土地增值税的计算方法和步骤

Question

如题所述

Answer 1

土地增值税的计算方法和步骤如下：
1、确定计税依据：计税依据为预收款减去应预缴增值税税款；
2、选择计税方法：可采用一般计税方法或简易计税方法，一般计税方法下预交土地增值税＝预收款／（1＋11％）＊土地增值税预征率，简易计税方法下预交土地增值税＝预收款／（1＋5％）＊土地增值税预征率；
3、计算允许扣除的项目金额：包括支付的地价款、房地产开发成本、房地产开发费用、允许扣除的税费以及纳税人加计扣除的额度；
4、计算增值额：增值额＝收入总额－允许扣除的项目金额合计；
5、确定增值率：增值率＝增值额除以允许扣除的项目金额合计乘以100％；
6、计算应纳税额：应纳税额＝增值额乘以适用的税率－允许扣除的项目金额合计乘以扣除率。
土地增值税的征收范围：
1、土地增值税适用对象：适用于在中国境内转让国有土地使用权及其上的房屋和其他附着物的单位和个人；
2、转让形式：包括出售、赠与、交换、出资、股权转让等方式导致土地使用权及其附着物所有权变更的行为；
3、特殊情况：对于继承、遗赠以及政府征收等情况，通常不征收土地增值税；
4、免税项目：包括对符合条件的自用住房转让、农民集体所有土地上的自建房屋转让等情况，可以免征土地增值税；
5、减免政策：对于特定地区或特定项目，可能会有减免土地增值税的优惠政策。这些政策通常由国家或地方政府根据经济发展需要制定。
综上所述，土地增值税的计算涉及确定计税依据、选择计税方法（一般或简易）、计算扣除项目金额、确定增值额和增值率，最后根据适用税率和扣除率计算应纳税额，这一系列步骤构成了土地增值税核算的完整流程，确保税款的准确征收。
【法律依据】：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第三条
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条
纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条
计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
第七条
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。