征收房产税应注意的几个问题

Question

如题所述

Answer 1

地价款并入房产原值征收房产税应注意的几个问题
一、 没有以宗地为单位分别计算容积率。
一个企业如果存在多宗土地，在计算土地价款并入房产原值征
收房产税时，应以每一宗土地为单位分别计算容积率，不能将该单位所有房产面积和所有土地面积求和，统一计算出一个容积率，进而计算需要并入房产价值的土地价款金额。
案例1：某企业有两宗土地，甲宗地土地面积10000平方米，取得土地时支付土地出让金1000万元（已含相关税费、下同）。地上房屋建筑面积合计6000平方米，房屋价值1200万元；乙宗地土地面积10000平方米，取得土地时支付土地出让金1000万元。地上房屋建筑面积合计3000平方米，房屋价值600万元。
该企业的处理方式是这样的：
土地面积10000+10000=20000平方米
建筑面积6000+3000=9000平方米
容积率9000/20000=0.45，容积率低于0.5，将土地价值按2倍建筑面积进行计算并入房产价值征收房产税。
土地价值1000+1000=2000万元
计征房产税土地价值2000*9000/20000*2=1800万元
企业房产税计税价值1200+600+1800=3600万元
年应纳房产税3600*（1-30%）*1.2%=30.24万元
正确的处理方式是：对甲、乙两宗地分别计税容积率，并确定房产税计税值。
1甲宗地容积率6000/10000=0.6，容积率超过0.5，将该宗土地价值全额并入房产价值征收房产税。
甲宗地房产税计税值1000+1200=2200万元
甲宗地年应纳房产税2200*（1-30%）*1.2%=18.48万元
2、乙宗地容积率3000/10000=0.3，容积率低于0.5，将该宗土地价值按2倍建筑面积并入房产价值征收房产税。
乙宗土地房产税计税值1000*3000/10000*2+600=1200万元
乙宗地年应纳房产税1200*（1-30%）*1.2%=10.08万元
该企业年应纳房产税合计18.48+10.08=28.56万元
企业多交税款30.24-28.56=1.68万元
案例2：某企业有两宗土地，甲宗地土地面积10000平方米，取得土地时支付土地出让金1000万元。地上房屋建筑面积合计8000平方米，房屋价值1200万元；乙宗地土地面积10000平方米，取得土地时支付土地出让金1000万元。地上房屋建筑面积合计3000平方米，房屋价值600万元。
该企业的处理方式是这样的：
土地面积10000+10000=20000平方米
建筑面积8000+3000=11000平方米
容积率11000/20000=0.55，容积率大于0.5，土地价值全额并入房产价值征收房产税
计征房产税土地价值1000+1000=2000万元
企业房产税计税价值2000+600+1800=4400万元
年应纳房产税4400*（1-30%）*1.2%=36.96万元
正确的处理方式是：对甲、乙两宗地分别计税容积率。
1甲宗地容积率8000/10000=0.8，容积率超过0.5，将该宗土地价值全额并入房产价值征收房产税。
甲宗地房产税计税值1000+1200=2200万元
甲宗地年应纳房产税2200*（1-30%）*1.2%=18.48万元
2、乙宗地容积率3000/10000=0.3，容积率低于0.5，将该宗土地价值按2倍建筑面积并入房产原值征收房产税。
乙宗土地房产税计税值1000*3000/10000*2+600=1200万元
乙宗地年应纳房产税1200*（1-30%）*1.2%=10.08万元
该企业年应纳房产税合计18.48+10.08=28.56万元
企业多交税款36.96-28.56=8.40万元
二、 容积率是动态的数据，没有对其进行动态管理。
取得一宗土地后，有的企业对地上房屋一次建成，有的分期建设，跨年或跨越多年建成。如果首次建成时容积率超过0.5，在以后新增房屋时对计征房产税时影响不大，只对新增房产价值计税即可。如果首次建成时容积率低于0.5，企业再有新建房产时，应及时对容积率进行重新计算，确定计征房产税的土地价值，避免出现纳税风险。
三、 零地价取得土地账务处理不正确
近十几年来，各地政府为发展经济，大搞招商引资，大规模建
设工业园区。为吸引企业、个人投资，搞以地招商，零地价出让土地。这种情况下房产税应如何计算？
例3：某企业通过出让方式取得一宗土地，该宗地土地面积10000平方米，取得土地时支付土地出让金（含相关税金等、下同）1000万元。由于该企业投资额符合当地规定招商引资优惠标准，当地政府决定对该企业采取奖励政策，对企业已支付的土地出让金全额返还给企业。在企业上交土地出让金的次月就通过当地财政部门以奖励名义将1000万款项全额划拨到企业账户。该企业基建完成后，地上房屋建筑面积合计8000平方米，房屋价值1200万元；该企业的相关账务是这样处理的，
1、 支付土地出让金
借：无形资产-土地使用权 1000万元
贷：银行存款 1000万元
2、 收到财政奖励款
借：银行存款 1000万元
贷：无形资产-土地使用权 1000万元
上述账务处理后企业取得的“无形资产-土地使用权”科目账面
价值为零，这样征收房产税时计税价值就没有土地价值。只就房屋价值征收房产税。
企业计算应纳房产税1200*（1-30%）*1.2%=10.08万元
企业正确的处理方式是：
1、支付土地出让金
借：无形资产-土地使用权 1000万元
贷：银行存款 1000万元
4、收到财政奖励款
借：银行存款 1000万元
贷：营业外收入-补贴收入 1000万元
3、该宗地的容积率8000/10000=0.8，大于0.5，地价款全额并入房产价值计征房产税
4、该宗地房产税计税值1000+1200=2200万元
5、该宗地年应纳房产税2200*（1-30%）*1.2%=18.48万元
企业少交税款18.48-10.08=8.40万元
四、 取得土地时缴纳的契税、耕地占用税没有计入土地使用权
价值
土地使用权价值除包括土地出让金外，还包括缴纳的契税；如果取得的土地是耕地，土地使用权价值中还应该包括向税务机关缴纳的耕地占用税。取得土地缴纳的契税、耕地占用税都应该并入“无形资产-土地使用权”科目，资本化处理。这样才能避免减少税基，少纳税款的风险。
五、 账务处理方面：
执行新会计准则的企业，土地使用权应作为“无形资产-土地使用权”单独入账。由于出台土地价值并入房产原值征收房产税政策，存在个别财务人员将土地使用权金额转入“固定资产-房屋”科目的情况，如果企业确定的房屋的折旧年限和土地使用权的摊销年限一致，则影响不是太大；否则在计算所得税时纳税调整比较繁琐。建议土地使用权还是单独核算，只要在计算房产税时能够准确确定计税值即可，毕竟房屋原值和房产税计税值是两个含义。（转载）