首先搞清楚一个问题，什么是法拍房？
法拍房，就是被法院强制执行司法拍卖的房子。
法拍房的来源渠道有哪些？
目前市场上法拍房的来源主要由有以下渠道：
第一种，贪污腐败，官员名下资产被没收后拿出来拍卖。
第二种，刑事犯罪，原房东贩毒、走私啊等等，名下资产被没收。
第三种，债务纠纷，断供、民间借贷等，也是我们现在法拍房主流的来源。
大家首先不要陷入一个误区，法拍房的来源跟房子本身品质没有关系，产权、抵押贷款、学位、后期买卖等和你买一套二手房没有任何区别。
从上面的表中，我们不难看出，早期普通人是没办法接触到法拍房的。所以，不会有担忧法拍房值不值得买这个问题了。
近些年，国家在治理方面更加的公平、公开，所以大家有机会考虑法拍房了，多了一个购房渠道，也就给了购房者多了一个选择。不限购，给了很多没有购房资格又想在成都买房的客户机会，浏览一下2021年3月22号之前的成交记录就知道（2021年3月22号法拍房开始限购），法拍的成交价格很多都高于市场价，市场非常火热，购房客相当于多花钱买了一个资格，也就理解了。
由于疫情的原因，全球经济低迷，再加上指导价一出，二手市场交易量几乎跌到谷底。房东还不上贷款，二手也卖不出去，公司倒闭，资产冻结......法拍房房源的数量成倍成倍地增加，再加上法拍限购，有购房资格的客户锐减，现在呈现出粥多僧少的局面。法拍房大量流拍，一拍到二拍，再到变卖，已经数见不鲜。房龄老点的几乎没人参拍，刚交房的清水房、精装房比比皆是，150万的房子，70、80万成交已成常态。目前主流的拍卖渠道有淘宝、京东、公拍网等等，数据是可以查到的。
既然有这么大的捡漏空间，为什么还是有那么多有购房资格的人不买法拍房呢？
最主要的原因：对未知的恐惧。
很多人开始了解法拍，听说这个渠道，几乎都是通过新闻媒体了解到的。
某某购买法拍房，过完户后，发现原房东还没搬走。
某某购买法拍房，里面还有租户，有恶意租约，要搬走就要拿钱才行。
某某购买法拍房，竟不知是凶宅
.......
是不是听着都吓人，最好避而远之。
对于很多普通购房者来说，举全家之力付个首付，结婚，成家，生孩子......买房似乎成了人生能获得幸福最关键的一步，不得有闪失。恰恰是这种客户，我希望你看完这篇文章。
还有的购房者，虽然不需要靠房子来承担起人生的某些关键功能，但有购房资格，又有闲钱，想通过投资来抵御通胀，新房摇号难，二手价太高，好像都不是很好的选择，法拍呢，也是看了新闻，觉得不靠谱，虽然能省钱，但是觉得风险太高，一直观望中.......
新闻都是真的，风险也是有的，但逻辑不对，不应该成为你考不考虑法拍房的原因。
首先，在此全面的跟大家分析一下房地产行业，不同渠道都有哪些坑。
1、新房
在看房、选房过程中，开发商宣传内容有明显夸大或虚假内容;签订意向书，通过房产电商或售楼部缴纳可退订金，退款复杂且周期超长;开发商提供虚假或不完整证件。
交房过程中，工程出现质量问题;房屋材料使用与合同承诺不符;社区规划改变;开发商延期交房时间;开发商是否为延期交房支付了赔偿?
为了吸引购房者，开发商的广告往往做的绚丽夺目，将近7成的消费者认为开发商宣传内容虚假或者明显夸大。6成左右的消费者遇到的售楼人员，口中的未来胜过仙境，可是合同永远是格式化的，口头的约定永远只能想象一下。
最大的风险是烂尾，一生积蓄化为泡影，恒大都能烂尾，别盲目相信开发商，黑天鹅事件到处都在发生。
2、二手房
二手房交易这方面遇到大问题的比例低一些，二手房交易环节众多，多数还涉及买方需先行偿还贷款，在办理过程中，各种问题层出不穷。而中介利用信息不对称，隐瞒房源的隐患或缺陷也是屡有发生。
最重要的风险是，原房东着急卖房，降价甩卖，几乎都是有债务纠纷，需要高额定金，房子还没过户，被查封了，原房东定金已经挪用，拒不退款。几乎所有的中介都不为此负责，目前只有大一点的链家在担保，每年赔付的金额就有好几个亿。
3，法拍房
核心的问题在于以下几点：
过户
有些房源产权比较特殊，安置房，集体房，军队房，学校职工房......有些产权的房子对竞买人是有要求的，有些不看公告，也不懂，直接就买了，最后不能过户，原则上，法拍房都是由法院这边负责拍卖，跟司法部门交易，流程首先肯定是合法合规的，交易过程是要比二手房简单，竞拍后，拿着法院裁决书就能过户，前提是，你要符合该房源竞买人条件。我们看到的新闻里，买了过不了户，都是出现在对房子竞买条件不清楚。
房东未搬走
这个问题有两种情况，一种是在资产拍卖期间，房东是有权力住在房子里面的，直到拍卖后，法院会给原房东一定的时间搬家。还有一种是业主不愿意搬走，就是我们担心的业主老赖的情况。这里有的人提前不知晓业主还没搬走，竞买前也没有去看房子，自己直接就买了。但是如果你已经买了，不管是以上哪种情况，也不用担心，要不就是业主规定的时间内搬走了，要不就是没有搬走，需要申请法院强制执行。法院强制腾退的新闻大家也应该看到了许多。虽然最后都能入住，但这也是不必要的麻烦，我们可以考虑已经腾退完了的房子。从数据来看，目前拍卖的房子有百分之九十左右的都是提前就已经腾空了，我们也是可以提前知晓房屋的腾退情况的，后面会告知大家查询方法。
长期租约
房东有意或者无意的在拍卖前跟别人签了租约。在现行法律中，买卖不破租赁，只要租赁合同有效，即使过完户，也是不能赶走租户的。业主之前租给了一些租赁公司或者个人，有的签了三五年，也有一年半载的，如果提前知晓，能接受现有租赁期后收房也是没有问题的。但怕的就是有恶意租约，一签二十年，目的就是让新业主掏钱解约。如果购买前，不知道，那就没有办法了，除非用钱和解。但是，这个问题，关键就在于购买之前，如果可以知道是否有租赁，就可以避开这个坑。你去看那些遇到这个问题的新闻，购买人一定是没有提前去做调查的，当然，这个也是有查询的渠道和方法的，我也会在后面告知大家。
查封原因不清晰
竞买人都想知道这个房子的来源渠道，毕竟大家挺在意这个问题的。有的是贪污腐败没收上来的，有的可能是原房东刑事犯罪，有的是里面发生过命案的凶宅，当然98%是债务纠纷，也就是断供。不管概率大小，谁也不愿意买到一些自己不喜欢的房源。这个也是可以提前调查清楚地，我也会在后面告知大家。
欠费
有的房子买完之后，欠的水电燃气费，法院有明确的规定是由竞买人来支付的。其实，一般的住宅这些费用都不会太高，虽然很多竞买人都能接受，但也不排除有意外。所以，提前查清楚很重要，做到提前知晓，把工作做到前面。
隐性税费
这个问题，一般大家很少听说，但是我有必要在这说一下。法拍房竞买人在购买法拍房，需要交纳的费用只有契税，因为个税和增值税最后是由原房东缴纳的，但如果房子是继承的，还有继承税，虽然也是房东交，但是需要竞买人先行垫付，而且继承税垫付金额比较高，即使最后都可以到法院提交申请退税，但如果不清楚，没有准备足够的资金，就是个比较大的麻烦。所以，提前查清楚房子的税费是很有必要的。
我们已经把几个主要购房渠道的风险都说的差不多了。对于风险的处理态度，是否正确，又是一个问题。重点注意：风险概率小，不等于结果影响最小，拥有底线思维最为重要。
首先，风险能不能提前规避，如何规避，比如新房的烂尾，看似风险小，却规避不了，也承受不起。二手前几年我觉得是最好的选择，现在指导价一出，买二手几乎注定成为接盘侠，即使刚需的客户，也得慎重。而现在关于法拍房，上面那些风险，每一个都有可能发生，但据我深入了解，目前的法拍市场，法拍机构都能提供相关的尽职调查服务，在开拍前，通过律师团队做出详尽的调查报告，所有隐患一览无余，从而规避掉这些风险，然后选择满意的房子再去参拍。如果购买后发生问题，都是有担保赔付的，最高甚至可以全额赔付。综合下来，法拍房从收益、风险角度来看，其实颠覆了大多数人的认知，至少在当下的购房渠道里，我觉得可以考虑......
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