计、规划。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、朝向、空间尺寸等发生变化，以及出现合同当事人约定的其他影响房屋质量或者使用功能情形的，出卖人应该在变更确定之日起10日内，书面通知购房者，购房者超过15日未答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更，出卖人未在规定时间内通知购房者的，或通知送达后15日内购房者提出退房，购房者有权退房，由出卖人返还已付购房款及利息，并承担违约责任。
（4）、出卖人隐瞒房屋抵押状况。
已经签订房屋买卖合同的，出卖人未告知购房者又将该房屋抵押给第三人或出卖给第三人；订立房屋买卖合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致房屋买卖合同目的不能实现的，购房者可以请求解除合同返还已付购房款及利息，要求承担违约责任，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（5）、出卖人迟延交付房屋。
购房者可以在合同中约定交付房屋时间，若出卖人未能在约定期限内交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内出卖人仍未履行，购房者可以请求解除合同，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经购房者催告后，解除权行使的合理期限为三个月。没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。合同解除后购房者有权请求返还已付购房款及利息，并要求出卖人承担违约责任。
（6）、商品房买卖合同中出卖人延迟办理房产证。
预售商品房自房屋交付使用之日起90日内，现售商品房自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人应当协助购买者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。如期限届满超过一年由于出卖人的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记，购房者可以请求解除合同返还已付购房款及利息，并有权要求出卖人承担违约责任。
（7）、商品房买卖合同中合同约定面积与实际面积误差过大。
商品房预售合同中的约定面积与实际面积产生误差时，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房，出卖人应当在购房者提出退房之日起30日内将购房者已付清的购房款退还给购房者，同时支付利息。
（8）、按套（单元）计价的房屋买卖套型误差过大。
按套(单元)计价的预售房屋，出卖人应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房，由出卖人返还购房者已付购房款及利息，并承担违约责任。
（9）、商品房质量有问题。
出卖人交付的房屋应当是验收合格的商品房，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。另外，如因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者也有权要求解除合同和赔偿损失。
（10）、房屋买卖合同约定以贷款方式支付购房款贷款未获批准的。
商品房买卖合同约定，购房者以担保贷款方式付款、因出卖人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，购房者可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，购房者可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款及其利息或者定金返还购房者。

二、约定可以退房的情形：
购房人除享有以上法定的退房权利外，还可以通过合同约定退房的情形，从而明确解除合同和承担违约责任的条件，约定条件成立时，可以行使解除权要求退房。合同约定的方式可以是合同主条款也可以是附件或补充协议。
在法定退房的情形（3）、（5）、（6）、（7）、（8）、（9）、（10）由于是部门规章的规定，立法位阶较低，再有民事契约自由原则，双方当事人在协商一致的前提下可以改变法定退房的处理方式，所以购房人在签订合同时一定要注意仔细查看合同附件和补充协议的条款，以防止对方出卖人以这种形式剥夺自己的退房权。
另外，对于大部分购房者来说有的倾其大半生积蓄，购置新的房产或更换新的房屋，是为了创造更好的居住条件，房屋作为不动产相邻关系尤其重要，如通风、采光、噪音、空气质量等是否达标，直接关系到购房者的切身利益，具体到双方当事人还可以约定前幢楼的楼高不得超出一定高度或者约定前幢楼建成后不得给自己庭院的采光造成任何影响，也可以直接对楼间距做出约定，小区绿化应达到什么样的比例，装修应符合什么样的标准，小区的公用设施应达到何种要求等等。如对方有不符合或未达标的违约情形存在，双方可以在合同中约定购房者的单方解除合同权，从而购房者有权退房并要求出卖人承担违约责任。

三、其他规定
根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

在房屋买卖交易中，按合同法第五十二条的规定合同无效，购买者可以请求确认房屋买卖合同无效直接要求退房，但依据合同法第五十三条规定解除合同要求退房，购房者往往很难举证，所以在签订合同时出卖人每一项口头承诺都应尽量落实到购房合同及附件、补充协议中，并经双方签字认可，这样一旦自己的期待不能实现或出卖人的承诺不能兑现，经书面约定的条件成就时，即可以要求退房，从而有效地避免损失。

参考文献：
《城市房地产开发经营管理条例》
《商品房销售管理办法》
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
《中华人民共和国合同法》
《中华人民共和国民法通则》

Answer 2

退房及退房程序指南
退过房的人都知道，买房不容易，退房更麻烦。现在一般买房的人对于退房的相关知识知之甚少，万一遇到了这样的麻烦事，业主要怎样在保护自己权益的情况下，更顺利地办理退房手续呢？ 　　哪些情况可退房 　　1、开发商逾期交房构成根本违约 　　开发商经购房人催告后三个月的合理期限内仍未履行交房，购房人有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。

2、开发商擅自变更设计 　　开发商变更规划、设计，影响了房屋的结构形式、空间尺寸、朝向等。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。

3、房屋实测面积与合同约定面积不符 　　如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3％，购房人可以提出退房并要求退赔利息。

4、房屋主体结构质量不合格 　　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。但是认为主体结构质量不合格的，首先应依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

5、约定期限内购房人未能拿到产权证 　　根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年，由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的，购房人可以退房，并且得到相应的补偿款。

6、房子产权不清楚 　　如存在抵押、联建或其他经济纠纷，开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可认定购房合同无效，要求退房。

此外，造成购房合同无效的常见情形还有开发商未取得预售许可、房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的、房屋权属有争议等情形。
退房程序
　　第一步买房人发出退房通知 　　买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等；如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿；因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的，开发商无需承担赔偿责任。

第二步15天内办好各种手续 　　买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。
第三步开发商退还房款 　　开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付总房款千分之一的违约金。

退房注意事项 　　1、保险退保手续不要忘 　　在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，根据《保险法》相关规定，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。
　2、违约金就高不就低 　　根据《合同法》相关规定，违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。
3、定金双倍退还 　　根据《合同法》第116条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款，不可同时适用。若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金；但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。

　　4、办房产证前退房更省事 　　业主最好是在房产证办完之前办理退房手续，如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房，通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后走诉讼之路，拿到胜诉证明后办理退房手续，过程较复杂。
可能不全面你再找个律师咨询下现在开发商都不讲理别着急

Answer 3

崂山区的不清楚，市交易中心的规定是需要双方申请——盖章、签字，按手印。然后房屋所有人（合同上的名字）本人携身份证及其复印件、申请单、购房合同与开发商代理人（携申请书、授权委托书、授权人身份证及其复印件）到交易中心申请。等待交易中心审批。审批完毕、撤销合同之后，查看青岛网上房地产，你的那套房子会变成绿色。这样就表示合同已经撤销，可以重新上市了。市交易中心是不需要公示的，但是审批很难，退房理由需要充分一些——比方说急需用钱啦等等。交易中心主要是防止开发商虚报销售数据。另外，每一套撤销的房产审批需要领导审核，速度不会太快。还有，房屋购买合同撤销是有比例限制的，如果撤销过多的话，销售员的证有可能被吊销，所以开发商都比较谨慎。希望可以给你提供帮助本回答被网友采纳