商业房贷转公积金贷款问题，了解的请进。

Question

本人有公积金，有一套住房（没有做过房贷），现在想再买一套，如果用商业贷款，可以算首套房贷，首付只用30%，但如果用公积金贷款的话，按照襄阳的规定算二套房贷，首付要60%。如果我先办理商业贷款首付30%买房，一年后能不能申请转公积金贷款？

Answer 1

是可以这样做的

只是你这个情况办理会非常麻烦。说明如下：
　　市民若想将住房商业贷款转为公积金贷款，要求的条件比较多，主要条件如下：

　　转贷人有稳定的经济收入和按时偿还贷款本息的能力；转贷人及其配偶信用良好，并符合管理中心的《个人住房公积金贷款信用审核标准》；原商贷发放后已正常还款6个月及以上；无尚未还清的公积金贷款；原商贷所购房屋已办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等等。

　　以下几种特殊情况，在按要求出具一定的证明材料后，也可以进行“商转公”：

　　一是原商贷借款人为单身，在申请转公积金贷款时已结婚的；二是原商贷房屋购买人为父母子女（不包括与多个子女）联名购买的；三是原商贷借款人未缴存公积金、其配偶方正常缴交公积金并符合转公积金贷款条件的。

　　但是，原商贷借款人已离异，经法院判决或裁定、或离婚协议中明确其房屋产权归属已不在原商贷借款人名下的，原商贷借款人或配偶都不能办理转公积金贷款。二手房转公积金贷款房屋房龄（以建成年份为准）超过20年的，也不能办理转贷。

　　商业贷款转公积金贷款，简单来说就是由公积金中心替职工向贷款银行提前还清房贷，职工再向公积金中心偿还该部分余款。

　　一、商业贷款转公积金贷款条件：

　　1、申贷人按规定正常足额缴存住房公积金连续满一年以上;原贷款为纯商业性贷款

　　2、申贷人所购商品房房产无权属争议，地产权属清晰，无争议;

　　3、申贷人有完全民事行为能力,信誉良好，有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力;月还款额不得超过其家庭月收入的50%;

　　4、申贷人在申请商业贷款转公积金贷款业务前，原商业贷款尚未结清，还款状态正常，信用良好;

　　5、申贷人原商业贷款须支持提前结清(结清后原商贷银行开具“房地产他项权证变更委托书”)。

　　二 、贷款额度、期限及利率

　　1、 最高额度：商业贷款转公积金贷款贷款额度不得高于原商业银行贷款剩余本金部分;同时不得高于公积金贷款可贷额度。

　　2、 借款人及配偶均按规定正常足额缴存住房公积金满一年以上的，最高贷款额度为35万元(以石家庄地区为例，不同地区贷款额度有所不同);借款人单方按规定缴存住房公积金的，最高贷款额度为25万元，借款人在最高贷款额度内的可贷额度=借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12(月)×0.5×实际可贷年限，共有产权人、参与还款人不列入计算范围。

　　3、最长期限：20年;且借款人年龄与贷款期限之和不得超过其法定退休年龄后5年，并须在未退休前申请贷款。

　　4、利率：以人民银行规定为准。

　　三、申请转贷需提供的材料

　　申请人及配偶身份证复印件四份(二代身份证议案复印身份证背面);申请人及配偶户口簿复印件三份;申请人婚姻证明(结婚证需复印照片页和内容页;未婚证明的时间须从国家规定结婚年龄算起;未再婚证明须从离异或丧偶之日算起;证明必须由民政局出具，有效期十天)，原件一份，复印件两份;填写好的住房公积金贷款申请审批表(单位盖章)，原件三份;原借款抵押合同、贷款凭证等相关贷款手续，复印件各三份;贷款余额清单(须有最近前六个月的还款情况和本月贷款余额)，原件一份、复印件两份;房屋产权证、契税证、土地证等证件复印件三份;签房屋抵押备案登记表(由担保公司提供)，原件一份。另外，所有复印件必须用A4纸复印，并须在办理现场查看原件。

　　四、申请贷款办理程序

　　业务咨询，领取相关材料(或从担保公司网站下载)→担保柜台初审→公积金中心营业部审核→签署合同，办理担保手续→银行调查、征信查询→担保公司垫资还款(或申请人自筹资金还款)→公积金中心放款→签收借款合同等相关材料→按月还款，担保终止

Answer 2

　　“商转公”并不是所有的城市都可办理，目前只有十个城市是可以办理：
　　深圳：2015年5月8日开始，原商业性住房按揭贷款放款时间为2014年6月（含6月）之前的职工，可预约办理商转公业务。
　　重庆：最早实行商转公的城市之一。目前重庆商转公办理从之前的四五个月缩短到三个月以内。
　　石家庄：2014年11月，推出了商转公业务。凡连续正常缴存住房公积金6个月（含）以上的职工，可申请将商业贷款转为住房公积金贷款。
　　太原：借款人需提供的证件包括：购房合同、商业贷款《借款合同》、最近三个月偿还商业贷款凭证、商业银行出具的贷款余额证明等。
　　福州：2011年开始，对象为：在福州市购买自住住房并已办理纯商业性购房贷款，贷款尚未结清，符合福州住房公积金贷款条件且未申请过住房公积金贷款的职工。也就是说，原来申请“组合贷”的，不能进行“商转公”。
　　惠州：2014年11月1日起正式实施。但由于办理手续繁杂且优先顺序也是排在住房公积金贷款之后，所以总体申请量并不大。
　　秦皇岛：2010年，目前参与商转公业务的只有建设银行及工商银行。
　　合肥：2014年年底，允许“商转公”，但购房者需自行结清贷款。目前，合肥市民想要办理商转公可以向小贷公司申请贷款，月利率为1.2%。
　　邯郸：2015年4月13日，提出鼓励商转公业务。基本操作流程是：职工按照商业贷款剩余的本金数额申请公积金贷款，住房公积金管理中心批准后，由担保公司替申请人还清商业贷款，注销原来的抵押登记，重新办理公积金贷款的抵押登记，担保公司收取借款人一定比例的担保服务费，然后公积金中心将贷款发放给担保公司。
　　乌鲁木齐：对贷款年限要求不尽相同。一般情况下，商业贷款还款满一年、公积金缴纳满一年就能办理“商转公”。

　　办理商转公，有什么要求：
　　1.在当地正常缴纳住房公积金；
　　2.转贷业务只接受原住房贷款的借款人或配偶的申请；
　　3.申请人需向银行确定，其购房贷款尚未结清，同时向银行提出提前结清贷款的申请。一旦银行同意，就能办理接下来的业务；
　　4.申请人要保证原商业性购房贷款还款在1年（含）以上，且信用良好无逾期行为；
　　5.申请商转公时，确保所购房产已取得当地房地产登记部门出具的房屋所有权证，且之前申请人没有申请过住房公积金贷款；
　　6.申请的商转公贷款额度应在当地住房公积金管理委员会公布的住房公积金贷款最高贷款额度和原商业性购房贷款余额内，才能被受理。而商转公的贷款利率则是按住房公积金的现行贷款利率来执行的。

　　需要准备哪些资料：
　　建议有意向办理商转公贷款的市民，在向住房公积金管理机构提出申请之前，要先做好相关资料的准备工作。具体如下：
　　1） 包括与原来贷款银行之间签订的商业性购房贷款《借款合同》原件；
　　2） 当地房地产登记部门出具的房屋所有权证；
　　3） 贷款余额证明或原贷款还款清单，此证明需要原贷款银行盖章方可生效。
　　4） 材料齐备后，即可到当地住房公积金管理机构提出商转公贷款的申请。

Answer 3

购房商业贷款可以转公积金贷款吗

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