房地产开发企业的土地增值税什么时候进行清算？

Question

我们这里的房地产企业的土地增值税一直采用预征的，目前上面要求对符合清算条件的房地产开发企业的土地增值税进行清算,请问，房地产开发企业要达到什么条件才可以进行清算？符合清算条件有什么具体规定？

Answer 1

土地增值税清算条件

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理清算手续的；

办理土地增值税清算手续的期限

符合本通告第一条第（一）款规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管地方税务机关办理清算手续；符合本通告第一条第（二）款规定的纳税人，须在主管地方税务机关规定的期限内办理清算手续。

地增值税清算应报送的资料

（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、纳税申报表；

（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（三）主管税务机关要求报送的其他与清算有关的证明资料等。

纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

Answer 2

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国税发[2006]187号颁布时间：2006-12-28发文单位：国家税务总局
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：�
　　为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：�
　　一、土地增值税的清算单位
　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。�
　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。�
　　二、土地增值税的清算条件�
　　（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：�
　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；�
　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；�
　　3.直接转让土地使用权的。�
　　（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：�
　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；�
　　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；�
　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；�
　　4.省税务机关规定的其他情况。

Answer 3

销售签约率达到85%时，要进行清算