企业拆迁前期需要做哪些准备？

Question

如题所述

Answer 1

吴少博律师：

1）、整理企业资产。很多企业在面临拆迁的时候都很盲目，自己都不清楚自己的企业的资产状况，不清楚应该补偿多少。即便跟拆迁方谈判，也是无从下手，有的漫天要价，有的干脆等待拆迁方进行评估。但是评估公司都是拆迁方制定和委托的，评估价格普遍较低。

2）、准备企业财产清单。财产清单主要是让我们对自身具有的土地、房屋、设备搬迁、设备损坏等的补偿项目能够达到怎样的总和，做到心中有数，可以让我们在客观事实的基础上做到合理评估。

3）、准备材料清单。材料清单主要有被拆迁企业的土地使用权证、各种协议、厂房的建设工程规划许可证、营业执照、纳税凭证等，已有的需要保存好，列好清单，没有但重要的，应尽量想办法解决。

Answer 2

1、了解企业自身用地的性质

这点很重要，用地性质不一样。决定拆迁程序也不一样。主要是指企业用地是国有土地还是集体土地。

2、整理企业用房用地的相关手续

企业房屋性质大致分为三种：(一)租赁办公用房;(二)自有产权办公用房;(三)违章建筑。 自建房屋，要保存好房屋权属证明，房屋规划批准文件，用地批复文件等等。如果是租赁的，要保存好租赁合同，合作合同，查看租赁合同剩余时间，如果相关手续有瑕疵，争取在拆迁前尽量完善。 违章建筑，也不可怕，看当初建筑时候经过相关部分批准，是否受过罚款，这些资料都是有用的资料。

3、了解拆迁项目的背景，搜集拆迁项目的资料

主要包括拆迁项目的性质，是属于集体土地上的拆迁，还是国有土地上的拆迁？拆迁的主体是谁，项目的规划内容是什么？拆迁的期限，拆迁的规模、是否和公共利益相关联？拆迁的补偿总额是多少？

拆迁项目的资料，包括政府部门下发的公告，如果是张贴的应该进行拍照。各个机构给的书面文件都要收藏，虽然有的没有盖有公章，有的内容是有线索可循的。这也给日后聘请律师提供得了所有指引的线索。切记，收到拆迁部门给相关文件不要签字。如果没有主动给拆迁文件，我们可以主动索要，这是我们的权利。企业可利用个人关系，进行资料信息的搜集。

4、转移重要的文件资料

重要的资料如上述房屋权属材料，租赁合同，企业的经营合同，企业的账本，欠条等等重要文件，应该尽快转移。虽然现在国家对违法拆迁进行了治理，但是违法强拆，黑拆还是屡禁不止。这些文件资料一旦房屋被黑拆了，一定遭到破坏，以后也存在举证难得的问题。我们当初代理过一个企业就是，他是销售企业，有好多欠条。被黑拆后，欠条根本找不到了。这个年头手里有欠条都不好要账，何况欠条都没有了。最后也无法向拆迁人主张损失，因为没有证据。这里我说的是文件资料，至于公司的机器设备，没有必要转移。

5、准备企业财产清单、材料清单

企业拆迁，尤其是加工类型的企业，一定要在拆迁开始之前对自己的资产做到心中有数，不能指望评估公司帮我们解决企业到底有多少财产的问题，因为我们都清楚，评估公司是拆迁方指定和委托的，评估价格有很大的随意性。

财产清单主要包括企业范围内的土地面积、厂房、办公室、员工宿舍的面积，不可移动的机器及附属设施的清单，可移动但是移动后会导致设备贬值的损失清单等等，这样的预估可以防止评估报告缺项漏项，损害我们的合法权益，重要的是还可以让我们对自身具有土地、房屋、设备搬迁、设备损坏等的补偿项目能够达到怎样的总和，做到心中有数。可以让我们在客观事实的基础上做到合理评估。

6、企业合规防控

我常常听到，看到拆迁过程中，家里有公务人员的，如果家里拒绝签订补偿协议。公务人员被停职，回家做工作。好多被拆迁人无奈甚至离婚。这说明什么问题，就是拆迁博弈到一定程度，拆迁方会不择手段，政府相关部门也会介入。对于企业同样也是存在的类似的风险，那就是，相关部门来查税，查消防，查安全。因此企业对各种可能出现的问题进行预估，提前防范，提前布局。

7、企业负责人风险防控

企业负责人是企业的灵魂人物，也有决定权。而且我们好多企业是家族企业，负责人就说的算。所以在拆迁过程中，负责人一定要遵纪守法。如酒后不能开吃，野生动物不能吃，娱乐场所不能去。这些小节很重要。因此拆迁过程中您的行踪很可能被跟踪，或者酒后开车就是被设计的。一旦被抓获，逼迫负责人签订拆迁协议也是常有之事。

8、专业拆迁律师的接洽

大多数企业都有自己的法律顾问，但是业有专攻。一般企业自己的法律顾问，对拆迁并不熟悉，这样企业需要找专业的拆迁律师进行接洽。对日后工作进行指导。拆迁律师建议找非本地的律师，因为本地的律师往往会受到地方政府部分的干扰，无法正常工作。

Answer 3

关于企业拆迁的
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咨询一下律师为妥