楼市迷思：北京二手房真的跌了20%？答案藏在三个关键数值中...
2023年12月，市场上的声音在热议北京二手房价格是否真的下滑了20%。让我们以北三环双榆树的满庭芳园为例，这个次新小区2022年87平米两居室曾售出1020万，如今成交价降至855万，尽管如此，这个小区的房源层高确实偏低，使得价格对比显得复杂。那么，北京房价会跌回2015年的水平吗？让我们通过三个关键数值来解析。
首先，我们看库存情况。尽管市场上传言“跌幅20%”，但北京二手房的挂牌量在1月9日达到了16.3万套，已无明显膨胀迹象。对比广州，人口1000万的它虽房价下跌，但北京的17.9万套挂牌量并未达到广州的紧张程度。例如，石景山区域的房价调研也显示，虽有急于出售的情况，如置换首钢园元玺项目的业主，但整体市场并未大幅下跌。
接着，法拍房市场是另一个重要考量。假设房价跌至2015年水平，东西城房价需降至6万/平米，这在现实中几乎不可能。北京的法拍房数量尚未达到引发大幅价格波动的30%这一临界点，而香港房价指数虽然已跌至2016年水平，但北京的市场情况与之仍有差距，且未见到明显的下行信号。
再看房源涨跌比，这是衡量市场活跃度的重要指标。经验显示，正常的市场中，降价房源占1套，涨价房源占2套，比值在2.0~4.0之间代表稳定。比如2021年，东西城朝阳区的这一数值曾高达55%，而西城区则为38%。在市场平稳期，比值通常在65%~80%之间，房价几乎保持稳定。目前，北京的这一数值为93.8%，表明市场回调在即，而要止跌至房价趋稳，需降至85%以下。
值得注意的是，通州的数值为88.7%，这是由于前期泡沫释放和新项目入市带来的信心。其他如海淀、丰台、亦庄等地的回调房源略多，但总体上，市场信心与政策环境将决定回调的速度。正常情况下，回调可能需要2-2.5个月的时间，如果到春天市场仍无明显回暖，政策面可能将迎来更多提振措施，以恢复这座超大城市楼市的活力。
总结，尽管北京二手房市场经历了波动，但库存、法拍房数据以及房源涨跌比都显示，房价下跌至2015年水平的可能性不大。随着市场的自然调整和政策调控，北京楼市有望在适当的时机迎来转机，实现稳定和复苏。让我们拭目以待，看市场如何演绎这场楼市的“光明论”。