一、 严厉新政调控下 沪上房地产贷款正逐月回落
5月10日，从上海银监局获悉，4月份，房地产业贷款增加144亿元，个人住房贷款增加93亿元，两项贷款业务投放规模总体呈逐月回落趋势。
楼市成交量暴跌 业内流传上海或出限购政策
楼市降温 上下游产业"受凉"呈"旺季不旺"
银行测试结果出炉:最多容忍房价下跌30%-40%
1-3月土地市场供应充裕 楼面均价呈下行趋势
此外，4月份，主要银行贷款投向有以下主要特点：一是票据融资总体减少，一般性贷款继续增加。扣除票据融资后的一般性贷款当月增加507亿元，同比多增383亿元。一般性贷款持续增加较快，有效地满足了实体经济的需要。二是外贸融资需求得到满足。随着经济的逐步回暖，对外贸易趋于活跃，贸易融资继续增加。4月末，贸易融资余额当月增加20亿元，比年初增加199亿元，同比多增207.8亿元，同比增长183.4%。三是制造业贷款保持平稳增长。制造业贷款当月增加109亿元，比年初增加234亿元。四是小企业金融服务水平提升。小型企业贷款当月增加11.7亿元，比年初增加55.8亿元。五是个人消费贷款继续增长。个人消费贷款当月新增111亿元，比年初增加467.3亿元，信贷投放在拉动消费、扩大内需方面起到了一定的作用。六是贷款中长期化趋势得到改善。4月，上海主要银行本外币中长期贷款占各项贷款增长的69.4%，比重明显下降（1至3月占比分别为85.4%、95.2%、85.6%），中长期贷款“一枝独秀”的现象有所缓解，存贷款期限错配风险下降。
二、 楼市成交量暴跌 业内流传上海或出限购政策
●上周上海市商品住宅成交面积7.1万平方米，为近5年来同期最低；而成交均价依然稳稳站在2.5万元/平方米以上高位，未现明显下跌。
●业内流传的上海限购政策：同一家庭如果至今未购房，可新购两套；已拥有一套的，只能再新购一套；已拥有两套或以上的，则不能再购。
商品住宅成交面积已连续3周大幅下跌超过30%。
各地楼市新政陆续出台，上海细则也正在积极酝酿。相比北京、深圳等一线城市在“国十条”出台之后房价应声下跌的立竿见影效应而言，上海楼市的抗跌性似乎较强。
从佑威及楼市专评网联合提供的数据来看，上周（5月3日-5月9日）上海市商品住宅成交面积为7.1万平方米，成近5年来同期最低的一周；而成交均价依然稳稳站在2.5万元/平方米以上高位，未现明显下跌。
上海楼市的“硬挺”或将带来政府更加严厉的打压。早报记者昨日从业内人士处获悉，一则消息正在业内广为流传——正在酝酿的上海细则中，很可能对家庭购房套数作出限制。
对上述种种异乎寻常的迹象，业内普遍认为，此轮政策的效力至少延续3-6个月，银行方面已开始认真进行压力测试，楼市不跌的预期似乎正在改变。
上海或出限购政策
在此之前，4月30日，北京出台了被称为“史上最严厉”的北京房产新政细则“京十二条”，其中就规定了同一家庭限购一套新房。据了解，在业内流传的上海可能出台的限购政策，或许也以家庭为单位，包括已持有的房产套数，同一家庭最多可购买两套房屋。
“很难说和北京的限购政策相比哪个更严厉。”业内人士分析，北京虽然每个家庭仅限购一套，但不考虑已有住房套数，每个家庭都可再新购一套住房。而业内流传的上海可能出台的限购政策则把同一家庭已持有的房产套数都考虑在内，也就是说一个家庭如果至今未购房，则还可新购两套房屋；已拥有一套房屋的家庭，最多只能再新购一套房屋；而已拥有两套或以上房屋的家庭，则不能再新购房屋。
开发商仍捂盘观望
在政策未最终出炉前，即便被广为流传，但传言也只是传言。政策未明朗之前，开发商在楼市调整初期的策略还是以捂盘观望为主。
据佑威统计，上海全市商品住宅成交面积已连续3周大幅下跌超过30%，和2008年9、10月份楼市最低迷时期的成交量相当，上周无一楼盘成交面积高于4000平方米。
与此同时，上周上海全市商品住宅新增供应面积为13.3万平方米，比前周大跌43%，仅相当于2009年周均供应量的一半。
某昆山房产开发商坦言：“我们的确是不敢降价，只要一降价，售楼处肯定就被前期购房者砸了。”他表示，在目前形势不明的情况下，开发商依然会保持开发进度，但会放缓上市节奏，视市场形势适时推盘。“对于小开发商来说，手上的地块不多，后续开发压力不大，因此降价动力小，更倾向于观望。而对于恒大、万科这样的大开发商而言，虽然后续项目滚动开发的压力较大，但由于去年下半年楼市疯狂期时回笼了大量现金，挺个半年应该没问题，短期内降价动力也不会太大。”这位开发商说。
银行做好压力测试
在金融信贷政策作为调控手段的情况下，相比开发商，银行方面对楼市的预期显然更加谨慎。工商银行上海分行的一位内部人士昨日透露，从调控政策出台至今，该行个贷业务量已下跌至少七成。
“虽然监管部门一直要求我们把压力测试作为一项常规工作进行，但以前各家银行一直不太重视。”该银行界业内人士坦言，银行的压力测试，就是在假设房价下跌一定比例的情况下，坏账率将达到多少，“以前大家都觉得，房价下跌20%、30%都是不可能出现的情况，连这个假设前提都不存在，压力测试也不会做得太认真了。”
但现在情况已有改观。该人士告诉早报记者，这次的调控政策落实之快、执行之严，超出银行业界的预料。
有媒体报道，新政出台后，各家商业银行都对房地产贷款进行了压力测试。综合各家媒体的报道，各家商业银行对于房价下跌的容忍度是不一样的，容忍度高的银行可容忍房价下跌四成，低的则只能容忍两成。
三、 受营业税税率调整影响 一月份上海市奉贤区房屋交易量大幅走低
今年1月，全区新建商品住房成交117套，相较去年12月674套的成交量，环比下降82.6%；存量住房市场，今年1月成交480套，环比下降64.4%，跌幅惊人。
业内人士分析，这是国家楼市新政效果的显现。房屋交易量的下跌主要受到营业税税率调整的影响，也有12月份疯狂成交透支了需求的因素。二月份受节假日及新政调整继续细化影响，交易量或将继续下跌。受目前全区房屋交易量持续下跌影响，新房和二手房议价空间加大，但房价下跌的可能性依然很小。同时，受国家新政影响，不少对住房有需求的市民目前呈持币观望态度，不敢冒然出手。
尽管如此，房地产交易中心依然将一如既往做好日常工作。
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参考资料：国际金融报 ；http://222.72.135.140/fxft_new/bmdt/open_1.asp?ArticleID=1465