房地产企业土地增值税清算详解
根据国家税务总局的明确规定，房地产企业进行土地增值税清算时，以国家审批的项目为清算单位，分期开发项目则按分期项目处理。重要的是，对于包含普通住宅和非普通住宅的开发项目，增值额需分别计算。
清算条件
当房地产开发项目全部竣工销售，整体转让未竣工项目，或直接转让土地使用权时，纳税人须进行清算。同时，税务机关在以下情况下会要求进行清算：项目销售比例超过85%、满三年未售罄、注销税务登记未清算等。
非直接销售与自用收入确认
企业将开发产品用于非货币性资产交换或其他非销售用途时，视同销售。收入确认方法依据同类产品平均价格或税务机关参考市场价格。自用或出租的房产，在产权未转移时，暂不计入清算收入。
扣除项目
清算时，企业需提供合法凭证以扣除土地成本、开发费用等。若凭证不实，税务机关会依据标准进行核定。与项目配套的公共设施，根据产权归属和用途，其成本费用处理各异。
清算手续与资料
符合清算条件的纳税人应在90日内提交相关材料，如清算申请、纳税申报表、工程结算单等，配合税务机关的审核要求。如有中介机构参与，还需提交鉴证报告。
特殊情况处理
对于难以进行账簿管理或计税依据过低的企业，税务机关可采用核定征收。清算后未转让的房产，在后续销售时，需重新申报并计算扣除项目金额。
以上就是房地产企业进行土地增值税清算的详细指南，希望对您的业务操作提供有价值的信息支持。