二房东拿着租金跑了，租客赖着不肯搬，我的房子怎么办？

Question

如题所述

Answer 1

二房东拿着租金跑了，租客赖着不肯搬，我的房子怎么办？

【咨询】租房合同上已写明未经我书面同意不得转租，但承租人还是将房子转租给他人。租客是直接把租金付给承租人的，但现在承租人拖欠租金，人也跑了。我收不到租金，想收回房子，但租客不肯走，怎么办？

【答复】

基于客户提供的信息，回复如下：

第一，承租人逾期未支付租金的，你可以要求解除租赁合同。

根据《合同法》第二百二十七条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二，承租人未经你同意转租的，且之后未经你追认的，属于“非法转租”。

根据合同的相对性，你与租客之间没有租赁法律关系，租客应当找承租方承担违约责任，你可随时要求租客搬离。

根据《合同法》第二百二十四条，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

参考案例

【基本案情】

小许于2010年8月1日向二房东郭大帅租了一商铺用于经营汽车用品，该商铺是郭大帅向业主联泰公司包租的，2016年二房东郭大帅就一直拖欠业主联泰公司租金，拖欠两个月后即2016年9月5日业主联泰公司向郭大帅发出了解除租赁合同的通知，同时也向小许发了要求他返还商铺的通知，小许认为他自已一直在正常交租金，跟他没关系，就不予理睬，业主联泰公司又第二次发函，小许还是拒绝返还商铺。2017年2月17日，业主联泰公司就进到商铺里，把小许店里的东西都搬了出来。小许起诉业主联泰公司及郭大帅要求赔偿损失。

【争议焦点】

1、业主解除与二房东的租赁合同后小租客与二房东的租赁合同是否继续有效？

2、业主将小租客强行清出商铺所产生的损失应由谁来承担？

3、小租客要不要支付因延期返还而产的的商铺占用费？

【裁判要点】连续两个月拖欠业主租金，已满足合同约定的解除条件，联泰公司于2016年9月5日向郭大帅发出解除合同的通知，属于依法行使解除合同的权利，郭雄辉签收通知日期为2016年9月5日，联泰公司与郭大帅之间的租赁合同于2016年9月5日解除。因郭大帅违约致使其与联泰公司之间的租赁合同被解除，并进而导致其与小许间的租赁合同亦无法履行而被迫终止，故郭大帅向小许承担违约责任。

【律师提示】

1、作为业主，在二房东发生违约时，应以书面形式行使解除租赁合同的权利,同时通知小租客。

2、作为二房东，在无法运作继续包租时，应协调好安置好小租客与业主的关系，否则将对两方都承担违约责任。

3、在二房东已跑路的情况下，小租客应及时与业主协商沟通是否继续租事宜，如继续承租，则与业主另行签署租赁合同，如不继续承租，应及时返还房产，以减少自已损失。