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（二）房地产策划代理行业社会环境分析
作为先行产业的房地产行业，城镇化进程将为房地产市场带来巨大的消费需求。
（1）新增城镇人口带来的住房刚需
新增城镇人口需求是过去十年中国地产牛市最大推动力量，其可分解为两个部分，人口的自然增加和城镇化率提升所带来的城镇常住人口增加，预测未来十年将年均贡献4.1亿平米真实需求。
（2）新型城镇化带来的改善性需求释放
改善性需求的动力主要来源于人均居住面积的提升，人均面积提升是经济发展和居住条件提升后的必然结果，当然也受家庭结构和人口密度的影响，前瞻判断改善性需求未来将呈现较为平稳的释放，未来十年人均面积提升的改善性需求年均贡献5.5亿平方米的真实住房需求。
相关数据显示，美国的人均住宅面积大约为70平方米，日本为42平方米，而我国2010年的水平为31.6平方米，对比美日仍然有很大的提升空间。
（3）城镇化老旧住宅带来的更新需求
房屋更新需求主要来自于拆迁和旧改造的需求。由于旧房拆迁相关数据缺失，前瞻通过以下两种方法对未来拆迁需求进行估算，未来十年房屋更新将年均贡献2.1亿平米的真实住房需求。
三、房地产策划代理行业发展状况分析
我国房地产策划代理行业市场主体主要可以分为房地产顾问策划企业、房地产代理销售企业以及综合性的两种业务兼有的房地产策划代理企业。2012年，我国策划代理行业百强企业的营业收入均值为24734.28万元，同比上涨9.63%，增长幅度同比扩大1.63个百分点，在2010年与2011年连续两年增速下滑后重新实现增速上涨。一方面是在宏观调控的大环境下，百强企业凭借专业性及丰富的行业经验受开发企业的重视度不断提升，代理与策
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划业务得以快速发展；另一方面随着2012年下半年房地产市场转好，百强企业顺势而为，加速代理项目的销售，促进了项目佣金结算，在第四季度最终锁定业绩。
我国房地产策划代理行业的竞争格局可以划分为三个梯队。第一梯队是由开展综合型业务包括房地产策划、房地产代理销售乃至房地产经纪等业务的策划代理企业组成，该梯队的客户主要为大中型地产开发商、物业类型可实现全覆盖、可以提供全程服务，并且已经实现跨区域的运营。第二梯队与第三梯队则在客户、物业类型以及提供的业务范围及市场区域范围依次有所变小。
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