一、对当事人以逃债为目的的虚假合同的预告登记人民法院在执行中应当以司法建议的形式要求登记机关宣告登记无效
预告登记权是一种行政权，反之宣告登记无效也应当是一种行政权。人民法院在案件执行过程中，查明被执行人与案外人合谋提供虚假材料申请登记，证明登记确有错误，而这种错误给司法权的行使造成了法律上的障碍，登记机关纠正错误就是给执行法院扫除障碍，换句话说，登记机关纠正错误就是协助法院执行，根据民事诉讼法规定，有关公民、法人和其他组织均有协助人民法院执行之义务，故执行法院可以司法建议的形式要求登记机关协助执行宣告登记无效，司法建议应当具有启动行政程序的作用。为什么不应当以协助执行通知书的形式要求登记机关协助执行宣告登记无效？因为协助执行通知书是要求有关单位和个人协助执行人民法院判决书或裁定书所确定的义务，而对于错误的登记，人民法院只有在行政审判中才能确认，不宜在执行程序中用执行裁定予以确认。
二、人民法院在执行过程中可裁定宣告预告登记失效
根据物权法第二十条规定，预告登记的法律效力是有期限的，预购登记的法律效力的消失，是消失条件成就时起三个月后自然消失。从预购登记的法律效力自然消失之时起，该预告登记对其他人的物上请求权不存在排斥性，对人民法院的执行自然也应当不存在法律上的障碍，这是预告登记法律效力的实质内容，但形式上该不动产仍然保持着预告登记的外壳，当内容丧失形式尚存时，人民法院是否可以认定该预告登记失效？我们认为是可以的，其理由如下：
一当事人提供的或法院依职权主动调查的任何证据包括预告登记，执行法院有权对其法律效力进行判断，当证据的法律效力丧失而仅存证据形式时，人民法院有权确认该证据无效，这是人民法院在行使执行权，符合民事诉讼法规定。
二法律及司法解释对预告登记失效后是否应当宣布失效并未作出规定，只是现实生活中，已经登记在案的证据如不宣告失效即对相关财产予以执行老百姓难以接受，被执行人及其合谋者更视为“稻草”，宣布失效后再予以执行更符合执行程序。
三法律及司法解释对由谁来宣告失效并未作出明确规定，人民法院在案件执行过程中通过证据判断的形式宣告失效并不违反法律规定，不可以非议。
四民事诉讼法赋予人民法院的执行权具有类似于行政权那样的单方性、主动性和效率性，人民法院在执行中有权单方面采取执行措施，有关机关应当或必须协助和配合，从这个意义上讲，司法权高于行政权，并且司法权在某种程度上可向行政权渗透，人民法院认定预告登记无效并要求登记机关协助执行符合法律精神。
三、认定预告登记失效的法理标准
根据法条规定，一是债权消灭，二是自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记。债权消灭的原因有一合同履行完毕；二预购人死亡，无继承人；三合同解除；四债务相互抵销；五债权人免除债务；六债权债务同归于一人等，凡出现上述情形之一的，可以认定债权消灭。当然，有的债权消灭的原因对案件的执行没有实际意义，没有可供执行的财产可不去理会。
关于自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，情况较为复杂，关键是 “能够进行不动产登记”的成就条件是什么，我们认为可从以下两个方面去把握：一房屋已经通过竣工验收，能够进行房屋产权登记；二该栋房屋的其他买受人已经进行登记。当上述两个事件中的一个出现之后，“能够进行不动产登记”的条件成就，此是应当计算三个月应当进行登记的期限，超出这个期限后在一个合理的时间范围内，人民法院应当可以认定预告登记失效。如前述涂某申请执行某房屋开发公司房屋买卖一案，某房屋开发公司与案外人朱某、傅某、张某、周某均称我们之间还有纠纷；没有时间处理此事等等理由，使预告登记长期维持现状，均应认定是抗拒执行的借口，应当认定预告登记已经丧失法律效力。
四、执行措施上的突破
根据物权法第二十条第二款关于“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，人民法院可以采取以下执行措施：
一根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产若干问题的规定》的规定，对被执行人基于预售合同约定出卖给第三人的房屋，不管是被执行人实际占有、使用、收益，还是第三人已经支付部分价款并实际占有，只要该房屋还处于预告登记状态，尚未办理产权过户手续的财产，均可以予以查封、扣押。同时对预购人未付清的房款予以扣押，责令只能向法院交付而不能擅自向被执行人交付。“预购人”要求继续履行合同的，应当于“预购人”依合同约定的付款期限和付款方式向执行法院交付全部价款后，解除查封、扣押、冻结；“预购人”明确表示不要求继续履行合同的，人民法院应及时对扣押的房屋采取拍卖执行措施。
二听证程序与查封、扣押措施密切配合。查封、扣押后，“预购人”一旦提出执行异议，应当进入听证审查程序。听证审查中，应重点查明“预购人”未付完的款项，同时向当事人宣传和讲解物权法第二十条规定，明确告知当事人：⑴物权法第二十条第一款是保护交易安全，第二款是防止当事人利用预告登记使财产长期处于不确定状态来规避法律。法院依法保护交易安全，但反对规避法律。房屋系由被执行人开发，目前仍系被执行人所有，“预购人”根据物权法第二十条一款规定，应当具有实现物权转移在自己名下的期望权，但期望权的实现即物权的落实还必须履行付清房款的义务，在此之前，物权并未发生转移，法院查封、扣押并无错误。⑵根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产若干问题的规定》的规定，要求当事人作出两种选择，一是由“预购人”向法院交清房款，法院解除查封、扣押；二是驳回异议继续查封、扣押，并且在合理期限内人民法院将与包括登记机关在内的有关机关采取执行联动措施。使被执行人处于两难境地——如果“假戏真做”让“预购人”交清余款给法院后将房屋过户给“预购人”，这种亏本生意被执行人不愿意；如果不这样做，人民法院将采取进一步执行措施。
根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产若干问题的规定》的规定，执行法院可责令当事人限期履行合同（消灭债权），裁定对“预购人”未付清的房款予以扣押，责令“预购人”限期向法院交付而不能擅自向被执行人交付。以此来促进“自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的成就条件，当“预购人”不履行法院责令履行的义务时，应当视为“预告登记失效”的条件成就，法院可裁定该预告登记失效，并向登记机关发出协助执行通知书，注销其预告登记，尔后直接执行处置其房产。法院采取该执行措施的合法性的理由如下：一预告登记后，预告登记的权利人，只是取得了对不动产物权的期待权和对其他债权的法定抗辨权，并不是取得了物权；二既然是一种期待权和对其他债权的法定抗辨权，必然受到时间限制，该权利性质的本身决定了它不可能长期受法律保护，物权法第二十条关于“预告登记失效”的规定是对该期待权和对其他债权的法定抗辨权的取消，而对取消的程序和权利机关未作规定可理解为可由行政机关和司法机关通过行政程序和司法程序为之，至少法院的取消行为并不违反法律禁止性规定。三在司法实践中，人民法院按照贯例在执行过程中对房屋的执行和交付，通过执行程序作出注销房产证的执行措施，虽然找不到相关的明确的法律或司法解释规定，但已为房地产管理等机关予以认可。
关于担保法问题探讨的培训纪要
参考资料：术语比较多，不容易理解···