建筑面积新规范 对在建楼盘的影响

Question

根据新建筑面积规范，凹阳台（建筑结构内部的阳台）要计算全面。
那么现在小区开发一期，二期还没有开发，这个规定对这个小区有无影响呢？

Answer 1

规范的出台带来的影响是巨大的，由于它涉及了很多新的规定，这些新规出台之前开发商从中暗箱操作，谋取了很多灰色利益，所以说规范的出台直接打击了开发商的利益，为广大买房者送来了好处。

举个例子，新版《规范》规定，开发商常用的飘窗、双层挑高露台、地下室等赠送空间，将不再以全赠送的形式出现。这意味着接下来的户型审批中，开发商惯用的送飘窗、露台、地下室等“偷面积”促销手段将大幅减少。

新版规范条文变化较大，对当前很多“偷面积“的行为有了明确规定。

一、对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

二、出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。

三、建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上建筑工程申请认证！财富值双倍检索优先专属展现同行交流的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

四、对于场馆看台下的建筑空间，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。

五、建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

赠送面积颇受购房者欢迎

买2房变3房，买3房变4房”，“89㎡半赠送入户花园”，“买别墅送地下室”……近年来，长沙县诸多楼盘宣传广告中经常可以看到类似的宣传语。

“多点赠送面积意味着实际使用面积更大，同等情况下，我肯定挑赠送面积大的。”在湖湾世景营销中心，正在看房的孙先生坦诚地告诉记者，高赠送的房子自己会优先考虑。

有业内人士透露，旧版规定中“阳台只算一半面积”的规定，让开发商“大有文章可做”，在开发设计时，从中“偷面积”，如不安装窗户的房间变身为空中花园，将飘窗直接落地扩大房间面积等等。

飘窗、地下室再无全赠送

目前，很多楼盘主打的“买复式楼送地下室”也将不复存在。根据新版《规范》规定：有顶盖的采光井应按一层计算面积。另外，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。而在原来的《规范》里，建筑物的阳台都是按其水平投影面积1/2来计算的。

新《规范》要求，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下，且结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。这也是新规中变化最大的一条。相比之下，按照旧版《规范》，“飘窗是不算面积的。这就是售楼时经常提到的'全赠送飘窗'、'半赠送空中花园'优惠。”业内人士介绍，全赠送飘窗肯定行不通了，半赠送的入户花园想要通过审核，难度也很大。

已审批及在售项目不受影响

新规实施时间是今年7月1日，但目前在建或者在售的楼盘早在此前通过规划审批，仍按原先规定执行。而根据记者不完全统计，目前长沙县主城区在建或在售的楼盘有二三十个，房源都比较充足，短期内不大可能售完，因此市民无需担忧。而在目前楼市比较冷的情况下，房价也不会出现太大波动。

“偷面积”就像在夹缝中求生存，自从新规实施以后，这个夹缝已经越来越窄。可以预见的是，在今后开发商推出的户型中，“大面积赠送”将会大幅度减少。同时，以往赠送面积的设计多出现在小户型，《规范》的实施将使得未来小户型的开发设计难度有所增加。追问

也是一把双刃剑，虽然开发商不能够钻空子了。同等容积率下，新规提升了小区品质。

对小业主来说是一件好事。

但是，羊毛出在羊身上，最后增加的成本都回落到业主身上。买房就更难了。