原创2017-08-16我是老北喜悦社喜悦社
今天，是66天学习计划的第23天。
今日学习内容：地产策划的未来
今日花费时间：30分钟
房地产行业，大环境在变，游戏规则也在变。有人迷茫，有人激进；有人不知所措，有人随波逐流；
新人在犹豫，老鸟在怀疑。
是时候想想地产策划的未来了。
在这个弱肉强食的土地拍卖时代，你认为策划能对项目前期起到多少作用？在这个大部分房子靠抢的时代，你认为策划在营销执行上还重要吗？在这个不需要广告投放只需要中介渠道的时代，你认为策划在策略执行上还有价值吗？
希望通过这篇文章，你可以看到：
1房地产策划的职业定位是什么；
2策划行业的过去，现在和未来；
3如何提升策划的竞争力？
4除了地产策划，你还能做什么？
职业定位
房地产策划都在做些什么事？
房地产策划的工作用最简单的一句话来说，就是给房地产项目落地制定策略并落实执行的工作。从前期定位开始到落地推广销售最后到交房，每一个环节都需要策划来完成辅助工作。
如果按策划的工种来区分的话，我们一般会把策划分为前期策划，营销策划和广告策划，有些企业还有运营地产品牌的品牌策划。
而根据不同的物业形态，在不同专业领域还会有分工，除了住宅项目策划，商办项目策划，文旅地产的策划，包括近年出现的海外地产专业策划，以及特色小镇专业策划。专业度越高，相对应的策划要求和难度越高。
你知道自己的职业定位吗？
策划是个累积经验的工种，初级策划抄报告，中级策划写报告，而策划的高阶就是动脑，操盘和指挥的结合了。
如果你因为一个logo墙用什么材质非常有见解，恭喜你是一个好的初级策划；如果你因为一次公关活动执行很成功而自豪，恭喜你是个很强的执行策划；
如果你用一周时间就完成了一个地块的前期调研，那么恭喜你是一个熟练的市场策划了；
而策划的重点，或者说终阶能力应该是全局。你有没有能力从拿地开始到产品设想，从整盘定位到落地推广都有着足够的策略制定能力和掌控力。
什么阶段该做什么事情，以何种行之有效的方法达成每个阶段的目标，这才是策划的能力最终体现。
如果你正在从事策划工作，那你觉得你目前正处于哪个阶段呢？而你离策划的高阶目标还有多少距离呢？而你，想成为一个怎么样的地产策划呢？
如果这些问题你都曾经清楚的想过，那么我想你应该有着自己明确的职业定位，那么就一步步努力靠近。
职业危机感
如果给你一千万的营销预算，你如何用？
我相信很多资深策划都会被问过这样的问题，给项目制定全年的营销推广费用是每个全程执行的营销策划要解决的一个问题。
一般情况下我们会根据总销金额的百分比来制定一个全案的营销推广费用，然后根据自己的经验和专业判断能力来选择媒体渠道和方法。
在10年前，一个有经验的策划，他可以告诉你今天在什么报纸上打整版，告诉客户我们是如何优雅的在打造美好生活，然后精准的预估出会有多少来电和来人，来帮助项目成交，然后就真的成交了，因为那时候的客户就是看报纸就来了；这个时候经验值很重要。
在5年前，一个有经验的策划，他可以排列出一个最佳的拓客方案，去哪里巡展，去哪里派单，去哪里投直邮广告，告诉客户在什么位置有什么价格的最合适你的楼盘，然后客户就真的来了，因为那时候客户就是看了dm就来买房了。这个时候懂客户很重要。
而这二年，我相信一个有经验的策划，以往的推广经验在受到挑战，发现经验值已不再对项目销售有帮助，一些追求周转率和销售率的项目，营销策划的工作主要落在找渠道和中介公司就行了，制订出一个合理的激励方案，然后告诉中介，有房，速来赚钱。然后中介就会带客户来，因为渠道和中介已经几乎可以完全替代一切手段。
这时候，还需要一千万的营销预算吗？如果真需要那也是少数的那些奢华高贵的高端项目，品牌运作。而在大部分的项目运作中所谓的策划的经验值和价值已经不复存在了。
如果你身处策划这个行业，不知道你有体会到了这个危机感呢？如果你身处这个行业，不知道你是不是也发现了经验累积的过程现在开始变得没有缺失价值了呢？
未来房地产策划行业还需要你吗？
随着土地市场的供应收紧，整体的项目量正在逐年减少，策划岗位的需求量也在减少；随着项目运作的周期变长，造房子卖房子不像以前那么追求速度，策划的工作量已远远不如以往那么高速运转；随着中介渠道成为销售最有力手段，营销策略在整体执行中比重越来越小。
这个时候，你觉得这个行业还需要专业策划吗？
我的答案是当然需要，而且是更需要。只是对于策划的职业素质和要求有了更高更新的需求。
在业内一直有这样一句话，房子卖得好是销售的功劳，房子滞销了那是策划没做好。我相信许多策划线的同志们都深深的被这句话黑过。
其实在业内的案例中，有许多优秀的成功项目都是被一些全能的优秀的专业策划高手救活，从产品设计，调整，产品力打造，深化到营销突破，落地实现。
在未来的行业发展中，限地，限售，限价的种种条件下，面对残酷的市场环境，对策划更是考验。最近我被问的最多的一句话就是，现在政府限价了怎么办？你们策划想想办法。其实对于我这个做了十多年策划的老同志来说，这同样是一个新问题，无法用常规策划手段去解决的问题。
那么，究竟在未来的行业中，策划的专业度如何提现呢？
在前期部分，前期策划要有更强的土地判断和预测能力，一线城市土地难拍，就寻找二三线城市的开发机会，除了住宅，商办类的，产业类的各种属性的土地，寻找到适合开发的具有赢利模式的土地和产品；
在中期营销部分，除了常规的全程营销策划手段的执行，营销策划需要在千篇一律的产品中挖掘出项目的独特个性，让项目除了热销还有情感，除了品质还有品牌。让项目产生更高的产品力和溢价力。
任何一个环节，都会比以往更需要专业度的投入，整个人才市场中也是优胜劣汰，还在想着凭着抄写一二个报告打天下就做策划的那是不太可能了。
竞争力提升
那些在跑着，学习着的前辈们在干什么？
最近在朋友圈有个有趣的现象，你会发现优秀的行业前辈们，不是在跑着，就是在戈壁徒步着，不是在商学院上着课，就是在各种进修。
大家都在寻找自身竞争力的提升，那么作为一个策划如何自我竞争力提升呢？
我认为无论你现在是哪个层级的策划，都需要从以下几个方面来调整自己：
A摆脱行为惯性
所谓行为惯性，就是用原来成功的模式来处理现在的事情。因为有了行为惯性，就会让我们不善于学习，不善于研究，在所有的项目上套用自以为成功的策划模式。所以，首先要摆脱行为惯性犹为重要，不要再用以往的经验值来面对自己的工作，你的某些惯性的工作思维模式已不可取，需要放下。
B始终拥有一颗充满好奇热爱学习的心，选择与趋势为伍
我一直认为策划这个工作是一个应该与时尚同步的行业，因为它对于新事物的灵敏度直接会反应在你的工作中，无论你在策划的哪个层阶，对于新事物的关注和接受，都会帮助你在工作中有新的领域的突破。不要以为你不参与，这个社会的变革就会停止。拒绝接受新事物最大伤害，是你将处于被边缘化的境地。
C密切关注行业动态，拓宽视野寻找热点，进行系统的策划专业学习
不要再局限于自身项目或是原有行业信息，所谓关注行业动态，我们可以分为几类，一类比较重要的是市场政策面信息，充分了解全国土地市场与政策的变化，特别是最近全国各地的限售限购等等信息，做为一个策划更是需要密切关注；另一类是产品研发和创新营销，产品的进步，与销售的创新一直是策划最大的课题，所以，这方面的信息是专业的积累，需要不停的与时俱进。从单一策划向全面策划进行延伸，进行系统性的策划知识的累积。
自我迭代
在这个一切都在升级的时代如何自我迭代？
许多职业经理人到了一定的阶段，都想要自我迭代，特别在房产行业，我认为方法不外乎二种：
第一种：行业内转变，从住宅营销策划转到商业地产招商、运营策划；但商业地产过剩严重，前景也并不明朗，而且对专业度要求很高；那我们可以寻找一下近期地产发展的热点，比如特色小镇，养老地产，文旅地产，产业园等方面，如果专业知识累积丰富，那可以尝试往这方面的策划转变，当然这一类的策划对于人才的入门要求和从业标准会更高。
第二种：往行业上下游发展，比如前期策划可以尝试接触金融（如信托、基金）方面业务，考相关证书。（这方面未来个人比较看好），改变成为地产基金投资人；比如活动执行能力强的策划可以尝试往公关公司方向发展，将地产活动策划经验用于其它行业的活动执行；比如借助原有策划行业的相关客户资源进行其它类消费产品的运营。在我有身边，
有哪些具体一点的自我迭代的方法？。
第一条：小步快跑，专注两年
寻找一个自己要转变的行业，带着地产行业的经验和归零的心态小步快跑
第二条：基于产业链的个人竞争力
未来的人才竞争力将不在依附于任何一个公司，而是基于产业链的个人竞争力，打造个人的ip，打造你自身的价值，在哪工作不重要，在哪都能工作才重要。
第三条：核心能力和迁移技能最重要
未来时代最宝贵的能力不是基于行业职业的知识，而是你的核心能力和可迁移能力。是不断“进化”自己的能力，不断的整合供应链的能力，不断的学习能力。
最后的最后，
想要告诉正在与我一样在经历着行业变化的策划们，
如果你正处在迷茫的时候，
选择最难的一条路走，
那准没错。
怎样才能做好策划工作呢？“每一件事做到极致”，“把小事当成大事”，是我们耳熟能详的工作方法，但是做策划的时候，你得反着来，即将任务拆解，然后把每个小任务像穿项链一样穿起来，最后再弄个漂亮的蝴蝶结。别惊讶，这招没准你马上就会用上了。
1未雨绸缪、提前铺陈
作为一名地产策划，必须要有独到的眼光，敏锐的分析力；能从市场的蛛丝马迹分析出未来的发展趋势；这就是未雨绸缪，通过预判来确定项目接下来的发展道路，规避一定的风险。
2面面俱到，重点突出
地产营销是一个连续性系统工程，前期包括土地判断预估、楼盘定位、市场可行性研究、建筑策划、建筑设计等，中期包括楼盘包装、推广、工程建议；后期交付使用，余房清盘、物业管理等，这些都离不开策划。与此同时，在每个阶段还要把握阶段重点，只有这样，才能是楼盘的营销工作正常有效的进行。
3找到爆点，临门一脚
前面做了那么多，必须找到一个能极大刺激大众的点，引起轰动，加强效应。但怎样才能发现爆点呢？
发现爆点第一步：找你自己最关心的点。这是肯定的，应为只有先打动自己，才能打动别人；如果连自己都没兴趣，别人就有兴趣吗？
发现爆点第二步：不要简单粗暴，要迂回着拐着弯地来，拐着拐着就找到了。必须要给观众留下悬念，能勾起他们一探究竟的心理，这样才能起到最大的效果。
