商业地产市场研究部
2004年被称为今年的商业地产投资开发商成为一大热潮和最亮丽风景线的财产，特别是所谓的大型商场。不仅是二线省会城市，在一线城市的北京，上海，广州，深圳，成都，宁波等新兴工业化城市，即使在偏远的地方，县级城市的商业物业项目，同时也对中央商务区，中心商业街，大型商场，步行街。
市场研究商业地产的开发，基本业务规划，没有调查，就没有发言权“，这句话是真理。商业地产策划需求的商业和购物区，商业地产调查，相比住宅，写字楼物业市场研究或纯商业运作，调查面积更灵活，更专注，更广泛，更深层次，相应的难度较大，因此，有必要专门研究这个问题，与您的交流和共享，并教导大方家。
首先，市场研究分类
商业地产策划和前期的市场调研，根据不同的目标，任务，和规模的方式，可分为以下类别：
1，子任务：在普查的基础上，专题研究，项目定位调查
2，根据规模的任务：全面的研究很多，典型的有代表性的调查，在深入调查的情况下，
方法：实地考察调查，问卷调查，访谈，问卷调查
的形式访问系统部门的访问，专注于快速人次，免费漫游访问
市场研究准备
无论什么样的市场研究，应做好充分准备，才能有针对性地提高工作效率，防止遗漏。
的准备工作一般：
一个明确的任务 - 的市场调研明确的目的，性质，内容，范围，形式，时间和质量要求;
2，团队分工 - 明确团队（小姐）人员组成，任务分工和协作关系;
3工作计划 - 为什么，是什么，在哪里，何时，谁，如何，的钱（5wlhlm）;
4，热身 - 调查城市（区，计划的书籍，报纸，网站，公共信息和内部数据的位置;
5，要安装的工具 - 准备检查表，问卷调查，访谈提纲，公司信息，数码相机，摄像枪;
6，检查线 - 的对象的远征面积？运输，入口，行走方向，出口的一个重要节点，预计判断和部门的工作安排;
时序 - 市场调研时间安排（平日，周末，节假日，白天，晚上），检查长的时间来考察项目，地段调度的估计。
基本概念的理解和应用
遵循的基本术语，这个词是常用的市调和商业地产策划，你需要有一个共同的定义：
，地点，部门，区，商业中心，地段，节点，标志性建筑
这是一组地理，规划，商业和房地产联网概念。
- 提供全面的长期规划的地方所占据的经济，政治和社会活动的空间位置在一个城市（地区）。
板块 - 住宅房地产开发，销售常用的字，一般是指住宅小区相对集中发展的城市地区，主要沿交通要道，如南中国板块，洛溪板块，广园东板块，工业大道，板等。
客户基础，其商圈 - 零售学的术语现在商业地产开发商也借用了这个词，是指商业圈或商业潜力的圈子，在一定的时间内达到一个购物或消费频率的最大距离半径，划定的一系列圆形或方形区域，总之，是偏好的客户的商店或商业聚集中心消费的区域范围内分布。区一般分为核心商圈的层次结构（关闭的消耗吸收客户的总范围的50％-80％），街道（吸收客户的15％至25％的范围内），边缘或辐射区（吸收5-25％的范围内的客户）。
显然，“商圈”现有两种用途正规的零售部门使用，是指，吸收空间范围的目标顾客为关注焦点的分布，另一种是现在流行的房地产开发和媒体借用使用的差异，重点指商业聚集区，很多。我们使用，如果必要的话，应该是准确的含义指定区。
商务中心 - 规划方面的代名词，商务功能区和流行的“商圈”的说法，市，区，社区，居委会，4个一般点。
地段 - 传统商业中心的街道，道路和道路两侧分布的主要商业区，商业中心，然后可以细分为很多的商店，这个词也常用于房地产发展。
节点 - 规划术语是指观察者步行和后对焦，基本的路口，在一个十字路口的交通转换，建筑形式的转化点，收集他们从一个特定的功能或建筑特色集中在重要的商业地段（步行街）经常休闲广场餐饮城，电影院，交通广场，著名的地标性建筑作为一个节点。
地标 - 另一种类型的城市空间或商业中心节点的参照点，观察者一般不能进入内部，只是外在主观，仰视，俯瞰的视野，如高高层公共建筑，钟楼，顶部塔，广告牌，峰值。
应用：（1）上述概念的使用，应熟练掌握区分清楚界定范围的市场调研;
②空间范围的概念，有一定的弹性，在不同的商业活动，业种，基本降序除了商店的购物区，应根据市场研究领域的具体任务。
③一份书面报告应该是准确的，学术的条款。
2，格式，产业类型
零售商业条款进行，目前零售消费的所有类型的商家使用这个术语。
格式存储 - 细分市场，针对某些类型的目标客户的购买水平习惯的形态特征，他们是如何改变的。中国现在有超过10种零售业态，20余种日本，美国超过40种。
行业类型 - 是指商店的营业时间为某些类型的客户使用的类型，特点是“卖什么”。国内零售消费市场可细分数百个类型的产业在发达国家更难以计数。
应用：①规划商业地产必须是熟悉的格式类型的行业分类及其特点，典型的商人的基本技能;
（2）市场的研究必须划分格式类型的产业形式，问卷调查，访谈，设计，找出所需的类别和比较分析;
（3）传统的和新的工业种类，并逐步引进不同格式的模式操作，如：建材，IT，文具，药品，书籍和其他类型的行业;
④零售企业的行业类型，流行的商业模式的零售业态，如：食品街，自助服务的咖啡厅，量贩式KTV旅行社如超市。
四，市场调研和检查的顺序
规划发展的商业地产（定位），最常见的市场调研人口普查总体上很多重点的专项调查（次商业活动，行业类型，属性的类型），其次是基础的，又是一个特定地点的调查（类似的项目，竞争性项目，新兴项目的特点），前者一般会涵盖后者，所以主要是前者的例子。
两个前提的市场调研实地考察地址位置歧视在商业区或商业混合区的居住或商业功能区，这是细分为4个商业城市，区，社区，邻里区，真正的考试主要是确认和具体细节事先了解;主面，线的位置，部门，地区，点的关系，面盘上，区（区位比面大），该行是一个的很多路其婀沿，这一点是很重要的，大企业和节点。
商业区，定位，档次，大气，运输，交通，主要是通过地面观测的基本功能。
收集商业行业类型，等级，大气，建筑形式和专卖店，便利店，餐饮店，服务店，观察行。
商场，超市，专卖店，新的店，大型餐饮，娱乐，休闲广场，观察到的“点”。
调查部门的现行规定罚款设定的程序和内容，但调查结果反映下述内容：
①区范围内的格式类型的行业，商人总的大致比例关系，商品种类，质量，产地，品牌，专注于业务经营概述;
②竞争激烈的商业趋势（均匀或互补，同一个文件或错位，过度或不足，竞争的主要手段）;
（3）交通，购物消费特征（年龄，性别，职业，源，目的），消费欲望，消费水平（即时客户密度，的出纳长的排队的人，团伙数量，客户单位，箱包率停留时间，相关的消费者的宽度）;
④LU号，长度，宽度，地板，款式，新旧度，代表性的店面宽度，深度，清关，木材建筑立面广告牌，霓虹灯，路灯，道路，绿化，小品等装饰一个度，主功能节点间距，陆杰行走，购物，休闲舒适，安全，乐趣;
⑤主要道路和出入口，消费者基本的交通，公交线路，快速公交线路连接到外区，停车泊位的数量及其可观测性，便利性，以便机动车和行人干扰;
⑥区办公室，宾馆，娱乐场所，医院，文化，教育，公园，旅游景点，政府机构，专注于住宅楼宇及其他相关机构的数量，等级，服务对象，经营状况，以及购物消费场所;
⑦地区的商业物业供应和需求，并出租个人（价格水平及趋势的租金比例，支付方法，空置率等）;
⑧正在建设中，提出了大型商业物业的情况下，城市规划，重点，邻里改造和重点支持对象的政府管理洪水的平等。
市场研究的方法和手段
在这个阶段，我们主要使用了简单，实用的方法和手段：
1，现场观察
通过肉眼观察，摄影，票据，交谈，购物，消费者体验的基本方法，掌握商业区概述。是必要的，不同时间的反复观察，经验是有道理的。
2采访
通过个别访谈，焦点小组，更深入了解员工的本地零售业务，物业发展及管理服务部门雇员的购物区，政府部门的主管人员，当地居民和家庭，异地居民家庭成员的商业区和趋势的理解。
3，问卷调查法，
街酒吧问卷填补电话问卷调查，访谈问卷，问卷调查的寄宿家庭填写进行的调查和分析。
4，参展商“
要参加贸易展览，企业营销演讲，专题研讨会，大型房地产公司开幕，开幕式及其他活动，侧重于理解的参与者商人最近的趋势，收集市场营销材料和区域市场信息。
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