公式：
贷款基准利率=基准利率x（1+浮动值%）
其中基准利率由中央银行直接政策决定，而影响浮动值的因素就比较多了。
第一，央行可以规定在某些贷款的情况下可以上浮或下浮；
第二，国家的政策也会一定程度的影响浮动值，我国现在的政策是调控房地产、房住不炒，所以对于房屋贷款的浮动一般是上升的
第三，银行市场会影响浮动值。银行想要盈利，就需要调高浮动值，但是一般情况下来说一个银行利率也不能太高，这样会影响客户留存，你家太高我就去别家银行贷款，所以银行市场对浮动值也有一定的影响。
第四，最后，其实个人也会影响浮动值的。如果你的抵押多、资质好，银行稍微给你调低一点浮动值也是可能的。
基于以上我们可以举个例子，如果现在的一个基准利率是4.9%，如果你在一个城市买首套房，该城市的首套房浮动值为上浮10%，那么你的年利率=4.9%x（1+10%）=5.39%。
二、何为LPR利率
公式：
贷款基础利率=MLF利率+加点
LPR利率也就是贷款基础利率，虽然与贷款基准利率只有一字之差，含义却差得很多。其中MLF是指中期借贷便利，是中央银行提供中期基础货币的货币政策工具，对象为符合宏观审慎管理要求的商业银行、政策性银行，可通过招标方式开展。发放方式为质押方式，并需提供国债、央行票据、政策性金融债、高等级信用债等优质债券作为合格质押品，MLF的数额和利率都是由央行直接决定的。经济下滑，MLF利率就调低一些，多注点儿水刺激刺激；经济过剩存在泡沫，就调高利率，抑制下去。
而加点，则是商业银行来决定的。商业银行一方面要盈利，另一方面还需要有风险补偿，所以商业银行是需要加点的，这样一来也给了商业银行更多的自主权。但是加点也不是胡乱加的，它是由国内选出来的18家商业银行共同决定的，选出来的18家银行每个月一起报价，去掉一个最高报价和一个最低报价，然后剩余的16家银行报价取平均值就是最终的LPR定价。
三、新房贷利率怎么算
公式：
新房贷利率=LPR利率+基点
其中基点又分为两个部分，一个是国家政策基点，一个是商业银行和个人协商的基点。但是新房贷利率的最终决定因素更大部分还是来自于LPR利率的浮动。
对于已经签订了贷款合同的，现在有两种选择机会。
一是同意转换为LPR。央行2019年12月28日下文件“一刀切”，全部旧贷款以2019年12月20日公布的LPR（4.8）为准进行转换，也就是说，你用旧贷款利率减去4.8就是你的“基点”（可为负数）。而且这个基点一旦固定，终身不变，并且规定2020年全年都是“转换过渡年”，只有从明年开始LPR浮动，你的贷款才能跟着浮动。
二是选择固定利率不转换。那么原来执行的基准利率永远不会变了，因为这个旧体系标准已经废弃了，以后LPR不管是上浮还是下降都跟你都没关系，你的利率原来是基准利率上浮或打折多少，今后永远不变，所以你就相等于签了固定利率贷款，央行也明确，如果你不同意LPR，就只有签固定利率贷款。
众所周知，利率转换只能选择一次，不能反悔，到底选择哪种方式更划算？利率未来是下行趋势，这里还是建议大家及时转换为LPR利率，享受到LPR下行带来的优惠，不建议选固定利率。签约时建议选择利率1年一变动，不要选择2年、3年或5年。缩短定价周期，利率下行期可尽早享受优惠。从3月1日开始，商业银行会给你打电话喊你去转化利率。当然你也可以主动联系银行进行转换。需要注意的是，公积金贷款部分是不可以转换的。