无论是投资还是自住，80%以上的人群都是借助银行的住房贷款完成投资置业的。虽然目前银行提供的还款方式多达5种甚至更多，但是人们经常采用的就是等额本息与等额本金两种方式。绝大部分购房者采取等额本息的还款方式，很少有人选择等额本金的还款方式。殊不知，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”。特别是在当前利率发生明显变动的情况下，等额本金还款法支付的利息总额更要明显少于等额本息还款法。
比如，王先生要购买一套70万元的房子，贷款50万元。在相同的贷款年限下，等额本息还款因利率上调引起的利息增加额，要明显大于等额本金还款因利率上调引起的利息增加额。同样是10年期，利率如从5.31%升至5.51%，等额本息还款利息增加了5932元，而等额本金增加额为5042元，两者差额达到了890元；25年期的两者差额更是相差5297元。
目前，商业银行住房按揭还款主要分为“等额本金”、“等额本息”两种方式。“等额本金”就是借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内每月归还，同时付清上一交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种还款方式每月的偿还额逐月减少。而“等额本息”则是贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种还款方式，即在整个还款期内，每月的还款额固定不变。
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�� 据测算，在还贷前期，“本金法”归还本息的金额要比“本息法”多。因此，当贷款利率下降时，“本金法”在较高利率的情况下已经支付了较多的本息，能够享受到低利率的本金要比“本息法”少；反之，当贷款利率上升时，“本金法”“吃”到高利率的剩余本金则少，利息总支出相应减少。换句话说，当利率走高时，两种方式还款的总额差会拉大；利率走低时两者额差则缩小。
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�� 举个例子：某购房者贷款50万元，贷款期限10年，当期贷款利率为5.04%。如果贷款期内利率未发生调整，选择等额本金法和等额本息法到期支付的利息总和分别为12.7万元和13.75万元，两者相差1.05万元。假设5年后贷款利率下降为4.2%，在利率调整时，选择等额本金法和等额本息法剩余的本金分别是28.13万元和32.3万元，最后到期支付的利息总和分别为12.17万元和13.11万元，两者相差0.94万元。
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�� 反之，如果5年后贷款利率上升为5.58%，则“本金法”和“本息法”到期支付的利息总和分别是13.05万元和14.18万元，两者相差1.13万元。
银行内部职员抖秘密 等额本息还贷也能省钱
近期，随着各大商业银行对个人住房贷款推出各种个性化服务，围绕着等额本息还款法和等额本金还款法两种不同还款方式的长短处，引起了购房者的众多疑问。在办理个人住房贷款后，哪种还款方式能更节省利息支出呢？针对不同的个人情况，购房者又应选择哪种还款方式呢？
工行住房贷款业务负责人分析指出，在个人住房贷款利率相同的前提下，按揭贷款利息是根据贷款余额、期限和利率而计算的，同一笔贷款采用不同的还款方式，利率都是相同的，等额本息还款法和等额本金还款法各有特点，是为不同的消费者而设定的，不能简单以“好或是不好”来界定。等额本息还款法还款额月月相等，方便易记，适合于预期收入变化不大的客户，等额本金还款法在贷款初期供款压力最大，以后逐期下降，适合于目前供款能力较强，但预期收入下降的人士。
还款计算公式
等额本息还款法：即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，也是比较常见的还款方式。
每月还款额=贷款本金×月利率×（1+月利率）还款月数/（1+月利率）还款月数-1
等额本金还款法：即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。
每月还款额=贷款本金/贷款期月数+（本金-已归还本金累计额）×月利率
案例分析一
是否选择等本金还款法就意味着客户可少支付利息呢？等额本金还款法和等额本息还款法，哪个更适合自己呢？广州工行住房金融业务负责人以具体案例，对两种还款方法在利息上的差别进行分析：
一笔30万元的贷款，贷款期限15年。如果选择等额本息还款法，客户每个月支付的月供额相同，均为2378.64元。若选择等本金还款法，客户在第一个月的月供额为2926.67元。
但是，既然客户可以承担每月2926.67元的供款额，客户完全可以选择贷款期限11年7个月（139期）或贷款期限12年（144期）的等额本息还款法，在11年或12年较短时间内还清按揭贷款。可以看到，选择139期或144期等额本息还款的月供款额分别为2853.63元或2780.69元，均低于等本金第一月的还款额2926.67元。而且，选择等额本息还款法，贷款期限为139期或144期，客户在贷款期间所支付的总金额为396654.57或400420.06，较等本金30万15年更节省17375.43元或13609.94元。
此外，参考供款表，在选择同样贷款年限的前提下，可以看到客户在供款期数达到79期时，选择不同的还款方式所支付的月供额才相等，均为2380.67元。但如果客户选择等本金还款法，至第79期已累计还款209639.67元，而选择等额本息还款法，至第79期累计还款187，912.29元。相比之下，如果客户选择等额本金还款法，在前79期内比等额本息还款法要多还银行21727.38元。从机会成本的角度出发，客户失去了21727.38元用于其他投资渠道而可能取得的收益。
真相：可各取所需
其实，等额本息还款法和等额本金还款法各有特点，是为不同的消费者而设定的，不能简单以“好或是不好”来界定。
此外，随着工商银行等商业银行在住房按揭业务上不断推出新服务措施，客户在按揭贷款时，不但可选择适合自己的还款方式，更可根据不同时期个人经济情况的不同，通过办理提前还款或缩短还款期限，节省利息。
案例分析二
“大多数按揭客户都有提前还款，缩短借款期限的记录或计划。”肖先生根据多年银行工作实践及对购房户的调查得出结论。在此前提下，借款人通过提前还款、缩短借款期限，可以取得与等额本金还款法大致相同，甚至比等额本金还款法还要少付利息的效果。 例如马先生贷款买房，月工资收入2500元，向银行按揭贷款20万元，借款期限为20年，年利率为5.04%。签约时他选择了按等额本息方式还款。这样，他每月需要还款1324.33元，总还款317839.20元。总支付利息额为117839.20元。同样算一笔账：若按等额本金还款法计算，首期还款额1673.33元，总还款301220元，总支付利息款101220元，所付利息比等额本息还款法要少付16619元。 看上去等额本金还款法最终能省下1.6万元，可由于前三年它还款额大，比等额本息还款法多还10359元，还款压力自然增大。肖先生提出一个方案，如果采用等额本息还款法，将省下的10359元存下，三年后用于提前还款，并缩短还款期限2年，算下来总支付利息101883.1元，与当初就选择等额本金还款法所付利息相差660元；假如马先生三年后提前还款时，缩短还款期限3年，最终总支付利息96549.52元，反而比等额本金还款法还少支付利息4670.48元。 “采用这种提前还款方式的好处，就是借款人在整个还款期间既不感到吃力，又享有占用银行资金便利，少付利息。”肖先生这样为等额本息还款法平反。 作为资深业内人士，肖先生的分析无疑是精准的，可对普通客户而言，谁会有时间，有能力掌握如此复杂的计算公式？而当他没有能力计算出一个对自己最有利的还款方式时，银行会不会“损己利人”，主动告知？这个判断轻易难下。这时候，给贷款人以知情权，还是保障客户利益的最好方式。
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