南京小西湖更新成本

Question

如题所述

Answer 1

12月4-5日，亚太文化遗产保护成就展暨历史城市保护与可持续发展国际研讨会就在小西湖对面的老门东街区举行。经过多年改造，小西湖这片江南街巷，留下的居民，改造过的房屋，新添的空间和业态，打开的历史和现代活力交融共生，焕发出难以言说的独特魅力。

· 原住民拥有去留的选择权 ·

6年前，街对面的老门东整体改造后对外营业，而街对面的小西湖片区各类建筑交杂密布，处处破败杂乱，是典型的老城棚户区。王宝凤一家，像所有街坊邻居一样，做好了搬迁的准备。各家各户都在盘算着如何多分一套房，多补一点钱。

王宝凤记不清大学生志愿者、社区规划师还有社区工作人员先后上了多少次门，两三年内一轮轮上门征求意见，不停地问是想搬走还是留下来，留下来愿不愿意改造，还有什么想法。

经历了两年多的前期准备，直到2017年，小西湖片区启动搬迁改造，两年后首批改造告一段落。

住在堆草巷6号的傅必勤一家选择搬迁。老人说老房子年久失修、漏雨潮湿，没有卫生间……种种不便让他下定决心离开住了四代的老宅。“我们没有条件维修，最好是交给政府来管。”2015年，傅必勤搬迁交房后，仍时时关注老宅的点滴变化。房子落架大修，通了上下水，整体抬高30厘米解决了潮湿问题。在外地的子女每次回宁，也会和老人一起来小西湖走走。老宅还在，乡愁就有归处。

“大多数老人还是想留下来，祖祖辈辈在这住了五六代人，搬到楼房里，我们不习惯。”王宝凤所在的龙氏家族有好几个院落，其中几家愿意搬出去，把房子租给改造单位。现在她家隔壁开了煲仔饭小馆和虫文馆。左边整洁干净的民宅庭院，右边构思精巧格调别致的艺术小馆，中间或许还夹杂着一间半掩着门有点凌乱的平房，后面又是工业风的青年旅舍，转角再遇见鲜花似锦的咖啡屋，还有半开放的绿意盎然的私宅庭院……这不像居民街巷，也不是平常的商业街区，更不是传统意义上的历史文化街区，改造过的小西湖片区，形态多元，产权多元，房屋高低错落，弯弯绕绕，混搭出独有的味道。

许庆老人的家在小西湖东侧，马道街39号，他家原是D级危房，他愿意和政府共同出资，房屋消险的同时提档升级。老人算了算，不加上装修和新置家具的费用，他还要自掏腰包30万元左右。老人觉得值。“这房子是我们自己住，当然自己要掏钱。”政府愿意让居民自主选择去留，这让许庆一家松了一口气。“老人留下来，他随时可以说出小西湖的过往……留下原住民，故事经久不息，才能留下这里的根和魂。

还有几天，许庆的老屋改造将全部完成，73年前出生就没有离开过这里的老人将第一次住上敞亮一新、功能齐全的居所。

· 地方政府告别完全主导权 ·

南京城市更新重要片区大多数是在秦淮区。南京历史城区保护建设集团是秦淮区主要从事老城保护更新的国资平台，董事长范宁回忆小西湖片区改造的缘起。2013年南京首个着眼于整体保护城市肌理的历史文化街区项目——老门东开街，开街伊始就赢得多方赞誉。最初考虑一街之隔的小西湖片区也照搬老门东模式，打造第二个风貌区。这时出现不同声音，有人提出，像老门东这种类似明清、民国风格的街区全国数不胜数，复制老门东能否实现可持续发展。另外专家提出街区改造要以人为本，要留下百姓。

留下百姓，道理都懂，怎么操作，这是关键。外地也曾有过在老街区改造中允许原住民选择留下的先例，但老街区房屋产权复杂，各种产权关系像马赛克般镶嵌交错，国资平台收购的房屋无法改造，难以使用，也无法腾出公共空间，片区改造陷入停滞。

“两年多时间处于胶着状态，社区和大学生志愿者多轮自下而上收集居民意见，结合自上而下的规划，反复梳理、磨合，最后我们想通了。”范宁所说的“想通了”，是指明确了改造原则，集中体现在12个字上，“小规模，渐进式，管得住，用得活”。整个片区分成127个实施单元，每个单元所有产权人意见一致才开始整治改造，尊重民意又避免收购零碎无效资产。按单元推进，改造必定是规模小，慢慢来。

尊重民意，不再是拿着规划让居民点头，而是让居民的声音变成图纸，居民留下来成为改造主力，于是就有了共享院落、共生院落、平移安置房等创新之举。

东南大学建筑学院教授董卫认为小西湖片区的改造极具示范意义。“小西湖片区虽然不是历史文化街区，但在改造中能赢得原住民认可，赢得多方认可，这带来很大的启示，尤其对亚洲国家来说，具有借鉴价值。小西湖项目意味着中国的城市建设，意味着历史文化名城保护进入新阶段。”

今天，无数的游客，多方探访者，随时进入民宅、客店交杂的小西湖，地方政府和实施单位不慌不乱，都是商量着办下来的，不担心非议。

· 市场青睐多元混搭的独特气质 ·



“小西湖项目的探索具有样本意义。从原来的‘大拆大建’到‘微更新’，背后是政府理念的变化。”南京市规划和自然资源局秦淮分局局长、秦淮区城市更新办常务副主任李建波介绍，这些年我国从上到下对历史记忆空前重视。同时从发展现实看，城市已从扩张走向紧缩型发展，倒逼政府重新审视城建模式。如果说以前关注的是物质空间，现在要关注建筑背后的人，老城的改造和更新最难的就是要厘清复杂产权关系。尊重居民的权利，必定要从政府一元主体运作走向多元主体运作。

小西湖片区处于夫子庙和老门东两个超大流量的区域中间，眼下络绎不绝的年轻人印证了这里的再生活力。从长线看，国资平台的投入回报不容小觑。从全球城市发展规律看，当一个区域的创意人群达到6%，这个区域将走向繁荣。多个年代的院落，南京城南原住居民，独具一格的环境氛围，这里已经在吸引新兴创意业态入驻，这为街区的未来发展埋下伏笔。

把基础设施这些原本该由政府投入的成本剔除，居民自主参与改造的投入，国资平台的投入，都能得到回报。

南京文化学者薛冰多次参与小西湖项目座谈，他认为因为这个项目，南京的老城改造和城市更新，告别单纯的经济收益考量，地方政府开始思考一个项目对经济、民生、社会、文化的综合影响。

小西湖项目，已经超越了历史文化名城保护的范畴，涵括了城市在历史文化保护、社区治理、城建方式、民生改善等多个维度的变化。区别于其它城市的开发性更新，南京的城市更新更有温度，是融合了名城保护+民生改善的更新。

Answer 2

南京市老城南小西湖街区有机更新项目占地面积4.69公顷，总投资约21.18亿元

Answer 3

成本巨大。
如今,小西湖街区保护与再生项目成为南京市首批城市更新试点项目. 小西湖的更新,与过去老城区改造的“大拆大建”不同,以院落为单元,采用了小尺度、渐进式的崭新思路。